13. Hukuk Dairesi

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I

İlk Derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara karşı davalılar ... ve ... Tic. A.Ş. vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Beyoğlu .... Noterliğinin 22/08/2014 tarih ve ... Yevmiye Numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile müvekkili firmaya satılan ... Blok ... Numaralı dairenin teslim tarihi olan 22/08/2017 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 10.000,00 TL olarak tespiti ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sunduğu sözleşmeye göre müvekil şirkete husumet yöneltilemeyeceğini, bahsi geçen projenin ... Tic. A.Ş. Ve ...Tic. Ltd. Şti.nin oluşturduğu ortak girişim arasında Beyoğlu ... Noterliğinin 04/02/2013 tarih ve ... yevmiye numaralı İstanbul Kartal Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı işine ait sözleşme kapsamında olduğunu, söz konusu arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı sözleşmesine göre yüklenici ortak girişim inşaatın finansman imalat ve satış yükümlülüğünü kendisinin üstlendiğini, bağımsız bölümün satışından elden edilen toplam gelirin yüklenici müvekkil şirket arasında paylaşıma tabi tutulduğunu, davacının kira kaybı talebi hukuki dayanaktan yoksun olduğunu,her türlü işler ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan diğer davalıların oluşturduğu Ortak Girişim'in sorumlu olduğundan, huzurdaki dava yolu ile müvekkil şirkete sorumluluk izafe edilemeyeceğini, davanın esastan reddine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir. Davalılar ... ve .. Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının satış bedelini ödemede temerrüte düştüğünü, davacının kira alacağı talebinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacıya davet mektubu ve ihtarname gönderilmesine rağmen davalının taşınmazı teslim almada temerrüte düştüğünü, davacının davalılar ile dairenin teslimi hususunda görüşme yaptığı hususunun gerçeği yansıtmadığını, talep edilen miktarın fahiş olduğunu, davanın reddine karar verilmesini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili 05/02/2021 tarihli ıslah dilekçesinde özetle; davalılar aleyhine açtıkları kira bedeli alacağı davasında, fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulması kaydıyla 10.000,00 TL talep edildiğini, bilirkişi kurulunun düzenlemiş olduğu 04/12/2020 tarihli kurul raporuna göre davacı müvekkil firmanın kira bedeli alacakları toplamının 128.473,00 TL olduğunun tespit edildiğini, kurul raporuna göre 118.473,00 TL eksik talep etmiş olduklarını beyanla; eksik talep edilen 118.473,00 TL kira bedeli alacaklarına yönelik ıslah taleplerinin kabulüne, toplam alacak bedeli olan 128.473,00 TL'nin reeskont faizleri ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin de karşı taraflara tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi 11/03/2021 tarih ve 2019/212 Esas - 2021/243 Karar sayılı kararı ile; " Dava; davacının, davalılarla yaptığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan projeden satın aldığı konutun eksik teslim tarihinden itibaren kira alacağına (gecikme tazminatı) ilişkindir. Davacı ile davalılar arasında, Beyoğlu .... Noterliği’nin, 22/08/2014 tarihli, ... yevmiye numarası ile tasdiklenmiş sözleşme akdedilmiştir. İşbu sözleşmeye göre davacının, davalılar tarafından inşa edilecek olan ... Projesinin ... Blok, ... numaralı bağımsız bölümü satın almayı vaad ve taahhüt ettiği, davalı firmaların da davacıya söz konusu taşınmazı satmayı ve sözleşme tarihinden itibaren 36 ay içerisinde eksiksiz ve kullanıma hazır bir şekilde teslim etmeyi vaad ve taahhüt ettiği görülmüştür. