İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR DEĞER ARTIŞ PAYI
UYGULAMA YÖNETMELİĞİ
BİRİNCİ BÖLÜM
Başlangıç Hükümleri
Amaç
MADDE 1- (1) Bu Yönetmeliğin amacı; uygulama imar
planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90’ının
değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasına, bu payın kapsamı, tespiti,
kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve
işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2- (1) Bu
Yönetmelik, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce
onaylanan uygulama imar planı değişikliği sonucunda oluşacak değer artışının
kamuya kazandırılması işlemleri, uygulama imar planı değişikliğine ilişkin
başvuru esasları, kıymet takdir komisyonunun teşekkülü, çalışma şekli ve karar
alması, yetkili kuruluşlarca hazırlanan değerleme raporu esas alınarak kıymet
takdir komisyonunca hazırlanacak raporu, değer artış payının kesinleşmesi,
ödenmesi ile bu paya ilişkin diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları
kapsar.
Dayanak
MADDE 3- (1) Bu Yönetmelik; 3/5/1985 tarihli
ve 3194 sayılı İmar Kanununun 44 üncü maddesi ve ek 8 inci maddesine
dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4- (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a)
Bakanlık: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığını,
b)
Değer artışı: Plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla
belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği
öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit
edilen değeri arasındaki farkı,
c)
Değer artış payı: Plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla
belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği
öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit
edilen değeri arasındaki artışın %90’ını,
ç)
Değer artış payı (DAP) sistemi: Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü
tarafından kurulan, e-Plan Otomasyon Sistemlerine entegre
olarak çalışan, değer artış payına ilişkin süreçlerin yürütüldüğü
sistemi,
d)
Değerleme raporu: 6/12/2012 tarihli ve 6362
sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş lisanslı gayrimenkul
değerleme kuruluşu tarafından, değer artış payının tespiti için kullanılmak
üzere hazırlanan taşınmaz değerini gösterir raporu,
e)
Değerleme raporu bedeli: Plan değişikliği teklifi sunan taşınmazın malikleri
tarafından ödenecek olan 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş en az iki
lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşuna, değer artış payının belirlenmesi
için hazırlattırılacak değerleme raporlarına ilişkin Sermaye Piyasası Kurulunca
yayımlanan gayrimenkul değerleme asgari ücret tarifesine göre belirlenen bedeli,
f)
İdare: Büyükşehir olan illerde, büyükşehir belediyesi ve ilçe belediyesi, diğer
illerde, belediye ve mücavir alan sınırı içerisinde belediyeler, dışında il
özel idareleri ve plan onama yetkisine sahip diğer kamu kurum ve kuruluşları,
g)
Kıymet takdir komisyonu: Uygulama imar planı değişikliği sonucunda oluşacak
değer artışını tespit etmekle görevli idare bünyesinde oluşturulan komisyonu,
ğ)
Piyasa (pazar) değeri: Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ve Sermaye
Piyasaları Birliği tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartlarına
göre tespit edilmesi gereken piyasa değeri olup, 4/11/1983 tarihli
ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesine göre taşınmazların
değerlemesi için kullanılan değer tespit yöntemlerinden herhangi biri ya da
birkaçı kullanılarak tespit edilmiş olan plan değişikliği öncesi ve sonrası
taşınmazın piyasa değerini,
h)
Yetkili kuruluş: Sermaye Piyasası Kurulunun yayımlamış olduğu listedeki
taşınmaz değerleme hizmetini vermek üzere yetkilendirilmiş, Sermaye Piyasası
Kurulu tarafından yetki verilmiş meslek birliği tarafından da değerleme işine
engel teşkil edecek nitelikte bir ceza almamış, aktif durumda olan değerleme
kuruluşunu,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Uygulama İmar Planı Değişikliği ve Değer Artış Payının Konusu
Değer artış payının konusu
MADDE 5- (1) Değer artış payının konusu; taşınmaz
maliklerinin tamamının talebi üzerine, 6 ncı maddede
belirtilen şekilde gerçekleştirilecek uygulama imar planı değişiklikleri ve
değişiklik sonucunda oluşan değer artışıdır.
Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri
MADDE 6- (1) Uygulama imar planı değişiklikleri; plan
ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini
bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine
uygun olarak;
a)
En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip oluşmuş imar adalarında ada
bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya
fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde, ihtiyaç duyulan kentsel,
sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre
yarıçaplı alanda karşılanmak,
b)
Parsel bazında; konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği,
suretiyle yapılır. Ancak,
meri uygulama imar planında içerisinde konut kullanımının da olduğu, bir veya
birden fazla kullanım kararı olan parsel/parsellerde, plan değişikliği öncesi
mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini değişiklik
sonrası arttırmamak kaydıyla, ticaret+konut, turizm+konut, ticaret+turizm+konut
gibi karma kullanım kararı getiren fonksiyon değişiklikleri yapılabilir. Bu
suretle yapılan plan değişiklikleri değer artış payına konudur.
(2)
İçerisinde riskli yapının bulunduğu parsel/parsellerde yapılacak uygulama imar
planı değişiklik işlemlerinde, meri uygulama imar planı ve plan notlarıyla
verilmiş emsale esas inşaat alanını %20’nin üzerinde artıran plan
değişikliklerinde, %20’nin üstündeki kısmı değer artış payına konudur.
(3) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine onaylanmış,
ancak mahkemelerce iptal edilen uygulama imar planı değişikliklerinde, davaya
konu olan uygulama imar planı değişikliği neticesinde, yürürlükten kalkan
uygulama imar planı ile teklif edilen yeni uygulama imar planının kapsadığı
parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış
payı olarak alınır.
Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler
MADDE 7- (1) 16/5/2012 tarihli
ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
kapsamındaki;
a)
Riskli alanlardan,
b)
Rezerv yapı alanlarından,
c)
Bakanlık veya Bakanlıkça plan onama yetki devri yapılan ilgili idarece,
içerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsel/parsellerde;
riskli yapının bulunduğu parsel/parsellerin, meri imar planı ve plan notları
ile verilmiş emsale esas inşaat alanındaki en fazla %20’lik artışa kadar olan
plan değişikliklerinden,
ç)
Riskli yapı içeren parselin, arazi ve arsa düzenlemesi ile içerisinde riskli
yapı bulunmayan başka bir parsel ya da parsellerle birleşmesi sonucu oluşan
parselde, sadece riskli yapı parselinden/parsellerinden gelen alanların (c)
bendi kapsamında kalan kısımlarından,
değer artış payı alınmaz.
(2)
Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan değer artış payı alınmaz.
(3)
Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan değer artış payı alınmaz.
(4)
Uygulama imar planlarında yençok; serbest olarak
belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci
fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak uygulama imar planı
değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
(5)
Hiçbir durumda emsale esas inşaat alanını, nüfusu, bina yüksekliğini, kat
adedini artırmamak ve düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlarda azalmaya
neden olmamak kaydıyla ada veya parsel bazında; meri plandaki cephe hattı
düzeltmeleri ve yapı yaklaşma mesafesine dair yapılan uygulama imar planı
değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
(6)
2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi kapsamında, bu Yönetmeliğin 16 ncı maddesine göre yapılan, uygulama imar planı
değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
(7)
İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı değişikliklerine uygun hale
getirmek amacıyla sunulan uygulama imar planı değişiklik teklifleri ile
idarelerce resen onaylanan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış
payı alınmaz.
(8)
3194 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi kapsamında; özel hukuk tüzel kişilerinin
mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmeti alanlarında yer
alan taşınmazların, imar hakkı aktarımı yöntemiyle kamu eline geçişinin
sağlanması amacıyla yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış
payı alınmaz.
(9)
Altıncı ve yedinci fıkralar kapsamında yapılan plan değişikliklerinin
gerekçeleri, idarelerin imar komisyonları ve meclis kararları/idare onayında
belirtilmek zorundadır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Değerleme Raporu ve Kıymet Takdir Komisyonu
Değerleme raporları
MADDE 8- (1) Uygulama imar planı değişikliği talep
edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile uygulama imar planı değişikliği
sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından değer artış payı sistemi
üzerinden otomatik atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna
yaptırılır. Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum değeri arasındaki
fark, değer artışı olarak raporlanır. Yetkili kuruluşlarda değerleme raporunu,
en az biri sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç kişinin imzalaması
zorunludur. Değerleme raporunu hazırlayan, kontrol eden ve onaylayan değerleme
uzmanlarından en az birinin şehir plancısı, harita mühendisi, mimar, taşınmaz
mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi lisans mezunu olması şartı aranır.
