Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin yenileme döneminde ne kadar artırılabileceğini belirleyen yasal sınırdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artış oranının bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini açıkça hükme bağlamıştır.

Kira artış oranı, kiracıyı fahiş kira artışlarından korumak amacıyla düzenlenmiştir. Ev sahibi (kiraya veren), kira sözleşmesinin yenilenme döneminde kiracıdan TÜFE 12 aylık ortalama oranından daha fazla artış talep edemez. Bu sınır, tarafların sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırması halinde bile geçerlidir; yani sözleşmede %50 artış yazılmış olsa bile, TÜFE 12 aylık ortalama oranı %25 ise uygulanacak artış en fazla %25 olacaktır.

Kira artış oranı hesaplamasında kullanılan TÜFE 12 aylık ortalama oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan tüketici fiyat endeksi verilerine dayanır. Bu oran, son 12 ayın TÜFE ortalamasının bir önceki 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yüzdesel değişimini ifade eder.

Kira artış oranı belirlenirken sözleşmenin yenilenme tarihinden bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır. Örneğin kira sözleşmesi Nisan 2026'da yenilenecekse, Mart 2026 ayına ait TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanacak üst sınır olarak dikkate alınır.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artış oranı hesaplaması oldukça basit bir formüle dayanır. İşte adım adım hesaplama yöntemi:

1. Mevcut Kira Tutarını Belirleyin: Şu anda ödediğiniz veya aldığınız aylık kira tutarını girin. Örneğin 10.000 TL.
2. Sözleşme Yenilenme Tarihini Belirleyin: Kira sözleşmenizin hangi tarihte yenileneceğini (bir sonraki kira yılının başlangıç tarihini) seçin.
3. TÜFE Oranını Bulun: Yenilenme tarihinden bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalama oranını TÜİK verilerinden öğrenin. Hesaplama aracımız bu oranları otomatik olarak uygular.
4. Yeni Kirayı Hesaplayın: Yeni Kira = Mevcut Kira x (1 + TÜFE Oranı / 100). Örneğin, 10.000 TL kira ve %20,50 TÜFE oranı ile: 10.000 x 1,205 = 12.050 TL.

Hesaplama aracımız bu işlemleri otomatik olarak yaparak doğru TÜFE oranını bulur ve yeni kira tutarını hesaplar. Sonuçları yazdırabilir veya paylaşabilirsiniz.

2026 Yılı TÜFE 12 Aylık Ortalama Oranları

Aşağıdaki tabloda 2024 ve 2026 yılları arasındaki TÜFE 12 aylık ortalama oranları yer almaktadır. Kira artışı hesaplamasında sözleşme yenilenme tarihinden bir önceki ayın oranı kullanılır.

Kaynak: TÜİK. TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranları.

%25 Kira Artış Tavanı (TBK Geçici Madde 2)

11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici Madde 2, konut kiralarında artış oranına %25 tavan sınırı getirmiştir. Bu düzenleme, yüksek enflasyon döneminde kiracıları korumak amacıyla çıkarılmıştır.

Geçici Madde 2'nin özellikleri şunlardı:

• Kapsam: Yalnızca konut kiraları için geçerliydi. İşyeri kiraları bu sınırlamadan muaftı.
• Oran: TÜFE 12 aylık ortalama oranı %25'in üzerinde olsa bile, konut kiralarında en fazla %25 artış yapılabilirdi.
• Süre: İlk olarak 1 Temmuz 2023'e kadar geçerli olan düzenleme, daha sonra 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.
• Sona Erme: %25 kira artış tavanı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir ve bir daha uzatılmamıştır.

1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren konut kiraları dahil tüm kira artışlarında TBK m.344'teki genel kural geçerlidir. Yani kira artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçemez ancak %25 gibi sabit bir tavan da yoktur. TÜFE oranı ne ise o uygulanır.

