11. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında görülen davada Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 05.11.2008 tarih ve 2006/624 - 2008/1081 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi duruşmalı olarak davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 30.03.2010 gününde davacı avukatı ... ile davalı avukatı ... gelip, temyiz dilekçesinin süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraf avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkili şirketin davalı şirkete ait iş merkezinin 2 ve 3 nolu işyeri ile bir depoyu kaba inşaat halinde 01.10.2003 tarihinde 5 yıllığına yazılı sözleşme ile kiralayarak kullanılmaya hazır hale getirip pasta ve tatlı üretim ve satış yeri olarak faaliyete başladığını, davalının bu yeri 31.12.2004 tarihinde 3 ncü kişiye satarak kira sözleşmesini ihlal ettiğini, yani malikin işyerinin boşaltılması istediğini ve iş merkezinde komple tadilata başladığını, müvekkilinin bu yüzden işyerini 20.06.2006 günü boşaltmak zorunda kaldığını, müvekkilinin işyerine yaptığı harcamaların değişik iş delil tespit bilirkişi raporuna göre 217.285.00 TL olduğunu, kaba inşaatın tamamlanması masrafı ile techizat ve donanım masrafının 5 yıllık kira süresine uyulacağı düşüncesiyle yapıldığını, davalı bu yeri bu hali ile satarken kazanç elde ettiğini, müvekkilinin ayrıca menfi zararıda olduğunu ileri sürerek şimdilik 20.000,00 YTL masrafın ve şimdilik 10.000,00 YTL menfi zararın tahsilini, ıslah dilekçesi ile 197.285 YTL daha masrafın ve 90.999 YTL daha menfi zararın tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, yeni malikin 6570 sayılı Yasa'nın 7/d maddesinde yer alan hakları kullanmadığı için kira sözleşmesi ile bağlı olduğunu, davalının satıştan itibaren 1 yıl 5 ay 19 gün sonra işyerini yeni malike tahliye baskısı olmadan teslim ettiğini, artık 5 yıl boyunca kullanamama iddiasıyla davalıdan tazminat istenemeyeceğini, yeni malikin tadilatı nedeniyle davacının ona BK'nun 25 nci maddesine dayalı olarak süre vermesi ve ayıbın giderilmesini yeni malikten istemesi gerekirken, bunu yapmadan kira sözleşmesini fesih hakkının doğmayacağını ve tazminat isteyemeyeceğini, davalı eski malikin kira sözleşmesinin tarafı olmaktan çıkması nedeniyle davacının talepte bulunamayacağını, 33 ay işyerini kullanıp 27 ay kala çıkan davacının kabule göre en fazla 27 aya isabet eden zararı isteyebileceğini, sökülüp götürülebilenlerin de belirlenmesi gerektiğini, menfi zararın nasıl oluştuğunun açıklanması gerektiğini, nedensiz zenginleşme iddiasına göre zamanaşımının 1 yıl olduğunu ve ıslah tarihinde dolduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, dosya kapsamına ve benimsenen bilirkişi raporlarına göre, davacının 5 yıllık kira sözleşmesi sona ermeden tahliye zararında kaldığı işyerine bu süreye güvenerek yaptığı 217.285.00 YTL masrafı davalıdan isteme hakkının bulunduğu, 100.999,00 YTL menfi zararı da doğduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

1.Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ve yerinde görülmeyen diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2.Dava, davacı kiracı şirketin davalı kiraya veren şirketten kira konusu taşınmazı kaba inşaat olarak kiralaması üzerine,davacının kaba inşaatı tamamlaması,teçhizat ve donanım masraflarını harcaması sonrasında davalının bu hali ile bu yeri başkasına satması nedeniyle doğduğu iddia olunan menfi zararın ve masrafların tazminine ilişkindir.

Dava konusu yer 6570 Sayılı Kanun' a tabi bir yer olup yeni malik dava dışı şirketin 31.12.2004 olan iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde hem keşide edip hem de tebliğini sağlayacağı bir ihtarname ile bu yeri satın aldığını, bu yere ihtiyaç duyduğunu bildirmesi, iktisaptan itibaren 6 ay beklemesi ve 6 ay sonra tahliye davası açması ya da kira sözleşmesinin sona ermesini beklemesi gerekmektedir. Yeni malik bu olanaklardan ilkini kullanmak istemiş ve 04.01.2005 tarihli ihtarnameyi keşide edip davacıya göndermiş, ihtarname 17.2.2005 tarihinde davacıya tebliğ edilmiş olup,tebliğ işlemi bir aylık sürede gerçekleşmemiştir. Bu durumda, yeni malik kira sözleşmesi ile bağlı olup,iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye isteme hakkını yitirmiş,eski malik davalı kira sözleşmesinin tarafı olmaktan çıkmıştır.Yeni malikin iş merkezinde yaptığı tadilat nedeniyle,işyerinin de etkilendiğini,faaliyet yapamaz hale geldiğini ileri sürüp,işyerini yeni malike 20.6.2006 tarihinde teslim eden davacının BK.nun 250 nci maddesinde yazılı usul ile haklarını kullanması, gerektiğinde muarazanın önlenmesi davası açmak gibi yasal yollarla haklarını yeni malike karşı ileri sürmesi olanağına sahiptir.Davacının 1 yıl 5 ay 19 gün yeni malike kira ödeyip onun kiracısı olmasından sonra işyerinden çıkmak zorunda kalmasının nedeni davalının satımı olmayıp,yeni malikin BK.nun 249 ncu maddesine aykırı olan davranışlarıdır.Bu açıklamalar ve olgular ve ayrıca satıma yasal bir engel bulunmaması, sözleşmede satıma engel bir hüküm konulmaması, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi karşısında ,davacının menfi zarara ilişkin istem bölümünü davalı eski malike değil yeni malike ileri sürmesi mümkün olup, davanın bu istem yönünden reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.

