İfraz ve Tevhid İşlemleri: Hukuki Rehber

İfraz, bir taşınmazın imar mevzuatına uygun biçimde iki ya da daha fazla bağımsız parsele bölünmesi; tevhid ise birden fazla parselin tek bir parsel hâline getirilmesi işlemidir. Her iki işlem de tapu sicilinde kalıcı sonuç doğurduğundan hem tapu hem imar hukukunun kural setine tabidir. Taşınmaz maliki ya da vekili, ilgili idari makama başvurarak bu işlemleri başlatabilir; idarenin olumsuz kararına karşı ise idare mahkemesinde iptal davası yolu açıktır.

İfraz ve Tevhid Nedir?

İfraz (parsel bölme) ve tevhid (parsel birleştirme), 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ile Tapu Kanunu'nun ilgili hükümleri çerçevesinde düzenlenmektedir. İmar Kanunu'nun 15. maddesi, ifrazın ancak imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun biçimde yapılabileceğini; 16. maddesi ise tevhid için de aynı uygunluk koşulunun arandığını hükme bağlamaktadır. Kadastro görmüş alanlarda süreç Kadastro Kanunu hükümleriyle de iç içe geçmektedir.

Her iki işlem sonucunda tapu sicilindeki parsel numaraları ve yüzölçümleri değişir; eski parseller kapatılır, yeni parsel(ler) tescil edilir. Bu nedenle işlemi başlatan malikin yalnızca tapu prosedürünü değil, imar planı kısıtlamalarını ve kadastro teknik gerekliliklerini de gözetmesi zorunludur.

Belediye sınırları içinde onaylı imar planı bulunan alanlarda başvuru ilgili belediyeye; imar planı bulunmayan ya da mücavir alan dışındaki taşınmazlarda ise İl Özel İdaresi veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yapılır.

İfraz Şartları ve Unsurları

Bir ifraz talebinin kabul görebilmesi için birden fazla koşulun eş zamanlı olarak sağlanması gerekmektedir. Bu koşullar teknik, hukuki ve idari olmak üzere üç başlık altında incelenebilir.

Teknik Koşullar

İfraz edilecek her parçanın, imar planı ve yönetmeliğin öngördüğü asgari parsel büyüklüğünü karşılaması zorunludur. Bunun yanı sıra her parçanın yola cephesi olması ya da irtifak hakkı kurulmak suretiyle erişimin sağlanması gerekir. Aplikasyon krokisi, lisanslı harita mühendisince hazırlanmalı ve belediye ya da kadastro müdürlüğünce onaylanmalıdır.

Hukuki Koşullar

Paylı mülkiyette ifraz, paydaşların tamamının rızasını ya da mahkeme kararını gerektirir. Üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunan parsellerde ilgili hak sahiplerinin onayı aranmakta; bazı durumlarda söz konusu hakların yeni parsellere ne şekilde yansıtılacağına dair noter belgesi istenmektedir. Tapu sicilinde herhangi bir kısıtlama bulunması süreci geciktirebilir ya da imkânsız kılabilir.

İdari Koşullar

Başvurunun yapıldığı idare, ifrazın imar planına uygunluğunu inceleyerek onay ya da ret kararı vermekle yükümlüdür. Onay, idari işlem niteliğinde olduğundan hukuka aykırılık halinde yargı denetimine açıktır. Uygulama imar planı bulunmayan yerlerde ifraz yetkisi Merkezi İdareye ait olup bu durum yetki ve usul açısından ayrı sorunlar doğurabilir.

Tevhid Şartları ve Unsurları

Tevhid işleminde birleştirilecek parsellerin aynı imar adası veya plan bütünlüğü içinde yer alması, yönetmeliğin belirlediği maksimum parsel büyüklüğünü aşmaması ve tüm maliklerin başvuruya katılması temel koşullardır. Ayrıca birleştirilmek istenen parsellerin birbirine komşu (müşterek sınıra sahip) olması zorunludur; sınır paylaşmayan parseller doğrudan tevhid edilemez.

Tevhid edilen parseller üzerindeki bağımsız ipotek ve diğer aynî haklar yeni birleşik parsele taşındığından hak sahipleri idarece bilgilendirilerek muvafakat işlemi tamamlanmalıdır. Uygulamada bu aşama sıklıkla atlandığından ileride tapu sicili uyuşmazlığına zemin hazırlanmaktadır.