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin davacı şirket ile arsa maliki ... AŞ - Yüklenici ....A.Ş. Ve ....A.Ş. arasında düzenlendiği, sözleşmenin “sair ve özel hükümler” başlıklı 18. maddesinin 12. bendinde; “İşbu SÖZLEŞME, temelinde SÖZLEŞME konusu BAĞIMSIZ BÖLÜM'ün bulunduğu projenin yapılacağı arsanın maliki olan ... A.Ş. ile bu arsa üzerinde yapılacak projenin yapımı ve pazarlanması dahil tüm gider, masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon vs. tüm harcamaları üstlenen YÜKLENİCİ arasında yapılan İstanbul Beyoğlu .... Noterliğinin 04/02/2013 tarih ve ... yevmiye numaralı, İstanbul Kartal Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi'ne göre yapılmasına ait sözleşmenin olduğu, ARSA MALİKİ'nin, projenin yapımı, pazarlanması, satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında tüm gider, masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon vs. tüm harcamaları hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda ödeme ve harcamada bulunmayacağı ve mevzuatın amir düzenlemeleri ile ALICI'nın SÖZLEŞME gereklerini yerine getirmesi halinde devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı, ALICI'nın işbu Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak YÜKLENİCİ'yi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan YÜKLENICİ'nin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır.'' şeklinde hüküm bulunduğu, davacının D blok 36 nolu bağımsız bölümü bu sözleşme koşullarını kabul ederek imzaladığı, bu düzenlemeye göre taşınmazı satın alan davacının dava konusu geç teslim nedeniyle doğan kira tazminatı alacağını, sadece yüklenicilerden talep edebileceği, sözleşmenin 18.12 maddesi uyarınca davalı ...den talep edemeyeceği anlaşılarak açılan davanın, davalı ...yönünden husumet nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir. (Emsal;Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2014/34355 Esas ve 2015/29452 Karar sayılı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi'nin 15/06/2017 tarih 2017/730 Esas 2017/923 sayılı kararı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi'nin 26/04/2017 tarih 2017/624 esas, 2017/527 sayılı kararı)Görevsizlik kararı veren Asliye Hukuk Mahkemesince aldırılan 28/02/2019 tarihli bilirkişi raporunda özetle; ... projesi, ... Blok, ... nolu bağımsız bölümün davalıya teslim edilmesi gereken 22/08/2017 tarihindeki kira bedelinin 6.000,00 TL olduğu dairenin teslim tarihi olan 02/11/2018 tarihine karar toplam kira bedelinin 88.752,96 TL olduğunu rapor etmiştir.Mahkememizce yapılan keşif üzerine hazırlanan 20/07/2020 tarihli raporda özetle; Davaya konu ... Blok, ... numaralı bağımsız bölüm için dava tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 28/04/2017-31/12/2017 tarihleri arasında 8.000,00 TL, 01/01/2018-02/11/2018 tarihleri arasında ise 9.250,00 TL toplamda 157.650,00 TL olara hesap ve takdir edilmiştir.Dosyada mübrez iki rapor arasında açık bir çelişki bulunduğundan dolayı çelişkinin giderilmesi amacıyla mahkememizce dosya bilirkişi heyetine tevdi edilmiş ve bilirkişi heyetinin hazırladığı 11/12/2020 tarihli heyet raporunda özetle: Davaya konu ... Blok, ... numaralı bağımsız bölümün 20/07/2020 tarihli Bilirkişi raporunda tespit edildiği gibi 22/08/2017-31/12/2017 tarihleri arasındaki kira bedelinin 8.000,00 TL olduğu, 01/01/2018-02/11/2018 tarihleri arasındaki kira bedelinin ise 9.250,00 TL olmak üzere toplamda 128.473,00 TL olarak hesap ve takdir etmişlerdir. Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadinin Beyoğlu ... Noterliği, ... yevmiye numarası ile yapılmış olup bağımsız bölümün teslim tarihinin ilgili sözleşmenin 13.maddesinin 1.bendinde "Bağımsız bölümün teslim tarihi, sözleşme imzalama tarihinden itibaren 36 ay'dır. Satıcı mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olmayacaktır. Bu halde teslim tarihine, mücbir sebep veya engelin devam ettiği süre eklenir. Bu durumda alıcı herhangi bir hak talep etmeyeceğini gayrikabili rücu kabul ve taahhüt eder." hükmü yazılıdır.Sözleşme gereği , 22/08/2014 sözleşme tarihi itibari ile 36 ay sonra yani 28/04/2017 tarihinde teslim edilmesi gereken dava konusu taşınmazın, taraflar arasında düzenlenerek imzalanan tutanak ile 04/11/2018 tarihinde gecikme ile teslim edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede kararlaştırılan tarihte işin bitirilip davacıya ait dairelerin teslimini davalı yüklenicilerin ispat etmesi gerekir. Davalının 22/08/2017 tarihinden önce davacıya ait daireleri sözleşmeye uygun şekilde bitirip teslim edildiği ispatlanmış değildir. Hükme ve denetime elverişli olan bilirkişi 11/12/2020 raporu ve tüm dosya kapsamında yapılan inceleme sonucunda, davalıların 09/02/2017, 12/10/2017 ve 02/02/2018 tarihli davet yazılarında dava konusu taşınmazların teslim alınmasının elverişli bulunmadığının dosyaya davacı tarafça sunulan fotoğraflar ve davacı tarafça çekilen ihtarnameden anlaşılmıştır. Ayrıca davalılar ortak girişiminin verdiği cevap dilekçesinde davacının satış bedelini ödemede temerrüde düşmesi iddiasının işbu davanın konusu olmadığından ayrı bir dava ile istenebileceğinden mahkememizce değerlendirilmeye alınmamıştır. Dava konusu taşınmaz yer aldığı 4. Katta, ... numaralı bağımsız bölümde yer almakla 184.27 m2'lik bir daire olup davacının kaydi ihtarla söz konusu daireyi 02/11/2018 tarihinde teslim aldığı anlaşılmakla, davacının 22/08/2017-02/11/2018 tarihleri arasında gecikmeden kaynaklı aylık kira kaybı alacağı toplamı olan 128.473,00-TL olduğunun hesap edilmesi karşısında alınan bilirkişi heyet raporu, mahkememizce gerekçeli ve denetlenebilir nitelikte görülerek hükme esas alınmıştır.Öte yandan davacı 05/02/2021 tarihli ıslah dilekçesinde, talep edilen alacağa faiz yürütülmesini talep etmiştir.

Dava dilekçesinde faiz isteminde bulunulmamış ise de ıslah dilekçesi ile talep edilen faize yönelik olarak davalı tarafça iddianın genişletilmesi itirazında bulunulmamıştır. Davacının dava sırasında verdiği ıslah dilekçesi ile faiz talep etmesi mümkün olup bu durumda kabul edilen alacağa faiz uygulanması gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. (Emsal Karar: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 05/10/2011 tarih ve 2010/4227 Esas-2011/5710 Karar sayılı kararı) " gerekçeleri ile; " 1-Davalılar ... İle ... yönünden davanın KABULÜNE, 10.000,00 TL'nin dava tarihi olan 06/12/2017 tarihinden itibaren, 118.473,00 TL'nin ıslah tarihi olan 05/02/2021 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, 2-Davalı ... A.