(2) Uygulama imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek
değer artış payının kıymet takdir komisyonunca tespitinde kullanılmak üzere,
yetkili kuruluşlar tarafından düzenlenecek değerleme raporları, 2942 sayılı Kanunun
11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları ayrı ayrı veya birlikte karma
değerleme yöntemleri kullanılarak, meri plan ve plan değişikliği
tekliflerindeki taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde
hazırlanır. Değerleme çalışmaları neticesinde EK-1’de yer alan formata uygun
olarak hazırlanan değerleme raporları idareye sunulur.
(3)
Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki
mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli
dikkate alınmaz.
Kıymet takdir komisyonunun teşekkülü ve çalışma esasları
MADDE 9- (1) Kıymet takdir komisyonu; ilgili idarenin
bünyesinde 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı
Devlet Memurları Kanununun 4 üncü maddesi veya 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı
Belediye Kanununun 49 uncu maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; en az
biri şehir plancısı/harita (geomatik mühendisi/jeodezi
ve fotogrametri mühendisi) mühendisi/mimar
olmak üzere inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz
mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek
lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilen
lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3
yedek üyeden oluşur. Belirtilen kapsamda yeterli personeli olmayan idareler,
kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu olan kişilerden oluşturur; bu durumdaki
idareler, komisyonun en az iki üyesinin diğer kamu kurum ve kuruluşlarının
bünyesinde bulunan ve bu fıkrada belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edebilirler.
(2)
Kıymet takdir komisyonları üst yöneticinin onayı ile komisyon başkanı da
belirtilecek şekilde oluşturulur. İdarenin gerekli görmesi halinde; üyelerin
meslek grupları ve tecrübeleri doğrultusunda yeni komisyon ya da komisyonlar
kurulabilir, ihtiyaç halinde gerekçesi belirtilmek koşuluyla aynı usulle
komisyon üyeleri değiştirilebilir.
(3)
Komisyon, toplantılarını komisyon başkanının belirlediği yerde yapar. Komisyon
toplantıları, ihtiyaç halinde görüntülü kayıt alınması koşuluyla uzaktan katılım
yoluyla da gerçekleştirilebilir. Komisyon, değerleme raporunu hazırlayan
yetkili kuruluşun uzmanlarından sunum yapılmasını talep edebilir ve teslim
edilen değerleme raporu üzerinde belirsiz olan hususların olması halinde konu
ile ilgili Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş meslek birliğinden
raporların incelenmesi, değerlendirilmesi, denetlenmesi talep edilebilir, görüş
alınması yoluna gidebilir.
(4)
Uygulama imar planı değişikliğinin neden olabileceği taşınmazdaki değer
artışının tespiti, kıymet takdir komisyonunca, en az iki yetkili kuruluş
tarafından hazırlanan değerleme raporlarında belirtilen değerlerin aritmetik
ortalama değerinden az olmamak üzere yapılır.