Başvuru Süreci: Nasıl Yapılır, Belgeler

İfraz veya tevhid başvurusu, ilgili belediyenin imar müdürlüğüne ya da yetkili kadastro müdürlüğüne şahsen veya vekâlet yoluyla yapılabilir. Aşağıdaki belgeler çoğu idare tarafından zorunlu tutulmaktadır:

• Tapu senedi veya tapu kaydı sureti
• Lisanslı harita mühendisince hazırlanmış ve onaylı aplikasyon krokisi ile koordinatlı parselasyon planı
• Nüfus cüzdanı sureti (tüzel kişilerde imza sirküleri ve yetki belgesi)
• Vekâletname (temsil yoluyla başvuruluyorsa)
• Paylı mülkiyette tüm paydaşların rıza belgesi veya mahkeme kararı
• Tapu üzerindeki haklar için hak sahibi muvafakati

Başvurunun ardından belediye teknik komisyonu ya da ilgili birim, dosyayı imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre inceler. Eksik belge varsa ek süre tanınabilir; bu süre içinde eksikliğin giderilmemesi talebin reddine ya da işlemin askıya alınmasına neden olur. Onay halinde aplikasyon krokisi onaylanarak tapu müdürlüğüne gönderilir; tescil için tarafların tapu müdürlüğüne birlikte başvurması gerekir.

Tescil aşamasında harç hesaplanır ve ödenir. Tapu Harcı Kanunu uyarınca ifraz ve tevhid işlemlerinde harç, taşınmazın değeri üzerinden belirlenir; harç ödendiğine dair makbuz dosyaya eklenerek tescil tamamlanır.

Süreler: Başvurudan Tescile

İdare Mahkemesine başvuru için 60 günlük hak düşürücü süre, işleme ilişkin yazılı bildirimin tebliğ tarihinde başlar. Tebligat yapılmamışsa öğrenme tarihinden itibaren 60 gün; her hâlükarda işlem tarihinden itibaren 1 yıllık azami süre uygulanır. Bu süreler geçirildikten sonra açılan dava süre aşımı gerekçesiyle usulden reddedilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İfraz veya tevhid taleplerinin idarece reddedilmesine ya da işlem tesis edilmemesine karşı açılacak iptal davalarında görevli yargı kolu idare yargısıdır. İdare mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer itibarıyla yetkilidir. Tapu sicili hataları veya tescil itirazlarında ise Tapu Kanunu'nun öngördüğü çerçevede asliye hukuk mahkemesi görevli olabilir; bu iki yol arasında dikkatli bir ayrım yapılmalıdır.

Kimi durumlarda hem idari hem özel hukuk yolunun aynı uyuşmazlıkta iç içe geçtiği görülmektedir. Örneğin; belediyenin onayladığı bir ifraz işlemi tapu sicilinde hatalı tescil edilmişse tapu sicilinin düzeltilmesi için asliye hukuk mahkemesine, imar onayının hukuka aykırılığı iddiasında ise idare mahkemesine başvurulmalıdır. Yanlış mahkemeye açılan dava görevsizlik kararıyla sonuçlanacak ve süre kaybına yol açacaktır.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resen onayladığı imar planlarına dayanan ifraz işlemlerinde ise yetkili mahkeme Ankara İdare Mahkemesi olabilir; bu noktada avukat, yetkili mahkemeyi dikkatle belirlemeli ve dilekçede açıkça gerekçelendirmelidir.

İdari İtiraz ve Dava Yolu

İfraz veya tevhid başvurusunun belediye ya da yetkili idare tarafından reddedilmesi, ilgiliye yazılı olarak tebliğ edilmesi gereken bir idari işlemdir. Ret kararına karşı doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; önceden üst idari makama itiraz zorunlu değildir. Ancak bazı belediyelerde itiraz süreci, talebin yeniden değerlendirilmesine yol açabileceğinden uygulamada hukuki süreyi kesmek ve iddia kapısını genişletmek amacıyla kullanılmaktadır.