Örneğin, Temmuz 2024'te TÜFE 12 aylık ortalama oranı %65,13 olduğu için, bu tarihte yenilenen konut kira sözleşmelerinde %65,13'e kadar artış yapılabilir hale gelmiştir. %25 tavanın kalkması, özellikle düşük kiralarla sözleşme yapmış kiracıları olumsuz etkilemiştir.

Hesaplama Örnekleri

Örnek 1: Nisan 2026'da Yenilenen Kira

Mevcut kira 12.000 TL olan bir konutun kira sözleşmesi Nisan 2026'da yenilenecektir. Mart 2026 TÜFE 12 aylık ortalama oranı %20,50'dir.

• Yeni Kira = 12.000 x (1 + 20,50/100) = 12.000 x 1,205 = 14.460,00 TL
• Artış Tutarı = 14.460 - 12.000 = 2.460,00 TL

Örnek 2: Şubat 2026'da Yenilenen Kira

Mevcut kira 8.500 TL olan bir konutun kira sözleşmesi Şubat 2026'da yenilenecektir. Ocak 2026 TÜFE 12 aylık ortalama oranı %21,80'dir.

• Yeni Kira = 8.500 x (1 + 21,80/100) = 8.500 x 1,218 = 10.353,00 TL
• Artış Tutarı = 10.353 - 8.500 = 1.853,00 TL

Örnek 3: Yüksek TÜFE Döneminde Yenileme (Mayıs 2024)

Mevcut kira 6.000 TL olan bir konutun kira sözleşmesi Mayıs 2024'te yenilenmiştir. Nisan 2024 TÜFE 12 aylık ortalama oranı %69,80'dir. (%25 tavanı 1 Temmuz 2024'e kadar geçerli olduğundan, Mayıs 2024'te %25 tavan uygulanır.)

• TÜFE oranı: %69,80 ancak %25 tavan geçerli
• Yeni Kira = 6.000 x 1,25 = 7.500,00 TL

Not: Bu hesaplama aracı güncel TÜFE oranlarını uygular. %25 tavan dönemi (Haziran 2022 – Temmuz 2024) için hesaplama yaparken bu tavanın artık geçerli olmadığını hatırlatırız.

Yasal Dayanak

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel hükmü içerir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini düzenler.
• TBK m.345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açma hakkını düzenler. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılan dava veya ihtarla kira bedelinin tespiti istenebilir.
• TBK m.346: Kiracı aleyhine değişiklik yasağını içerir. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
• TBK Geçici m.2 (7409 sayılı Kanun): 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında konut kiralarında %25 artış tavanı getirmiştir. Bu geçici düzenleme sona ermiştir.
• TÜİK Verileri: TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranları, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay açıklanır ve kira artış oranının üst sınırını belirler.

Kira Artışı Hakkında Önemli Bilgiler

• Beş yılı aşan sözleşmeler: TBK m.344/3'e göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira bedeli hakimden talep edilebilir. Hakim, TÜFE oranı, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesini göz önünde bulundurarak yeni kirayı belirler.
• İşyeri kiraları: İşyeri kiralarında da TÜFE 12 aylık ortalama sınırı geçerlidir. %25 tavanı yalnızca konut kiralarını kapsıyordu, işyeri kiraları zaten TÜFE oranına tabiydi.
• Yabancı para kiraları: TBK m.344/4'e göre, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl sonra hakim, yabancı paranın değerindeki değişiklikleri de dikkate alarak yeni bedeli belirler.
• Sözleşmedeki artış oranı: Sözleşmede TÜFE'den yüksek bir artış oranı yazılmış olsa bile, bu oran geçersizdir. TÜFE 12 aylık ortalama oranını aşan kısım uygulanmaz.
• Artış oranına itiraz: Kiracı, ev sahibinin talep ettiği artış oranına itiraz edebilir. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açarak mahkemeden uygun kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.

Sıkça Sorulan Sorular