(5)
Yetkili kuruluşlar tarafından, plan değişikliği öncesi yürürlükte bulunan uygulama
imar planı ile plan değişikliği sonrası oluşan değerler ve bu değerler
arasındaki fark raporlanır. Yetkili kuruluşlardan alınan değerleme raporları;
hem mevcut durum değeri, hem de plan değişikliği sonrası durum değeri
yönlerinden komisyon tarafından kapsamlı olarak incelenir. Yetkili kuruluşlara
idare tarafından hazırlatılan değerleme raporlarındaki değerler arasında
%20’den fazla fark olması ve kıymet takdir komisyonunca yapılan inceleme
neticesinde değerleme raporlarında belirlenen değer artışının gerçeği
yansıtmadığının değerlendirilmesi halinde, yetkili kuruluşlardan ek rapor ya da
yeniden rapor düzenlenmesi talep edilir. Yetkili kuruluşlar tarafından
hazırlanan raporlar için istenilen ek rapor ve/veya rapor revizelerinden dolayı
yeni bir rapor ücretlendirilmesi yapılmaz. Yetkili
kuruluşlar tarafından taşınmazın değerinin doğru olduğunun gerekçeleri ile
birlikte rapor edilmesi ve değer değişikliği yapılmaması halinde komisyon;
rapor bedeli, plan değişikliği talep sahibi/sahiplerince ödenmek koşuluyla
üçüncü bir yetkili kuruluştan değerleme raporu alabilir, ayrıca komisyon, değer
farklılıklarının incelenmesi için rapor bedeli, plan değişikliği talep
sahibi/sahiplerince ödenmek koşuluyla üniversitelerden rapor veya Sermaye
Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş meslek birliğinden görüş talep
edebilir. Raporları veren yetkili kuruluş ya da kuruluşların hatalı
işlem yaptıklarının anlaşılması halinde, bu durum idarece Sermaye Piyasası
Kurulu tarafından yetki verilmiş meslek birliğine bildirilir. Yetkili
kuruluşlarca bu Yönetmelik kapsamında hazırlanacak değerleme raporlarının
gerçeği yansıtmadığının Sermaye Piyasası Kurulunca yetki verilmiş meslek
birliği tarafından tespiti halinde, kamu zararına neden olan kişilerden söz
konusu zararın tazmini ve bu kişiler hakkında cezai işlem tesis edilmesi için
idare tarafından Sermaye Piyasası Kuruluna bildirimde bulunulur.
(6)
Komisyon toplantıları üyelerin tamamının katılımı ile yapılır. Kararlar
üyelerin salt çoğunluğu ile alınır.
(7)
Komisyon kararları detaylı ve denetime elverişli bir surette kaleme alınır.
Karara muhalif olan üyeler karara muhalefet şerhini gerekçesi ile belirtirler.
(8)
Başka kamu kurum ve kuruluşlarından görevlendirilecek olan üyelerin 10/2/1954 tarihli ve 6245 sayılı Harcırah Kanunu
kapsamında yol ve konaklama giderleri talep eden idare tarafından ödenir.
(9)
Yetkili kuruluşlar tarafından hazırlanan değerleme raporları dikkate alınarak
yapılan kıymet takdir komisyonu çalışmaları sonucunda değerinde artış olmadığı
veya azalış olduğu belirlenen plan değişikliklerinin olması durumunda değer
artış payı sisteminde söz konusu işlemin “DAP’a konu
değildir” belirtmesi yapılarak, değer artış payı süreci sonlandırılır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Başvuru, Değer Artış Payının Tespiti, Kesinleşmesi, Ödenmesi ve
İdareler Arası Dağılım İşlemleri
Başvuru
MADDE 10- (1) Uygulama imar planı
değişikliği teklifi, plan değişikliğine konu alan sınırları içinde yer alan
taşınmaz sahiplerinin tamamının veya vekillerinin noter onaylı vekâlet
bilgilerini içeren bir dilekçeyle birlikte idareye sunulur.
Değer artış payının tespiti
MADDE 11- (1) Kıymet takdir komisyonunca;
en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer artışının aritmetik
ortalama değerinden az olmamak üzere değer artışı belirlenir.
(2)
Uygulama imar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce onaylanmasına müteakip
askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliği teklifini onaylayan idarece değer
artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmî yazı ile ilgili
birime bildirilir.
(3)
Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan değişikliği teklifinin ilçe
belediyesine yapılması halinde, uygulama imar planının büyükşehir belediyesince
onaylanmasına müteakip, ilçe belediye başkanlığına iletilerek askıya
çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince değer artış payı ile ilgili iş ve
işlemlerin başlatılması, resmî yazı ile ilgili birime bildirilir.