Ş. yönünden davanın husumet nedeniyle REDDİNE, ... " karar verilmiş ve verilen karara karşı, davalılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/212 Esas- 2021/243 K. sayılı ve 11/03/2021 tarihli kararının, yeterli inceleme ve gerekli araştırmalar tamamlanmadan, özellikle başından itibaren ileri sürmüş oldukları itirazlar dikkate alınmadan usul ve yasaya aykırı şekilde kurulmuş olup istinaf incelemesinden geçirilerek bozulması gerektiğinden işbu istinaf başvurusunda bulunma zarureti hasıl olduğunu, Bilirkişinin kira bedelleri hususunda " teslim tarihi olarak " 04/11/2018 tarihini kabul etmiş olup işbu tarih üzerinden açıkça hukuka ve gerçeğe aykırı bir sonuca ulaşıldığını, Dava konusu taşınmazın sözleşme teslim tarihinde müvekkil şirket tarafından hazır edilmesine karşılık alıcı temerrüdü sebebiyle teslim alınmamış olduğu yönündeki iddiaları dikkate alınmaksızın kurulan hükmün usul ve yasaya aykırı olduğunu, asla kabul anlamına gelmemekle birlikte, her halükarda son gönderilen noter ihtarnamesi tarihi olan 26/08/2018 tarihi itibariyle hesaplama yapılması gerektiğini, Raporda bahsedildiği üzere, sözleşme teslim tarihinin sözleşmenin 13.1 maddesine öre, imza tarihinden itibaren 36 ay olup 22/08/2014 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ne konu taşınmazın teslim tarihinin 22/08/2017 olarak belirlenmiş olduğunu, Hesaplanan kira alacağı talebinin hukuki dayanaktan yoksun olup müvekkil şirket tarafından üç kez gönderilen davet mektupları ve özellikle sonrasında gönderilen noter ihtarnamesinin adeta bilirkişiler tarafından dikkate alınmadığını, Dosyada mübrez son bilirkişi raporunun 3. sayfasında; Müvekkil şirketçe 09/02/2017, 12/10/2017 ve 02/02/2018 tarihlerinde sözleşme konusu gayrimenkul için davacıya gönderilen " teslim davetiye" lerini sözleşme gereğince davete rağmen icabet edilmemesi halinin teslim sayılacağı hususunu göz ardı ederek, " davacı tarafından dava dilekçesi ekinde sunulan 06/02/2018 tarihli fotoğraflardan sitede inşaat faaliyetlerinin sürdüğü anlaşılmıştır, teslime davet yazılarının gönderildiği tarihte taşınmazın teslime elverişli olmaması ve daha sonrasında davacıya gönderilen bir davetiyenin olmaması nedeni ile " gerekçesi ile teslim tutanağında belirtilen 04/11/2018 tarihini, teslim tarihi kabul ettiklerini, oysa bilirkişiler tarafından yapılan işbu fahiş hata üzerinden hazırlanan raporun hükme esas alınmasının mümkün olmadığını, zira müvekkil şirket tarafından teslim davetiyelerinden ve sözde davacı tarafından çekildiği iddia edilen 06/02/2018 tarihli fotoğraftan sonra da noter ihtarnamesi keşide edilmiş olduğunu, Dosyada mübrez ve bilirkişilerce de raporun ihtarnameler bölümünde tespit edilen 26/08/2018 tarihli noter ihtarnamesi ile işbu ihtara rağmen teslim alınmaması halinde, taşınmazın teslim edilmiş sayılacağı hususunun dördüncü kez ihtar edildiğini, Müvekkil şirket tarafından gönderilen, 09/02/2017, 12/10/2017 ve 02/02/2018 tarihli teslime davet yazılarının bilirkişiler tarafından hangi sıfatla göz ardı edildiği hususunun anlaşılamadığını, bilirkişilerin işbu hususta teslime davet yazılarını görmezden gelmelerine sebep olan tek olgunun, davacı tarafından çekildiği iddia edilen 06/02/2018 tarihli fotoğraf olduğunu, fotoğrafın davacı tarafından hangi tarihte çekildiği açıkça ispatlanamamışken dijital ortamda gerçeğe aykırı şekilde kolaylıkla düzenleme yapılabilecek işbu evrakın kesin delil olarak kabul edilmiş gibi sunmuş oldukları yazılı delillerin üzerinde değerlendirilmesinin kabul edilemeyeceğini, Teslim dönemleri itibariyle dava konusu projede yaşamın başlamış olup 17/10/2017 tarihli dava dışı taşınmazlara ait teslim tutanaklarının mahkeme dosyasına sunulmuş olup, işbu hususta hiçbir delilin mahkemece dikkate alınmamasının da kabul edilemeyeceğini, Dolayısıyla sunmuş oldukları yazılı delillerin ne zaman çekildiği belli olmayan ve serbestçe düzenlenebilir fotoğraflarla değil, ancak aynı delil gücüne sahip deliller ile çürütülebilecek olup gönderilen teslime davet yazıları