Dava açılırken yürütmenin durdurulması (YD) talebinde bulunulabilir. İdare mahkemesi, açıkça hukuka aykırılık ve telafisi güç zarar koşullarının birlikte bulunduğuna kanaat getirirse tescil işlemini ya da reddedilen onayın sürüncemede kalmasını geçici olarak durdurabilir. Taşınmaz projeleri söz konusu olduğunda YD kararı, inşaat ruhsatı sürecini doğrudan etkilediğinden önemi büyüktür.

İdarenin başvuruya 60 gün içinde cevap vermemesi (zımni ret) de idari yargıya başvuru için yeterli bir zemin oluşturur. Zımni red halinde dava açma süresi 60 günlük bekleme süresinin dolmasından itibaren başlar.

İfraz ve Tevhidde Sık Yapılan Hatalar

1. Asgari parsel büyüklüğü kontrolünün atlanması: Bölünecek her parçanın imar planı ve yönetmelikte öngörülen asgari büyüklüğü karşılayıp karşılamadığı başvurudan önce belediyenin imar müdürlüğünde kontrol edilmelidir. Bu adım atlandığında başvuru doğrudan ret ile sonuçlanmaktadır.
2. Paylı mülkiyette eksik paydaş imzası: Tüm paydaşların rızası alınmadan yapılan başvurular idarece kabul görmez. Paydaşlardan biri ulaşılamaz ya da itirazçı ise mahkeme kanalıyla temsil ya da ortaklığın giderilmesi gibi alternatif yolların önceden değerlendirilmesi gerekir.
3. İpotek ve haciz şerhinin gözetilmemesi: Üzerinde ipotek veya haciz bulunan parsellerde alacaklı kurumun muvafakati alınmadan yapılan ifraz başvuruları askıya alınır ya da reddedilir; bu durum proje takvimleri açısından kritik gecikmeler yaratabilir.
4. Yanlış başvuru merciinin seçilmesi: Belediye sınırları dışındaki alanlarda ilgili İl Özel İdaresi veya Bakanlık biriminin yetkili olduğu göz ardı edilerek belediyeye yapılan başvurular yetkisizlik gerekçesiyle reddedilmekte; bu da sürenin yeniden işlemesine yol açmaktadır.
5. Teknik krokinin mevzuata aykırı hazırlanması: Aplikasyon krokileri Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği standartlarında hazırlanmak ve Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Yönetmelik kapsamında onaylı bir büro tarafından imzalanmak zorundadır. Standart dışı krokiler teknik incelemeden geçemez.
6. 60 günlük dava süresinin kaçırılması: Ret kararının tebliğinden itibaren 60 günlük dava süresi geçirildiğinde iptal davası usulden reddedilir; bu hak düşürücü süre uzatılamaz ve mazeret kabulü son derece sınırlıdır.
7. Onay sonrası tescil aşamasının ihmal edilmesi: Belediyenin ifraz ya da tevhid onayı tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Onayın ardından tapu müdürlüğünde tescil yaptırılmadan işlem tamamlanmış sayılmaz; fiilî kullanıma bakılmaksızın tapu sicilindeki eski kayıt geçerliliğini korur.

Emsal İçtihatlarda İfraz ve Tevhid

İfraz ve tevhid işlemlerine ilişkin idari yargı kararları, hem usul hem de esastan sıkça belirlenen kriterleri içermektedir. Danıştay kararlarında imar planına aykırı yapılan ifraz onaylarının hukuka aykırı bulunduğu; imar planı olmayan alanlarda ise yetkili idari birimin belirlenmesi meselesinin ayrıca incelendiği görülmektedir. İdare mahkemelerinin emsal niteliğindeki kararlarında ise öne çıkan üç temel ilke şöyle özetlenebilir:

Birincisi, idarenin ret gerekçesinin somut ve ölçülebilir bir imar kuralına dayanması zorunludur; soyut ya da muğlak gerekçeyle reddedilen başvurular iptal davasında yerinde bulunmaktadır. İkincisi, belediyenin takdir yetkisi imar planı hükümlerinin çizdiği sınırı aşamaz; plan hükmüne uygun bir ifraz başvurusunun salt yerindelik kaygısıyla reddi hukuka aykırıdır. Üçüncüsü, tapu sicilinde tescil yapılmadan önce tüm idari onayların tamamlanmış olması gerektiği, aksi durumda sicil kaydının iptal davasına konu edilebileceği yerleşik bir ilke olarak benimsenmektedir.