(4)
Uygulama imar planı değişikliğinin onaylanmasını müteakip, değerleme raporu
hazırlama bedelinin imar planı askı ilanı öncesinde, planı onaylayan idare
tarafından belirtilen hesap numarasına 15 gün içerisinde yatırılması gerektiği,
yatırılmaması halinde değişiklik öncesi plana dönülmesine yönelik iş ve
işlemlere başlanılacağı ilgilisine bildirilir. İlgilisinin belirtilen süre
içerisinde ücreti yatırıp dekontunu idareye
teslim etmesi halinde değer artış payı sistemi üzerinden değerleme kuruluşu
atamaları yapılır. Eş zamanlı olarak ilgili tapu müdürlüğüne plan değişikliğine
konu alandaki taşınmazlarla ilgili olarak 15 inci maddenin birinci fıkrası uyarınca
şerh edilmesi hususu bildirilir. İlgilisince rapor bedellerinin zamanında
ödenmemesi halinde ise plan değişikliği öncesindeki plana dönüş işlemlerine
başlanır. Bakanlıklarca onaylanan uygulama imar planı değişikliklerinde,
değerleme raporu hazırlama bedeli Bakanlığın Merkez Saymanlık Müdürlüğü
hesabına yatırılır. Değerleme rapor bedeli yatırılan plan değişiklik
tekliflerine göre değer artış payı belirlenmesi için iki yetkili kuruluşun
idare tarafından DAP sistemi üzerinden otomatik olarak atanmasını müteakip
yetkili kuruluşlar, değerleme raporlarını 30 gün içerisinde tamamlayarak DAP
sistemine yüklemek zorundadır. Sürenin bitim tarihinin resmî tatil gününe denk
gelmesi halinde, takip eden ilk iş günü içerisinde yükleme işlemi yapılır.
Raporların bu süre zarfında yüklenmemesi, atama işleminin reddedilmesi, idarece
istenen revize işlemlerinin revize isteme tarihinden itibaren 15 gün içerisinde
tamamlanmaması ve bu durumların toplamda üç kere yaşanması halinde, bu yetkili
kuruluşlara, 1 yıl süre ile DAP sistemi üzerinden iş ataması yapılmaz.
Değerleme raporlarının bedelleri; nihai değer artışının kıymet takdir
komisyonunca belirlenmesinden sonra, değerleme raporlarını hazırlayan yetkili
kuruluşların banka hesaplarına aktarılır.
(5)
İdare tarafından iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporu kıymet takdir
komisyonuna iletilir ve komisyonca değer artış payı belirleme çalışmalarına
başlanır. Komisyon tarafından uygulama imar planı değişikliğine konu alanda ve
etrafında yapılan inceleme neticesinde, iki yetkili kuruluştan alınan değerleme
raporları kullanılır. Plan değişikliğinin neden olabileceği değer artışı,
gerekçelerinin de açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde
belirlenir. İdarece gerekli görülen hallerde bu süre idare tarafından 15 gün
uzatılabilir. 9 uncu maddenin beşinci fıkrasındaki durumlarda geçen süreler, bu
süreye dahil değildir.
Değer artış payının kesinleşmesi ve plan askı işlemleri
MADDE 12- (1) Plan değişikliğinin
onaylanmasını müteakip askı işlemleri öncesinde değer artış payı kesinleştirilir.
Onaylanan plan değişikliğine göre 11 inci maddenin beşinci fıkrasındaki esaslar
doğrultusunda kıymet takdir komisyonlarınca belirlenen değer artışı ve değer
artış payı, ilgilisine tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren taşınmaz
maliki belirlenen bedele itirazını ve/veya değer artış payını peşin/taksitle
ödeyeceğine dair 7 gün içerisinde ilgili idaresine yazılı bildirimde bulunur.
Bu kapsamda;
a)
Taşınmaz maliklerince değer artış payının ödenmeyeceğinin bildirilmesi halinde
plan değişikliği öncesindeki plana dönüş işlemlerine başlanır.
b)
Taşınmaz malikinin değer artış payını ödeme şeklini bildirmesine müteakip
tahakkuk oluşturulur ve plan değişikliği askı işlemleri başlatılır. Eş zamanlı
olarak ilgili tapu müdürlüğüne plan değişikliğine konu alandaki taşınmazlarla
ilgili olarak 15 inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca şerh işlemi tesis
edilmesi hususu bildirilir.
c)
Taşınmaz malikinin bedele itiraz etmesi halinde kıymet takdir komisyonu
tarafından söz konusu itiraz 7 gün içinde değerlendirilerek değerlendirme
sonucunda belirlenen nihai değer artışı ve değer artış payı ilgilisine
bildirilir. İlgilisinin nihai değer artış payını kabul etmesi halinde (b)
bendine göre, kabul etmemesi halinde ise (a) bendine göre işlem tesis edilir.