akabinde davacı tarafın açıkça temerrüde düştüğünü, bu sebeple ısrarla müvekkil aleyhine gecikme tazminatına hükmedilebilecek bir hukuki gerekçe mevcut olmamakla birlikte ve asla kabul anlamına gelmemek şartı ile şayet bir hesaplama yapılacaksa dahi müvekkil tarafından gönderilen son noter ihtarnamesi tarihi olan 26/08/2018 tarihinin teslim tarihi olarak dikkate alınması gerekmekte olduğunu, aksi durumun açıkça sözleşmeye aykırılık teşkil edeceğini, Dava dilekçesinde ayrıntılı olarak beyan etmiş oldukları üzere gayrimenkul satış vadi sözleşmesi hükümleri çerçevesinde müvekkil şirketin üstüne düşen yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmiş olduğunu, bu nedenle yerel mahkeme kararının bozularak davanın reddi gerektiğini, İbraz ettikleri Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca müvekkil şirket kendi üzerine düşen edimlerini yerine getirmişse de davacı tarafın hem satış bedelini ödemede temerrüde düştüğünü hem de kendisine teslim için gönderilen ihtarlara kayıtsız kaldığını, bu nedenle açmış olduğu davasının kötü niyetli olduğunu, Teslim davetiyelerine icabet etmeyen davacınını, geç teslim edildiğinden suretle gecikilen aylar için kira tespiti ve kira bedellerinin ödenmesini talep etmekte olduğunu, müvekkil şirketin süresinde daireyi teslime hazır hale getirdiğini ve davacıya teslim davetiyesi gönderdiğini, bu nedenle geç teslimden doğma bir sorumluluk varsa da bunun davacıdan kaynaklanmakta olduğunu, Davacı dairenin teslim tarihinde hazır olmadığını beyan etmekteyse de bu hususa ilişkin hiçbir belge ve delil ibrazında bulunmadığını, bu nedenle ispat edilemeyen davanın reddi gerektiğini, Yerel mahkemece hükme esas alınan denetime elverişsiz bilirkişi raporunda tespit edilen rakamların fahiş olup gerçeği yansıtmadığını, ayrıca dosya münderecatına bakıldığında görevsiz mahkemeden alınan bilirkişi raporunda, aylık 6.000,00 TL olarak belirlenen kira bedelinin hükme esas alınan son raporda aradaki çelişki gerekçelendirilmeden 8.000,00 TL olarak belirtilmiş olduğunu,

Bilirkişi raporunda gerekli araştırma yapılmadığını, zira Emlak Komisyoncular Odası'ndan bölgedeki emsal kiralarla ilgili bilgi dahi alınmadığını, rapor için gerekli zeminin hazırlanmadığını,

Bilirkişi raporunda, sadece herkesin istediği ilan verebildiği bir internet sitesinden alınan örnek ilanların dayanak edildiğini, bu hususun kabulünün mümkün olmadığını, Aynı zamanda, huzurdaki davanın görevsizlik kararı ile mahkemeye gönderilmesinden önce, İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/199 Esas sayılı dosyası üzerinden yürütülen yargılama sırasında alınan 21/02/2019 tarihli bilirkişi raporunda, bilirkişi heyeti tarafından 6.000,00 TL olarak belirlenen aylık kira bedelinin, işbu raporda aradaki çelişki hiçbir şekilde açıklanmadan aylık 8.000,00 TL olarak belirtilmiş olduğunu, Oysa bilirkişinin Ağustos 2017 - Kasım 2018 tarihlerini kapsayan hesaplamanın farklı bilirkişilerce aylık 6.000,00 TL olarak belirlenmesi karşılığında hangi gerekçe ile aylık 8.000,00 TL olarak belirlediği hususunda gerekçelendirme yapması gerektiğini, bu sebeple açık şekilde eksik gerekçe ile ibraz edilen raporun hükme esas alınmış olmasının bozma nedeni oluşturmakta olduğunu, Cevap dilekçelerine izah edilen OHAL durumu ve mücbir sebep halinin bilirkişi tarafından değerlendirilmemiş olduğundan ek rapor alınarak eksikliğin giderilmesi gerektiğini, Sözleşme m. 13 hükmünde bağımsız bölümün teslim sürecinin düzenlenmiş olduğunu, maddenin aynen alıntı ile " Bağımsız bölümün teslim tarihi sözleşme