Tapu Harcı Hesaplama

Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı, gayrimenkul (taşınmaz) üzerinde yapılan satış, devir, ipotek ve diğer tescil işlemlerinde devlete ödenen yasal yükümlülüktür. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (4) sayılı tarifesinde düzenlenen tapu harçları, tapu müdürlüklerinin sunduğu hizmetin karşılığı olarak tahsil edilir.

Tapu harcı, gayrimenkulün beyan değeri veya satış bedelinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır. 2019 yılından itibaren emlak vergisi beyan değerinin altında satış yapılması durumunda beyan değeri esas alınmaktadır. Bu düzenleme, vergi kaybının önlenmesi amacıyla getirilmiştir.

Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı hem alıcı hem de satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir. Uygulamada harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesi yaygın olsa da yasal olarak her iki taraf da kendi payından sorumludur.

Tapu Harcı Oranları (2026)

Satış ve Devir İşlemleri

Gayrimenkul satışında tapu harcı oranı toplam %4'tür (binde 40). Bu oran alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır:

• Alıcı tapu harcı: Gayrimenkul değerinin binde 20'si (%2)
• Satıcı tapu harcı: Gayrimenkul değerinin binde 20'si (%2)

Uygulamada satıcılar genellikle kendi paylarını da alıcıya yansıtır; ancak bu taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Yasal olarak her taraf kendi harcından sorumludur.

İpotek Tesisi

Gayrimenkul üzerine ipotek konulması halinde ipotek tutarı üzerinden binde 4,55 oranında harç alınır. İpotek fekki (kaldırılması) işleminde ise harç alınmaz.

Cins Değişikliği

Gayrimenkulün cinsinin değiştirilmesi (örneğin arsa olan bir taşınmazın bina olarak tescili) halinde gayrimenkul değeri üzerinden binde 6,83 oranında harç ödenir.

Kat Mülkiyeti Tesisi

Kat mülkiyeti kurulması işleminde de binde 6,83 oranında harç uygulanır. Bu işlem genellikle yeni yapılan binalarda bağımsız bölümlerin tapuya tescili sırasında yapılır.

2026 Yılı Tapu Harçları Tablosu

Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Tapu harcı hesaplamasında en önemli unsur gayrimenkulün değeridir. Harç matrahı olarak satış bedeli veya emlak vergisi beyan değerinden yüksek olanı esas alınır.

Hesaplama Örneği: 3.000.000 TL Konut Satışı

• Alıcı Tapu Harcı: 3.000.000 x 0,020 = 60.000 TL
• Satıcı Tapu Harcı: 3.000.000 x 0,020 = 60.000 TL
• Toplam Tapu Harcı: 120.000 TL
• Döner Sermaye Ücreti: ~1.450 TL

Hesaplama Örneği: 5.000.000 TL İpotek

• İpotek Harcı: 5.000.000 x 0,00455 = 22.750 TL
• Döner Sermaye Ücreti: ~1.450 TL

Döner Sermaye Ücreti

Tapu işlemlerinde harç dışında döner sermaye ücreti de ödenir. Bu ücret, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün döner sermaye işletmesine ödenen sabit bir ücrettir. 2026 yılında döner sermaye ücreti yaklaşık 1.450 TL civarındadır ve her yıl güncellenir.

Tapu Harcı Muafiyetleri

• İlk konut alımı: Belirli koşullarda ilk konut alan vatandaşlar için tapu harcı indirimi uygulanabilir (hükümet kararı gerektirir).
• Kat karşılığı inşaat: Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bazı harç muafiyetleri mevcuttur.
• Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların dönüşümünde tapu harcı muafiyeti uygulanır.
• Veraset yoluyla intikal: Miras yoluyla gayrimenkul intikalinde tapu harcı yerine veraset ve intikal vergisi uygulanır.
• Kooperatif üyelerine dağıtım: Kooperatiflerin üyelerine gayrimenkul dağıtımında harç muafiyeti bulunmaktadır.

Yasal Dayanak

• 492 sayılı Harçlar Kanunu: Tapu harçlarını düzenleyen temel kanundur. (4) sayılı tarife tapu işlemlerindeki harç oranlarını belirler.
• Harçlar Kanunu m.57: Tapu harçlarının matrahını (hesaplama esasını) düzenler.
• Harçlar Kanunu m.59: Tapu harcı muafiyet ve istisnalarını düzenler.
• Harçlar Kanunu m.63: Gayrimenkul değerinin emlak beyan değerinden düşük olamayacağını düzenler.

Sıkça Sorulan Sorular