Yukarıda belirtildiği üzere bu makale kapsamında doğrulanmış karar künyesi bulunmamaktadır. Benzer davalara ilişkin Danıştay ve idare mahkemesi kararlarını daire, esas ve karar numarasıyla birlikte araştırmak için İçtihat Pro'nun Anlamsal arama modunu kullanabilirsiniz; platform "ifraz imar planı uyumsuzluğu iptal" gibi kavramsal sorgularla ilgili kararları hızla listelemektedir.

İçtihat Pro ile Emsal Tarama

İfraz ve tevhid davalarında dilekçenin gücü, büyük ölçüde dayandığı emsal kararların kalitesiyle ölçülür. İdarenin ret gerekçesine karşı benzer plan koşullarında mahkemenin onay kararını iptal ettiğini gösteren bir içtihat; ret gerekçesini doğrudan çürütür ve dava stratejisini biçimlendirir. Ancak bu kararları güvenilir biçimde bulmak, güncel içtihadı taramayı ve daire bazlı filtrelemeyi gerektirmektedir.

İçtihat Pro, 10,8 milyonun üzerinde karar arşivi (Yargıtay 8,75 milyon, Danıştay 755 bin, İstinaf 451 bin, Yerel 853 bin) ve 976 kanun veri tabanıyla; Klasik, Yapay Zekalı ve Anlamsal olmak üzere üç arama modu sunmaktadır. "İfraz imar planına aykırı iptal" veya "tevhid paylı mülkiyet rıza" gibi doğal dil sorgularıyla birkaç saniyede onlarca emsal karar listeleyen platform; Pro Yıllık abonelikte aylık 199 TL'ye (KDV dahil 2.866 TL/yıl) erişilebilmektedir. Haziran 2026 itibarıyla yerleşik içtihat platformlarının yıllık 34.200-48.000 TL, yapay zeka odaklı platformların ise 60.000-80.000 TL bandında kaldığı göz önüne alındığında fark belirgindir. Ücretsiz kayıtla sınırlı arama yaparak başlamak için İçtihat Pro'ya kaydolun.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukattan danışmanlık almanız önerilir.

Sık Sorulan Sorular

İfraz ve tevhid işlemini kim başlatabilir?

Taşınmazın maliki veya maliklerin tamamı (paylı mülkiyette paydaşların tamamı ya da yetkili temsilcisi) ilgili belediye veya kadastro müdürlüğüne başvurabilir. Kamu kurumları da zorunlu hallerde re'sen ifraz ya da tevhid işlemi yaptırabilir.

Belediye ifraz ya da tevhid talebini reddederse ne yapabilirim?

Redde ilişkin idari işleme karşı tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava açmadan önce üst idari mercie itiraz zorunlu değildir; ancak idarenin kendi içinde itiraz yolu varsa bu süreç idari başvuru süresini keser.

İfraz için minimum parsel büyüklüğü var mıdır?

Evet; imar planı hükümleri ve ilgili yönetmelikler her bölge için asgari parsel büyüklüğü belirler. Bu eşiğin altında kalan parçalara ifraz izni verilmez. Asgari ölçü belediyeden belediyeye farklılık gösterdiğinden başvurmadan önce imar yönetmeliği incelenmelidir.

Tevhid işlemi kadastro müdürlüğünde mi yoksa belediyede mi yapılır?

Her iki makam da sürece dahildir. Uygulamada önce belediyeden imar uygunluk görüşü ve onaylı aplikasyon krokisi alınır, ardından tapu/kadastro müdürlüğünde tescil gerçekleştirilir. Kadastro dışı alanlarda ise sıralama farklılaşabilir.

Paylı mülkiyette tek bir paydaş tevhid talebinde bulunabilir mi?

Hayır; tevhid işlemi, birleştirilecek parsellerin tüm maliklerinin katılımını gerektiren bir tasarruf işlemidir. Paydaşlardan birinin itirazı ya da yokluğu halinde idari başvuru kabul görmez; bu durumda mahkeme aracılığıyla ortaklığın giderilmesi ya da noter kanalıyla temsil yetkisi gibi alternatif yollar değerlendirilmelidir.