Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin tapuda Edirne İli, Keşan İlçesi, ... Mahallesi, 2126 parselde kayıtlı bulunan taşınmazın hisseli maliki olduğunu, bu taşınmazda hissedar olmayan davalının ilk hissesini 22.11.2018 tarihinde 20.000,00 TL bedel karşılığında, ikinci hissesini 23.07.2019 tarihinde 10.000,00 TL bedel karşılığında, üçüncü hissesini de 08.01.2020 tarihinde 20.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, davalı tarafın 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde belirtilen ihtarname keşide etme yükümünü yerine getirmediğini ileri sürerek ön alım hakkına dayalı olarak davalıya ait tapu kaydının iptali ile taşınmazdaki davalı hissesinin müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının işbu taşınmazdaki paydaşlık sıfatını 18.09.2020 tarihinde gerçekleştirilen intikal işlemi ile kazandığını, öncesinde ise başkaca bir payı bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazdaki paylarını, davacının paylı mülkiyet hakkını tapuda tescil ettirmesinden çok daha önce satın almış olduğunu, davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığından davanın usulden reddi gerektiğini, müvekkilinin davacıdan onay alması ya da ihtarname ile satış hakkında bilgi vermesinin de mümkün olmadığını, taşınmazda fiili taksim mevcut olup ön alım hakkı talebinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davanın hak düşürücü süre içerisinde açılmadığını, müvekkili tarafından taşınmaz üzerinde dedesi tarafından inşa edilmiş mevcut yapının onarılarak yapı kayıt belgesi alınmış olduğunu, mahkemece aksi kanaate varılması hâlinde, sadece tapuda gösterilen bedel değil binanın bedelinin de davalı tarafından depo edilmesi gerektiğini, söz konusu payların satışının üzerinden uzunca bir süre geçtiği için yeniden keşif yapılarak payın değerinin tespit edilmesi ve bu bedelin depo edilmesi hâlinde ön alım hakkının kullanılabileceğinin Yargıtayın yerleşik içtihatları ile de sabit olduğunundan bahisle davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının Edirne ili, Keşan ilçesi, ... Köyü, ... Mevkii 218 ada, 93 parselde (eski 2126 parsel) intikal, satış ve birleştirmeyle paydaş sıfatını haiz olduğu, dava konusu taşınmazda 130/3095 hissesine malik dava dışı 3. kişi ...'un 22.11.2018 tarihinde, 26/619 hissesine malik dava dışı 3. kişi ...'in 23.07.2019 tarihinde, 30/3095 hissesine malik dava dışı 3. kişi ...'ün 08.01.2020 tarihinde paylarını davalıya sattıkları, davalının ilk satış tarihi olan 22.11.2018 tarihinde hissedar olmadığı, yapılan satışın, alıcı veya satıcılar tarafından davacıya noter aracılığıyla bildirilmediği ve dava konusu taşınmazın devir tarihinden davanın ikame edildiği 07.10.2020 tarihine kadar ön alım talebine ilişkin davanın süresi içerisinde açılmış olduğu, yapılan keşif ve dinlenen tanık beyanlarından zeminde fiili bir taksimin olmadığı, yapılan yargılama sırasında gerekli araştırmalar yapılıp hüküm kurmak için yetecek delillerin toplandığı, davacı vekilince satış bedeli ve tapu masrafları toplamı olan 38.240,00 TL ön alım bedelinin depo edildiği anlaşıldığından davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacının dava konusu parselde murisinden kaynaklı olarak 25.09.2020 tarihinde paydaş olduğu, davalının ise 22.11.2018, 23.07.20 19... .01.2020 tarihlerinde ayrı ayrı 130/3095 hisse satın aldığı, davacıya noter bildirimi yapılmadığından 2 yıllık süre içinde davasını açtığının kabulünün gerektiği, taşınmazın tapu kaydında 16.05.1980 tarihinde 130/3095 hisseye ayrılarak satışlarının yapıldığı, birden çok hissedarının bulunduğu, dinlenen taraf tanıklarının beyanlarında taşınmazın 1980 yılında 1 30... 'lik hisselere ayrılarak satışının yapıldığı, paydaşların kullandığı alanların belli olduğu, davalının da buna göre pay satın aldığını belirttikleri, bilirkişi raporunda da zeminde ayrılmış alanların gözüktüğü, bu hâliyle dava konusu parselde uzun yıllar önce yapılmış fiili taksim olduğu ve fiili kullanım biçiminin oluştuğunun kabulünün gerektiğinden davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacının davasının reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalının mülkiyeti iktisap etmiş olduğu eski malikin taşınmaz üzerinde zilyet olmadığını, fiilen kendi kullanımına özgülenmiş bir alan bulunmadığını, davacı tanığı ...'ın taşınmazda kendisine ait olan yapıyı davalının işgal ettiğini beyan ettiğini, davalı tanığı ...'ün "taşınmazın başına giderek payı göstermedim" diyerek esasen şufalı paya ilişkin fiilen bir taksim olgusunun bulunmadığını açıkça beyan ettiğini, davalı tarafından fiili taksimin ispatlanamadığını, davalı tanığı ...'un "Taşınmaz eğimli bir tarlaydı taşınmazın üzerinde, bir tane çatısı yapılmamış dört duvarı olan bir yapı vardı. Bunun haricinde taşınmazın üzerinde, herhangi bir şey yoktu. Tel, çit, duvar vs şeylerle çevrili değildi." şeklinde açıkça beyanda bulunarak fiilen bir taksimin olmadığını doğruladığını, Bölge Adliye Mahkemesinin fiili taksimi 1980 yılına dayandırdığını oysa dava konusu payın satıldığı tarihte o paya özgü fiili taksim olup olmadığı hususunun değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi Mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi hâlde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı hâlinde davanın reddi gerekir.

Somut olayda taşınmaz her ne kadar arsa ortaklığı şeklinde edinilmiş ve bu sebeple her bir paydaşın kullandığı yerin ayrı olduğu savunulmuş ise de buna ilişkin bir sözleşme ve kroki dosyaya sunulmamış, tanık beyanlarında da açık bir şekilde hem davacının kullandığı yerin hem de davalıya pay satan kişilerin yerleri şüpheye yer bırakmayacak şekilde gösterilmemiş, Mahkemece yapılan keşifte de olduğu iddia olunan bölümler arasında maddi bir ayrım gözlenmemiştir. O hâlde Bölge Adliye Mahkemesinin fiili taksimin varlığına ilişkin kabulü doğru olmayıp bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.12.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.