11. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında görülen davada Kahramanmaraş 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 08/06/2010 tarih ve 2009/440-2010/340 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkilinin 27.05.1998 tarihinde davalı kooperatiften daire satış sözleşmesiyle bir daire satın alarak ortak olduğunu, aldığı bodrum kattaki 1 nolu kuzey yönündeki dairenin 1991 yılında tamamlanarak kendisine teslim edildiğini, bu tarihten itibaren de bu yerde ikamet ettiğini, müvekkilinin sözleşme gereği tüm borçlarını ödediğini ancak dairenin tapuda müvekkili adına tescil işlemlerinin haksız olarak yaptırılmadığını ileri sürerek, anılan konutun müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, genel kurul kararı olmaksızın yönetim kurulunca yapılan daire satışının geçersiz olduğu ve davacını diğer ortaklarla eşit şekilde edimlerini yerine getirmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, satış sözleşmesini geçersiz olduğu ve davacının edimlerini yerine getirmediği yönündeki davalı savunmasının soyut bir iddia olduğu, davayı uzatmaya yönelik ve dayanaktan yoksun olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, Serintepe Mah., 2963 ada, 3 nolu parsel üzerinde bulunan A blok bodrum kat 1 nolu bağımsız bölümün davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptaliyle davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, davalı kooperatif adına tapuda kayıtlı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.

Davacının peşin ödemeli ortak olmadığı ve kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerinin bulunduğu yönündeki davalı savunmasının davayı uzatmaya yönelik soyut iddialar olduğu gerekçesiyle bu hususlarda hiçbir araştırma yapılamaksızın davanın kabulüne karar verilmiştir.

Oysa; davacı adına bağımsız bölümün tapu iptal tescil talebinin kabul edilebilmesi için öncelikle dava konusu edilen daire için üstün hak sahibi olması ve dava tarihi itibariyle ortaklıktan kaynaklanan hiçbir borcunun bulunmaması gerekir. Ayrıca, kooperatif hukukuna göre; peşin ödemeli ortaklık, ancak bu konuda açıkça alınmış bir genel kurul kararının varlığı halinde mümkün olabilir. 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olduklarından, bu ilkenin dışına çıkılmak istendiği takdirde, bu hususun genel kurulun tartışmasına açıkça sunulması veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça benimsemiş olması gerekmektedir. Böyle bir karar alınmamışsa, ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) aidat yükümlülüğü devam eder. Somut uyuşmazlıkta da bu yönde alınmış bir genel kurul kararı olmadığını davalı taraf savunduğuna göre, bu iddianın doğru olması halinde bağımsız bölümler için diğer ortaklar ne kadar aidat ödemek zorunda ise, davacı da o kadar ödemek zorundadır. Ancak, yine yukarıda açıklanan eşitlik ilkesinin bir gereği olarak, davalının yaptığı bir sabit ödeme var ise bu miktar ile normal ödemelerini yapan diğer ortakların ödemelerinin denkleştirilmesi de gerekmektedir.

Bu itibarla mahkemece, öncelikle, davalı savunmasının aksine davacının peşin ödemeli ortak olarak kabulü yönünde alınmış bir kooperatif genel kurul kararının dosyaya ibraz edilmemiş olması karşısında kooperatif kayıtları üzerinde yapılacak araştırmayla davacının peşin ödemeli ortak olup olmadığının belirlenmesi, ayrıca davacının hangi hakla dava konusu daire üzerinde üstün hak sahibi olduğunun tespiti, davalı kooperatife normal ve eksiksiz ödeme yapan bir ortağın ödemeleri ödeme yaptıkları tarihler itibariyle eskalasyona tabi tutularak, davacının ortak alındığı tarihe kadar taşınması ve bu tarih itibariyle güncel değeri bulunarak, bu değer ile davacının ödediği miktar arasında eşitliğin bulunup bulunmadığı, dava tarihi itibariyle de bu eşitliğin bozulup bozulmadığı, davacının daire sahibi olan diğer üyelerle eşit durumda bulunup bulunmadığının tespiti yapılarak, yukarıda açıklanan ilkeler ışığında dava tarihi itibariyle davacının kooperatife borcunun bulunup bulunmadığının usulünce belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle ve gayrimenkul üzerinde yapılan gereksiz keşif icrasıyla yazılı şekilde tapu iptal ve tescil kararı verilmesi doğru görülmemiştir.