(2)
Plan değişikliği işleminin askı sürecinde itiraz olması ve bu itiraza yönelik
idarece değişiklik yapılması durumunda, değer artışı ve değer artış payı
belirleme işlemlerine konu olan değerleme raporları, komisyon kararları ve
tahakkuk bedeli, bu değişikliğe göre revize edilir. Bu süreçte 11 inci maddenin
beşinci fıkrası ve bu madde doğrultusunda işlem tesis edilir. Revize edilen
raporlardan herhangi bir ücret talep edilmez.
(3) Nihai değer artış payına göre tahakkuk oluşturulmasından
sonra, kıymet takdir komisyonlarınca yapılan kontroller kapsamında değer artışı
belirlenirken, fazladan parselin/alanın hesaba dâhil edilerek değer artışının
hesaplandığının ve/veya değer artışının sisteme hatalı girildiğine dair maddi
hataların tespit edilmesi halinde, nihai değer artış payına ilişkin tahakkuk
iptal edilerek, yeni duruma göre tahakkuk oluşturulur.
Değer artış payının ödenmesi
MADDE 13- (1) Değer artış payı, Hazine ve
Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ve/veya ilgili muhasebe birimine
ödenir. Değer artış payı taksitlerinin ödemesi tamamlanmadan, imar planı
değişikliği yapılan taşınmaz için satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve
arsa düzenleme işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı
düzenlenemez.
(2)
Değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilir. Değer artış payının peşin
ödenmesi halinde %10 indirim uygulanır ve en geç tahakkukun oluştuğu tarihi
takip eden bir ay içerisinde ödenir. Değer artış payının
taksitle ödenmesi halinde toplamda dört taksit olmak üzere; ilk taksit ödemesi
en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde faizsiz olarak,
sonraki taksit ödemeleri ise son açıklanan aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE)
dikkate alınarak; ilk ödemeden sonraki altıncı ayda ödenecek taksite 6 aylık,
on ikinci ayda ödenecek taksite 12 aylık, on sekizinci ayda ödenecek taksite 18
aylık TÜFE artışları toplamında artırılarak yapılır. Taksitlerin
veya tahakkukun kalan kısmının erken ödenmesi halinde; TÜFE artışları, ödeme
tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık değişim oranı dâhil edilecek şekilde
hesaplanır. Taşınmaz maliki tarafından tebliğ tarihinden itibaren 7 gün
içerisinde ödeme yönteminin bildirilmemesi veya süresi içerisinde peşin veya taksitle
ödeme yapılmaması halinde; %10 indirim uygulanmaksızın, ödeme yapılmayan miktar
üzerine ödeme yapılan tarihe kadar olan TÜFE aylık değişim oranlarında artış
uygulanır. TÜFE artışları; tahakkuk tarihinden itibaren her ay açıklanan TÜFE
aylık değişim oranları ile ödeme tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık
değişim oranı dikkate alınarak yapılır. Bu fıkradaki ödemeye ilişkin hükümler,
komisyonca değer artışının belirlenerek değer artış payı sistemine girilmesini
müteakip sistem üzerinden otomatik olarak gerçekleşir.
(3)
Tahakkuk ettirilen değer artış payının ödenmesine başlanılmadan ilgilisince
değişiklik öncesi uygulama imar planına dönülmesinin talep edilmesi halinde;
idarece yapılan masraflar ilgilisinden tahsil edilerek değişiklik öncesi plana
dönüş için gerekli iş ve işlemlere başlanabilir. Değişiklik öncesi uygulama
imar planına dönüş yapıldıktan sonra tapuya verilen değer artış payına ilişkin
şerh ilgili idaresince kaldırılır.