imza tarihinden itibaren 36 aydır. Satıcı mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olmayacaktır. Bu halde teslim tarihine, mücbir sebep veya engelin devam ettiği süre eklenir. Bu durumda alıcı, herhangi bir hak talep etmeyeceğini gayrikabili rücu kabul ve taahhüt eder " şeklinde olduğunu, geç teslim hususunu kabul anlamına gelmemek kaydıyla bir an için davacının iddialarının doğru olduğu varsayımı halinde dahi, güncel durum ve şartların, gayrimenkul ve emlak piyasasının son hali ve OHAL koşulları göz önünde bulundurulduğunda bağımsız bölümün teslimi için sözleşme ile belirlenen sürenin aşılmadığının ortaya çıkacağını, bu sebeplerle davacının bu talebinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, Huzurdaki dava ile aynı konuya sahip emsal davadan alınan ekli bilirkişi raporunda mücbir sebep halinin hukukçu bilirkişi tarafından tespit edildiğini, Huzurdaki davanın aile ile aynı ihtilafı konu edinen, İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesi'nin 2018/884 Esas numaralı dava dosyasında, davacı tarafından müvekkil şirketin geç teslime neden olduğunun iddia edildiğini, ancak tüm ülkeyi etkisi altına alan, ekonomik, sosyolojik ve toplumsal etkileri çok ciddi iz bırakan ve ardından OHAL ilanına sebep olan 15 Temmuz darbe teşebbüsünün mücbir sebep teşkil ettiği hususunun, bahsi geçen dosyada alınan bilirkişi raporunda hukukçu bilirkişi Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk ABD Öğretim Üyesi ... tarafından tespit edilmiş olduğunu, Emsal bilirkişi raporunda mücbir sebep nedeniyle gayrimenkulün geç teslimi hususunda müvekkil şirkete sorumluluk yüklenemeyeceğinin açıkça belirtilmiş olduğunu,

Bilirkişi raporunda da açıkça belirtildiği üzere, mücbir sebebin, dış kuvvetler sonucu meydana gelen, borçlunun işletmesi ile bağlantısı bulunmayan, önceden öngörülemeyen, kaçınılmaz ve mutlak bir şekilde borcun ifasını engelleyen olay olduğunu, Mücbir sebep niteliğindeki bir olayın da sadece borçlu değil herkes bakımından geçerli olacağını, bu sebeple 15 Temmuz 2016 tarihinde yaşanan darbe girişiminin mücbir sebep sayılacağını,

Davacı tarafından ileri sürülen haksız taleplerin gayrimenkulün geç teslim edildiği iddiasına dayandırılmakta olduğunu, cevap dilekçesinde açıklandığı üzere gayrimenkulün tesliminde hiçbir gecikme yaşanmamış olmasına rağmen OHAL durumu da dikkate alındığında davacı iddialarının dinlenebilirliğinin tamamen ortadan kalkmakta olduğunu, dolayısıyla somut olayda taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 13.1 maddesi gereğince mücbir sebep hükmü açıkça düzenlendiğinden, bilirkişi raporunda da belirtildiği gibi, OHAL süresinin de teslim tarihinde eklenmesi gerektiğini,

Sonuç olarak; taraflar arasında imzalanan sözleşme hükümleri gereğince, gerek ödeme hususunda gerekse konutun teslim alınması hususunda davacının açıkça temerrüde düşmüş olması nedeniyle işbu haksız davanın kabul edilemeyeceğini, ancak hükme esas alınan rapor denetime elverişli olmadığından yerel mahkeme kararının bozulması gerektiğini, özellikle fahiş kira bedeli saptamasının gerekçelendirilmesi, davacının iddialarını destekler deliller sunmadığının tespiti ve taşınmaz inşasının iddiaları doğrultusunda OHAL dönemine denk geldiği hususlarında bilirkişi tarafından değerlendirme yapılması gerektiğini, bu sebeple hesap hatalarının görmezden gelinerek yerel mahkeme tarafından hüküm kurulmasının müvekkil yönünden telafisi imkansız zararlara neden olacağı gibi açıkça hukuka ve usule aykırılık teşkil etmekte olduğunu, İzah edilen tüm gerekçelerle birlikte birlikte usul ve yasaya aykırı şekilde tesis edilmiş olan İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2019/212 Esas - 2021/243 Karar sayılı kararının istinaf incelemesinden geçirilerek bozulması gerektiğini beyanla; - İstinaf taleplerinin kabulüne, - Eksik inceleme sebebiyle yargılama yapılarak istinaf incelemesi neticesinde yerel mahkeme kararının talepleri doğrultusunda bozulmasına, - Yargılama giderleri ve ücreti vekaletin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:

HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır. Dava; davacı ile davalılar arasında akdedilen 22/08/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında davacıya teslim edilecek taşınmazın sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi sebebiyle davacının kira kaybı zararının tazmini talebine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davalı ... A.Ş. yönünden davanın husumet nedeniyle reddine, davalılar ... ve ... Tic. A.Ş. aleyhine açılan davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı davalılar ... ve ... Tic. A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Somut uyuşmazlıkta taraflar arasında 22/08/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğine, sözleşmenin 13. maddesine göre taşınazın sözleşme tarihinden 36 ay sonra 22/08/2017 tarihinde teslim edileceğine dair ihtilaf bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki ihtilaf; taşınmazın sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilip edilmediği, edilmemiş ise sebebi ve hangi tarafın kusurlu olduğu, süresinde teslim edilmemesi halinde davacının kira kaybı tazminatı talebinde bulunup bulunamayacağı ve miktarı hususlarındadır.

Davalılar vekili tarafından dava konusu taşınmazın teslim alınması için davacıya 09/02/217, 12/10/2017 ve 02/02/2018 tarihli davet mektupları ve en son 26/08/2018 tarihli noter ihtarnamesi gönderildiğini, ancak davacının taşınmazı teslim almadığını ve alacaklı temerrütüne düştüğünü, taşınmazın sözleşme tarihinde teslim edilmemesinin kendilerinden kaynaklanmadığını savunmuştur. Ancak davalılar taşınmazın kullanılmaya müsait bir şekilde teslim tarihinde davacıya teslime hazır olduğuna ve bu tarihte teslim ettiklerine ilişkin dosyaya geçerli ve savunmasını ispatlar bir delil sunmadığı gibi, davacı tarafından yargılama aşamasında çekilen fotoğraflardan da inşaat çalışmalarının devam ettiği görülmüştür. Dava konusu taşınmaz yargılama aşamasında 02/11/2018 tarihinde teslim tutanağı ile davacıya teslim edilmiştir. Bu durumda dava konusu taşınmazın sözleşmede belirtilen teslim tarihinde kullanılmaya ve teslime hazır olmadığı ve davalılar tarafından sözleşmede belirtilen tarihte davacıya teslim edilmediği anlaşılmakta olup, davalılar vekilinin bu yöndeki istinaf sebebi yerinde görülmemiştir.

Davalılar vekili davacının taşınmaz bedelini ödemede temerrüte düştüğünü belirtmesine rağmen çelişkili bir şekilde taşınmazın teslime hazır olduğunu ve teslim için davet mektubu gönderildiğini beyan etmiş ve davacı vekili tarafından da ödeme dekontları sunulmuştur. Bu sebeple davalılar vekilinin bu yöndeki istinaf sebebi de yerinde görülmemiştir. Mahkemece içerisinde gayrimenkul değerlendirme uzmanının da bulunduğu hüküm kurmaya ve denetime elverişli bilirkişi heyet raporu ile dava konusu dairenin konumu, büyüklüğü, yapı durumu, mevkii, manzarası, emsal kira bedelleri dikkate alınarak tespit edilen 8.000,00 TL rayiç kira bedeli hükme esas alınmış olup, davalıların rayiç kira bedeline yönelik istinaf sebepleri de yerinde değildir.