Diğer yandan, davacı, kiralama konusu yerde zorunlu ve faydalı giderleri davalının bu yeri satmasından önce yaptığını iddia etmiş olup bu kapsamda kira sözleşmesinin 5 yıl süreceği düşüncesiyle yaptığı imalat ve inşaat giderlerinin tümünün tahsilini eski malik davalıdan istemiştir.

Bilirkişi raporunda da kaba inşaat olarak kiralanan yerin pastahane olarak kullanılması amacıyla davacının tadilat ve inşaata giriştiği, bu masrafların 5 yıl olan kira süresi ve kiralamanın amacına uygun olduğu görüşü bildirilmiştir.Sözleşmede mevcut kaba inşaatı devam ettirmek, amaca uygun hale getirmek için gereken masrafların kiracıya ait olduğu öngörülse dahi kiracı tarafından satım tarihine kadar getirilen seviye,şayet satış bedelinin bu aşamadaki inşaat durumuna göre oluşmasına etkisi olmuş ise, sözleşmenin anılan hükmüne rağmen zorunlu ve faydalı masrafları davacının davalıdan isteyebileceğinin kabulü gerekir.Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 26.03.1985 tarih ve E.1469/K.2036 sayılı, Dairemiz'in 03.11.2008 tarih ve E.2007/8759,K.2008/12086 sayılı ilamında da açıklandığı üzere, şayet davacı kiracı satımdan önce zorunlu ve faydalı masraflar yapmış ve taşınmazı davalı bu hali ile satmış, satış bedeli bu aşamadaki inşaat durumuna göre oluşmuş ise, davacının bu harcamaları nedeniyle davalı satıcının mal varlığında haksız bir iktisap meydana geldiğinin ilke olarak kabulü gerekir. Anılan sözleşme hükmü, kira bedelini etkileyen bir hüküm olup, kaba inşaat haline göre kira bedeli belirlenmiş olmaktadır. Bu giderlerin gerçekleşecek bir satımda davalı lehine olarak belirlenmesine davacı kiracının önceden bu hüküm nedeniyle, onay verdiğinin kabulü, sözleşmenin amacına ve kiracının bu sözleşmeden umduğu beklentilere uygun düşmez. Satıma yasal bir engel bulunmaması, sözleşmede satıma engel bir hüküm konulmaması, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi, bu giderlerin niteliğini değiştirmez ve davalı bakımından zenginleşme olgusunu bertaraf etmez. Bu giderlerin yeni malikten istenilmesi olanağı ilke olarak bulunmamaktadır.

Davalı vekili,yapılanların bir bölümünü davacının götürdüğünü,bir kısmının davacıya özgü masraflar olduğunu,hiç yararlanmamış gibi masrafların tamamını istediğini,oysa 33 ay süren kira süresinde bunları kullandığını 3.11.2008 tarihli dilekçesinde savunduğu halde bunun üzerinde de durulmamıştır.

Bu durumda, davacının menfi zarar istemi dışındaki istemin bu ilkeler ve açıklamalar çerçevesinde ele alınması,davalı tarafın itirazı üzerinde de durulması, masrafların hangilerinin faydalı ve zorunlu bir masraf niteliği bulunduğunun tespiti, bunlardan satış tarihine kadar taşınmaza eklenen ve satış bedelini etkileyen bölümün belirlenmesi, davacının taşınmazı 20.6.2006 tarihinde yeni malike teslim ettiği tarihten itibaren BK.nun 66/1 nci maddesinde yazılı 1 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra ıslah dilekçesinin verildiğine ilişkin savunmanın da tartışılması,sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken,bu olgular ve savunma üzerinde durulmadan yetersiz rapor ve gerekçelerle masrafların tamamına hükmedilmesi eksik ve yanlış nitelemeye dayalı olup, hükmün bu istek kalemi bakımından da davalı yararına bozulması gerekmiştir.