(4)
Ödenen değer artış payının iadesine ilişkin açılan davalarda verilen iptal
kararlarının uygulanmasında, her idare, 3194 sayılı Kanunun ek 8 inci
maddesinde belirlenmiş pay nispetinde sorumludur.
Değer artış payının dağılımı
MADDE 14- (1) Başvuru sahibi tarafından
Hazine ve Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ve/veya ilgili muhasebe
birimine yatırılan değer artış payının;
a)
Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili
hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i 6306 sayılı
Kanun kapsamında oluşturulan dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılır, %25’i
genel bütçeye gelir kaydedilir.
b)
Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini
onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u 6306 sayılı Kanun kapsamında
oluşturulan dönüşüm projeleri özel hesabına aktarılır, %30’u genel bütçeye
gelir kaydedilir.
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliklerinde; %75’i 6306
sayılı Kanun kapsamında oluşturulan dönüşüm projeleri özel hesabına, kalan
değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir
belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına;
büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan
değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili
idarenin açılacak ilgili hesabına aktarılır.
ç)
İmar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması
durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.
d)
(a), (b), (c), (ç) bentlerindeki aktarma ve gelir kaydetme işlemleri ilgili
defterdarlıklar tarafından 5 iş günü içerisinde tamamlanır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Tapu müdürlüğüne şerh verilmesi
MADDE 15- (1) Uygulama imar planı
değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya
çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan
parseller ile ilgili olarak idaresince; “Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı
ayni hak tesisi işleminde değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran
ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının tamamının ödendiğinin
bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payının tamamı
ödenmedikçe satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme
işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenemez.” şeklinde
tapu kütüğünde şerhler hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne
bildirilir.
(2)
Nihai değer artış payının DAP sistemine girilerek tahakkukun oluşturulmasına
müteakip plan değişikliğine konu olan parsellerde oluşan değer artış payı
tutarı ve ilgilisinin bu tutarı peşin ya da taksitle ödeyeceğine dair beyanı
doğrultusundaki bilgi, tapu kütüğüne şerh edilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne
bildirilir.
(3)
Değer artış payı tutarının tamamının taşınmaz maliklerince ödenmesini müteakip,
değer artış payına ilişkin şerhlerin tapu sicilinden terkin edilmesi, idaresi
tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Umumi ve kamu hizmet alanlarında plan değişiklikleri
MADDE 16- (1) Özel hukuk kişilerinin
mülkiyetinde olup, uygulama imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına
ayrılan alanlar;
a)
Öncelikle 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre parselasyon planı
marifetiyle düzenleme ortaklık payı kesintisinden karşılanmak ve bu alanlardaki
taşınmaz sahipleri tarafından kendi istekleriyle kamuya bedelsiz terk/bağış
yapılmak suretiyle,
b) (a) bendinde yer alan hususların yapılamaması durumunda, düzenleme
ortaklık payı oranının %45’ i aşması veya daha önce düzenleme ortaklık payı
kesintisi yapıldığından, ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi
yapılamaması halinde, parselasyon planı ile tescil harici ve belediye
mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait
taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan,
karşılanır.
(2) Birinci fıkrada yer alan yöntemlerle de kamuya geçişi
sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının; imar hakkı aktarımı ve 2942
sayılı Kanun kapsamında yapılacak trampa/satın alma/kamulaştırma yöntemleri ile
kamuya geçişi sağlanabileceği gibi, 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi
hükümlerine göre, konut kullanımı hariç olmak üzere mülkiyet hakkını
kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı
değişikliği yapılır/yaptırılır. Bu kapsamda, kamu hizmetini
yapacak ilgili idarenin kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair uygun
görüş vermesi halinde, öncelikle görüşte belirtilen hususlar dikkate alınarak,
taşınmazın yakın çevresindeki parsellerin yapılaşma koşullarını aşmamak ve
çevresiyle uyumlu olmak kaydıyla; yol, meydan, park, otopark, çocuk
bahçesi/oyun alanı, yeşil alan, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanları
dışındaki umumi ve kamu hizmet alanlarında kalan taşınmazların bulunduğu
alanda, eşdeğer alan ayırmaksızın kısıtlılığının kaldırılmasını sağlayacak imar
planı değişiklikleri idarelerce resen yapılabileceği gibi taşınmaz malikinin
talebi üzerine de yapılabilir.