Davalılar vekili her ne kadar 15 Temmuz 2016 tarihinde meydana gelen darbe girişiminin ekonomi üzerinde yarattığı olumsuzlukların sebebiyet verdiği gecikmelerin göz önüne alınmadığını ileri sürmüş ise de; emsal nitelikteki dosyalarda yapılan araştırmada İstanbul Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü'nün yazısından inşaat sektöründe meydana gelen olumsuzluklara dair somut bir veri bulunmadığının bildirildiği, teslim edileceği tarih ile darbe girişimi tarihi arasında da uzun bir sürenin olduğu ve davalılar vekili tarafından da buna ilişkin somut bir veri sunulmadığı anlaşılmakla davalılar vekilinin bu yöndeki savunması ve istinaf sebebi de yerinde görülmemiştir. Ancak 6100 sayılı HMK'nın "Taleple bağlılık ilkesi" başlıklı 26/1 maddesi uyarınca Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. Taleple bağlılık ilkesi emredici hüküm olup, taraflarca ileri sürülmese dahi resen gözetilmesi gerekmektedir. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede taşınmazın teslim edilmesi gerektiği tarih 22/08/2017 tarihi olup, dava tarihi 06/12/2017 tarihidir. Davacının 22/08/2017-06/12/2017 tarihleri arasındaki süreye ilişkin kira kaybı zararı tespit edilerek hüküm altına alınması gerekirken, Mahkemece talep aşılmak suretiyle yargılama sırasında taşınmazın 02/11/2018 tarihinde davacıya teslim edilmesi sebebiyle 22/08/2017-02/11/2018 tarihleri arasındaki süre ve davacı vekilinin ıslah dilekçesi dikkate alınarak dava tarihinden sonraki sürede dahil olacak şekilde kira kaybı zararının hüküm altına alınması isabetli olmamıştır. Bu sebeple davalılar vekilinin istinaf başvurusu usulen yerinde görülmüş ve Dairemizce 22/08/2017-06/12/2017 (3 ay 15 gün) tarihleri arasındaki süreye ilişkin kira kaybı zararı hesaplanarak ve bu süreye ilişkin davacı vekilinin ıslah dilekçesi dikkate alınarak davanın kabulüne ve 27.999,90 TL kira kaybı zararı hüküm altına alınmıştır.

Davacı vekili tarafından dava 10.000,00 TL bedel üzerinden açılmış, ancak bilirkişi tarafından dava tarihinden sonraki süreci de kapsayacak şekilde hesaplama yapılması ve kira kaybı zararının 128.473,00 TL olarak belirlenmesi sebebiyle ıslah dilekçesi ile talep arttırılarak bu miktar üzerinden taleplerinin kabulü talep edilmiştir. Ancak söz konusu ıslah dilekçesi dava konusu edilen süre için hesaplanan miktara ilişkin yani arttırılan 17.999,90 TL bedele ilişkin olarak geçerli olup, dava konusu yapılmayan miktarın ıslahı da söz konusu olmayacağından dava konusu yapılmayan süre için hesaplanan 100.473,10 TL bedele ilişkin olarak geçerli değildir ve yok hükmündedir. Bu sebeple ıslah edilip hüküm altına alınmayan miktara ilişkin davanın reddine karar verilmemiş ve bu kısma ilişkin davalılar lehine vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmemiştir.

Davalılar vekili tarafından faize ilişkin aleyhe istinafa da gelinmediğinden faize ilişkin hükme de dokunulmamıştır. Açıklanan nedenlerle, davalılar ... Tic. A.Ş. ve ...vekilinin istinaf başvurusunun usulen kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının HMK'nın 353/1-b2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden Dairemizce yeniden esas hakkında karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.