(3)
Uygulama imar planındaki kamu hizmet alanı birden fazla kamu kurumunu
ilgilendiriyorsa, ya da kamu hizmetini hangi kurumun vereceği belli değilse;
kamu kurumlarından, 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının
(e) bendi kapsamında kamu hizmet alanına ihtiyacı olup olmadığına dair görüşlerini
bildirmesi istenir.
Yürürlükten kaldırılan yönetmelik
MADDE 17- (1) 15/9/2020 tarihli
ve 31245 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer
Artış Payı Hakkında Yönetmelik yürürlükten kaldırılmıştır.
3194 sayılı Kanunun ek 8 inci maddesinin yürürlük tarihinden
önceki plan başvuruları
GEÇİCİ MADDE 1- (1) 20/2/2020 tarihinden
önce plan yapma ve onama yetkisini haiz idarelere başvuru yapılarak resmî kayıt
numarası almış; uygulama imar planı değişiklik teklifleri ile 20/2/2020 tarihinden
önce onaylanmış nazım imar planlarına uygun hale getirmek için yapılan uygulama
imar planı değişiklik teklifleri, değer artış payına tabi değildir.
4/7/2024 tarihinden önceki ve
sonraki tahakkuklar
GEÇİCİ MADDE 2- (1) 4/7/2024 ile
12/12/2024 tarihleri arasında oluşturulan tahakkuklar için değer artışının
%90’ı alınmak koşuluyla, ilgili idaresince değer artış payının ödeme yönteminin
bir ay içerisinde idareye bildirilmesi hususu taşınmaz sahiplerine tebliğ
edilir. Taşınmaz sahibinin beyanı doğrultusunda değer artış payı sisteminde
ödeme yönteminin girildiği tarihten itibaren bir aylık süre başlar ve bu süre
içerisinde %10 indirimli peşin ödeme ya da ilk taksit ödemesi yapılır.
(2) 4/7/2024 tarihinden önce oluşturulan tahakkuklar için
ilgili idaresince değer artış payının peşin mi taksitli mi ödeneceğinin bir ay
içerisinde idareye bildirilmesi hususu taşınmaz sahiplerine tebliğ edilir.
Taşınmaz sahibinin beyanı doğrultusunda değer artış payı sisteminde ödeme
yönteminin girildiği tarihten itibaren bir aylık süre başlar. En son 2023
yılından 2024 yılına aktarılmak suretiyle yıllara sari olarak
yeniden değerleme oranında güncellenen tahakkuklar, 2024 yılından 2025 yılına
aktarılırken yeniden değerleme oranı uygulanmaksızın, 1/1/2025 tarihinden
itibaren ödeme yönteminin değer artış payı sistemine girildiği tarihe kadar
aylık TÜFE oranında güncellenir ve bu süre içerisinde %10 indirimli peşin ödeme
ya da ilk taksit ödemesi yapılır.
(3)
Her durumda değer artış payı, tahakkuk tarihinden itibaren her ay açıklanan
TÜFE aylık değişim oranları ile ödeme tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık
değişim oranı dikkate alınarak güncellenir.
(4)
Bu maddedeki hükümler, komisyonca değer artışının belirlenerek değer artış payı
sistemine girilmesini müteakip sistem üzerinden otomatik olarak gerçekleşir.
12/12/2024 tarihinden önce riskli yapı
şerhi bulunan parsellerdeki plan değişiklikleri
GEÇİCİ MADDE 3- (1) 12/12/2024 tarihinden
önce; üzerinde riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlar için plan onama yetkisini
haiz idarelere başvuru yapılarak resmî kayıt numarası almış uygulama imar planı
değişikliği başvurularında; riskli yapının meri imar planı ve plan notları ile
verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına
ilişkin plan değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
Yürürlük
MADDE 18- (1) Bu Yönetmelik yayımı
tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 19- (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre,
Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütür.