Mahkememizde görülmekte bulunan İtirazın İptali (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İcra takip konusu sözleşme ile ... ... ne ait ... hissesinin davacı alacaklı tarafından satın alınan ... İli ... İlçesi ... Caddesi No .../... nolu dairenin tapusunun alacaklı davacıya teslimi ve karşılığında borçlu ...'a ait ... ... İlçesi ... Mahallesi ... Sokak No:../... nolu daireye ipotek konulması konusunda anlaşıldığını, borçlunun sözleşmeye uymayarak süresi içinde tapunun davacı alacaklıya teslim edilmediğini, davacının da sözleşmede yer alan cezai şarta ilişkin olarak Antalya ... İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı icra dosyası ile takip başlattığını ancak davalının kötüniyetle borca itiraz ettiğini, davalının eşi ...'ın Kooperatif Başkanı iken davacının olayına benzer olaylarla bir çok kişiyi mağdur ettiğini ve bu mağduriyetlerden dolayı da hakkında hem ceza hem de hukuk davaları olduğunu, davacının mağduriyetine ilişkin olarak Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .../... Esas .../... Karar sayılı kararının ekte sunulduğunu, davalının geçerli bir ödeme belgesi sunamadığını beyan ederek itirazın iptali ile takibin devamına ve %20' den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin .../... Esas sayılı davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Borçlu ... hakkında Antalya ... İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı takip dosyasıyla aleyhine yürütülen ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip taleplerinde ödeme emrinde yazılı borca itiraz edilerek takibin durdurulduğunu, itiraz ile ilgili beyanları kabul etmediklerini, itirazın haksız ve kötü niyetli olduğunu, bu nedenle davalı borçlunun borca itirazının iptaline ve takibin devamına %20'den aşağı olmamak üzere tazminata mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalının eşi ...'ın ... ... Kooperatifi başkanlığı yaptığı dönemde, Kooperatife ait ... ili ... Cad. No:../... nolu dairedeki ... hissesinin davacı tarafından ...-TL'ye satın alınmasına aracılık ettiğini, satış anlaşması yapılırken binanın iskanının olmadığının davacı alacaklı tarafından bilindiğini, dairede fiilen oturmaya başlamış olan alacaklının, iskansız daireyi aldığı için davacının eşiyle arasının bozulduğunu ileri sürerek davalının kooperatif başkanı olan eşine baskı yaptığını, tapu alımlarının iskandan sonra olacağı anlatılmış ise de davacı tarafın yoğun baskısı altında hisse satışından sonraki bir tarihte dava konusu sözleşmenin imzalandığını, davalının adına kayıtlı ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesi ... Sokak No: .../... nolu daireye ipotek konularak alacaklıya tapunun devredileceği konusunda teminat verildiğini, sözleşme süresince Kooperatife ait ... hissesinin tapusunun ... ...'a teslim edilmesi ile de söz konusu ipoteğin kaldırılacağının kararlaştırıldığını, ayrıca sözleşme koşullarına uyulmaması halinde her iki tarafın da birbirlerine satış bedelinin %10'u oranında cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davacının da eldeki davada bu cezai şartı talep ettiğini, iskan alınabilmesi için ...TL sigorta borcunun kapatılması ve iskan işlemlerinin tamamlanması gerektiğini alacaklının en başından beri bildiğini, davalının eşinin sözleşmeden 2 yıl sonra başkanlığı bıraktığını, bu süreçte sigorta borcu ödenerek tapu devri için gereken şartların oluştuğunu, iskan şartları oluşmasına rağmen yeni yönetimin iskan almadığını, bu yönetimde davacının da başkan yardımcısı olduğunu, davacının yetkisi dahilindeyken kötü niyetli olarak iskan almadığını ve sekiz yıldır dairede oturmaya devam ettiği dairenin tapusunun kendisine teslim edilemediğini, davacı tarafça hakkın kötüye kullanıldığını, davacının hisse devrinden itibaren dairede oturduğunu ve elektrik ve su aboneliklerini adına aldığını, davacının hiçbir ücret ödemeden halen aynı dairede tapusuz olsa da oturmaya devam ettiğini ve sırf kendi kastıyla tamamlanmayan işlemler dolayısıyla teslim edilemeyen tapuyu bahane ederek ipoteğin paraya çevrilmesini ve cezai şartın ödenmesini talep ettiğini, kimsenin kendi kusurundan yararlanamayacağını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin .../... Esas - .../... Karar ve ... tarihli kararı ile asıl ve birleşen dava yönünden davanın kabulüne karar verildiği, davalı vekili tarafından kararın istinaf edilmesi üzerine BAM. ... Hukuk Dairesinin .../... Esas - .../... Karar ve ... tarihli ilamı ile kararın kaldırılmasına ve dosyanın yetkili Antalya Asliye Ticaret Mahkemesi'ne tevzi edilmek üzere Antalya Hukuk Mahkemeleri Tevzi Bürosu'na gönderilmesine karar verildiği ve mahkememizin işbu esasına kaydedilerek yargılamaya devam olunmuştur. Asıl ve birleşen dava, kooperatif hisse devri sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali istemine ilişkindir.

Antalya ... İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı dosyası, Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .../... Esas sayılı dosyasının uyap suretleri dosyamız arasına alınmıştır. Davacının 10 yıldır kullandığı iddia edilen; ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Cad. No: ... Daire: ... adresinde kayıtlı (... ada, ... ve ... parsel üzerindeki yapıdaki daireye) taşınmaza ait elektrik aboneliğine ilişkin sözleşme ve kayıtlar ...'tan; yine aynı yere ait su aboneliğine ilişkin sözleşme ve kayıtlar ise ...'tan ayrı ayrı getirtilerek dosyamız arasına alınmıştır.

Antalya ... İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı icra takip dosyasının tetkikinde ; ... ... vekili tarafından borçlu ... aleyhine ... tarihinde ...-TL Asıl Alacak ve ...-TL İşlemiş Faiz olmak üzere toplam ...-TL takip tutarı üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlattığı, alacaklı vekilinin ... tarihli talebi üzerine ipoteğin faizsiz olduğu anlaşıldığından yeniden ödeme emri düzenlenmesinin talep dildiği, icra müdürlüğü tarafından talebin kabulü ile, ... TL asıl alacak üzerinden ... tarihli ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ödeme emri düzenlendiği, takibin dayanağının ... tarihli sözleşme ve ... tarihli ipotek belgesi olduğu, borçlunun ... tarihinde borca itiraz ettiği anlaşılmaktadır. İtiraz dilekçesinde davalı taraf; borçlunun eşinin, davalının satın aldığı Kooperatif hissesinin alımında Kooperatif Başkanı olarak aracılık ettiğini, tapunun iskandan sonra devredileceği hususunda sıkıntı olduğundan yoğun baskı sonucunda takibe konu sözleşmenin iyiniyetle imzalandığını, daha sonra iskan şartlarının oluştuğunu fakat yönetime gelenler arasında alacaklı da bulunmasına rağmen iskan alınmadığını alacaklının bu yerde 8 yıldır ücret ödemeden oturduğunu, hakkın kötüye kullanımı olduğunu, kimsenin kendi kusurundan faydalanamayacağını beyan etmiştir.

Antalya ... İcra Müdürlüğü .../... sayılı icra takip dosyasının tetkikinde ; ... ... vekili tarafından borçlu ... aleyhine cezai şart nedenine dayalı ... tarihinde ...-TL Asıl Alacak ve ...-TL işlemiş faiz olmak üzere toplam ...-TL takip tutarı üzerinden ilamsız icra takibi başlattığı, takibin dayanağının ... tarihli sözleşmede kararlaştırılan cezai şarta ilişkin olduğu, ödeme emrinin ... tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun ... tarihinde borca itiraz ettiği anlaşılmaktadır. İtiraz dilekçesinde davalı taraf; borçlunun eşinin, davalının satın aldığı Kooperatif hissesinin alımında Kooperatif Başkanı olarak aracılık ettiğini, tapunun iskandan sonra devredileceği hususunda sıkıntı olduğundan yoğun baskı sonucunda takibe konu sözleşmenin iyiniyetle imzalandığını, daha sonra iskan şartlarının oluştuğunu fakat yönetime gelenler arasında alacaklı da bulunmasına rağmen iskan alınmadığını alacaklının bu yerde 8 yıldır ücret ödemeden oturduğunu, hakkın kötüye kullanımı olduğunu, kimsenin kendi kusurundan faydalanamayacağını beyan etmiştir.

Davacı tanığı ... ... ; "Tarafları tanırım, kooperatif üyesi olduğundan tarafları tanıyorum, ... 1997 yılından 2016 yılına kadar kooperatifin başkanlığını yürütmüştür, söz konusu inşaatı iki yıl içerisinde teslim edeceği sözünü vermişti, söz konusu yer tek bloktan oluşup ... dükkan, ... daire bulunmaktadır, inşaat 2005 yılında bitirilmiştir, 2016 yılında başkanlık göerevi sona erinceye kadar yaklaşık 11 yıl söz konusu yerler bittiği halde tapuları sahiplerine vermemiştir, daha sonra 2016 yılında ben başkan olduktan sonra yaptığımız araştırmalarla Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesinde arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye yönelik fesih davası açıldığını, bu davada bazı şahsi çıkarlar nedeni ile doğru düzgün savunma yapmadığını tespit ettik inşaat projesi ile oynayarak kooperatif adına olan yeri eşi ... adına geçirmek için usule aykırı işlem yaptığını tespit ettik, ben ve benim gibi diğer arsa sahiplerinin hiçbirisi dairelerimizin tapusunu bu nedenlerle alamadık, ... hanımın da yukarıda anlattığım olaylar sebebiyle dairesini alamadığı için icra takibine başladığını duydum, ayrıca başka bir yerini de teminat olarak bu kişiye gösterdiğini duydum, dairelerin tapusunun verilmesi halinde yaklaşık değerinin şu anda bir milyon civarında olduğunu tahmin ediyorum ;

Davacı vekilinin sorusu üzerine; davacı ... hanım şu anda benim yardımcımdır, biz başkan seçildikten sonra herne kadar davalının eşi ... bize kooperatifin hiçbir borcu olmadığını söylemiş ise de, gerek vergi dairesine gerekse SGK ya yüklü borçları olduğunu biz tespit ettik, bu kapsamda SGK ya yaklaşık ... lira, ve vergi daiaresine ise ... ... lira borç olduğunu tespit ettik, bu borçları daha sonra biz yapılandırdık, zira borçlu haldeyken tapuları üzerimize almak imkanımız bulunmamaktadır, dolayısıyla tapuların bizim dönemimizde verilememesinin sebebi de budur;

Davalı vekilinin sorusu üzerine; ben 2017 yılının ... ayında resmi olarak başkanlığa başladım, normalde 7-8 ay önce başlamam gerekirken kooperatif evraklarında bazı tutanak ve evraklar eksik olduğundan resmi olarak geç başlamak zorunda kaldım, ... hanım ...'ın başkalığı sırasında dairesini kullanmaya başlamıştır, hatırladığım kadarı ile beş yıldır dairesine oturmaktadır," şeklinde beyanda bulunmuştur.

Davacı tanığı ... ... duruşmadaki beyanında; "Biz söz konusu daireye ilişkin siteyi satın alırken üç ay içerisinde tapusunun çıkacağını, ... bey ve eşi ... hanım bize vaat etmişti, ancak müteahhit olan eşi ... hanımın ... ... isimli şirketin yapmış olduğu eksik işler nedeniyle arsa sahipleri, tarafından dava açıldığından tapuları bugüne kadar verilmemiştir, dairenin tapusunu veremediği için kendisine ait başka bir taşınmazı teminat olarak bize ipotek etti daha sonra tapuyu devir edemediği için eşim tarafından ipotek konusu yere ilişkin de icra takibi başlatıldı, bina eksik bırakıldığı için ve bu işler için kooperatif üyelerinden yeniden para istediğinden hiç kimse de fazladan ödeme yapmak istemediğinden, ayrıca arsa sahiplerince de sözleşmenin feshine ilişkin dava açıldığından ... beyin başkanlığından sonra da tapular alınamamıştır " şeklinde beyanda bulunmuştur.

Davacı ile davalı arasındaki harici satış sözleşmesi gereği borç alacak durumunun tespiti ile iddia ve savunmalar kapsamında bilirkişiden rapor alınmış, ... tarihli bilirkişi raporunda özetle; Davacı ile davalı ve eşi ... tarafından imzalanan ... tarihli ve 40 ay süreli sözleşme ile davacının, üçüncü kişi ...’dan ... TL bedelle satın aldığı Kooperatif hissesinin tapusunun teslimi ve ... ... adına kayıtlı taşınmaz üzerine ipotek tesis edileceği konusunda anlaşıldığı, ... tarihinde ... TL borç tutarlı ana para (kesin borç)ipoteği tesis edildiği, ... tarihli sözleşmede, sözleşme hükümlerine uymayan her iki taraf için de satış bedelinin %10’u tutarında cezai şart öngörüldüğü, tapu kayıtlarından, borçlular tarafından sözleşme ile yüklenilen edim olan tapunun tesliminin gerçekleşmediği yani halen tapunun arsa sahipleri adına kayıtlı olduğunun görüldüğü, .../... Esas Nolu Dosyaya konu Antalya ... İcra Müdürlüğü .../... sayılı icra dosyasında; ... TL cezai şart, sözleşmenin sona erdiği ... tarihten itibaren takip tarihine ... TL yasal faiz hesaplandığı, sözleşme tarihinden itibaren ... TL İşlemiş Faiz ve ipotek tesisi olan ... tarihinden itibaren ... TL faiz hesaplandığı, Birleşen Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesi .../... Esas Nolu Dosyaya konu Antalya ... İcra Müdürlüğü .../... sayılı icra takip dosyasında;

İpoteğin faizsiz ve FBK (fekki bildirilinceye kadar) süresiz olması nedeniyle, ... TL ipotek bedeli için muacceliyet koşulu olup oluşmadığının takdirinin mahkemeye ait olduğu, dosya kapsamında ihbara ilişkin bir belgeye rastlanmadığı, ipoteğin tesis edildiği tarih olan ... tarihinden ... takip tarihine kadar ... TL yasal faiz hesaplandığı belirtilmiştir.

Davacı ile davalı ve eşi ... tarafından imzalanan ... tarihli 40 ay süreli sözleşmede, davacının ... Mahallesi ... Caddesi No:../... nolu bağımsız bölümün ... ... Kooperatifinde bulunan dava dışı ...'ın hissesini ...-TL'ye satın aldığı, bu bağımsız bölümün tapusunun alacaklıya teslimi karşılığında borçlulardan ...'a ait ... ... İlçesi ... Mahallesi ... Sokak No:../... nolu daireye (... ada ... parsel ... m2 daire) ipotek konulacağı kararlaştırılmıştır. Borçlu ... tarafından, maliki bulunduğu ... ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı arsa üzerine, ... tarihinde ...-TL borç tutarı için faizsiz olarak alacaklı ... lehine birinci dereceden FBK (süresiz) ipotek tesis edildiği görülmektedir. Ayrıca sözleşmede, sözleşme hükümlerine uymayan her iki taraf için de satış bedelinin %10'u tutarında cezai şart öngörüldüğü anlaşılmaktadır.

Mahkememizin Antalya ... Asliye Ticaret Mahkemesi .../... E. .../... K. sayılı karar ile kooperatif ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak ... tarihinde feshedildiği ancak kararın, ... tarihli Yargıtay ... Hukuk Dairesi .../... E.../... K. bozma ilamı ile kooperatifin savunma hakkının ihlali nedeniyle esasa girmeden bozulduğu, dosyanın .../... esasına kaydedildiği, yargılama sırasında asıl ve birleşen dosyalardan feragat edildiği, ... tarihli .../... karar sayılı kararı ile asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı feragat nedeniyle usulden reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce yapılan yargılama, toplanan deliller, ... tarihli 40 ay süreli sözleşme, tanık anlatımları, bilirkişi raporu, icra dosyaları ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davalının sözleşme gereği üstlendiği edimini süresi içinde yerine getirmediği, yapının müteahhitliğini üstlenen davalının ve eşinin işin yapılmamasında, iskan ruhsatının alınmamasında ve nihayetinde tapunun davacıya verilmemesinde kusurlu olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenlerle yukarıda yazıldığı üzere; TMK'nın 873/1. Maddesinde düzenlenen "Borç ödenmezse alacaklı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir." hükmü gereğince davacının ipoteğin paraya çevrilmesi yönünde takip başlatmakta haklı olduğu, buna karşılık davalının icra takibine yapmış olduğu itirazın ise haksız olduğu kanaatine varılmış, birleşen davanın kabulü ile alacak likit olduğundan icra inkar tazminatının da kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Sözleşmenin 5. maddesinde sözleşme koşullarına tarafları karşılıklı olarak uymalarına; ihlali halinde her iki tarafın da birbirlerine satış bedelinin %10'una tekabül eden cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmış olup borçlular tarafından sözleşme ile yüklenilen edim olan tapunun tesliminin gerçekleşmediğinden TBK'nın 179/1. Maddesindeki; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmü ve yine aynı Kanunun 180/1. Maddesindeki; "Alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile, kararlaştırılan cezanın ifası gerekir." hükmü gereğince davacının cezai şart alacağına ilişkin takip başlatmakta haklı olduğu anlaşılmakla asıl davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve alacak likit olduğundan icra inkar tazminatının hükmedilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

A-ASIL DAVA YÖNÜNDEN;

1.Davanın KABULÜ ile; Antalya ... İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı dosyasındaki İTİRAZIN kısmen İPTALİ ile TAKİBİN ... TL asıl alacak üzerinden DEVAMINA,

2.Asıl alacağın %20'si oranında hesaplanan ...-TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

2.Alınması gerekli ...-TL harçtan peşin alınan ...-TL harcın mahsubu ile bakiye ...-TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydedilmesine,

3.Davacı tarafından yapılan ...-TL ilk masraf, ...-TL peşin harç, ...-TL tebligat gideri, ...-TL müzekkere gideri, ...-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam ...-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4.Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan ...-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5.Davacı tarafından yatırılan gider avansı bakiyesinin karar kesinleştiğinde davacıya iadesine, B-BİRLEŞEN DAVA YÖNÜNDEN;

1.Davanın KABULÜ ile; Antalya ... İcra Müdürlüğünün .../... Esas sayılı dosyasındaki İTİRAZIN İPTALİ ile TAKİBİN DEVAMINA,

2.Asıl alacağın %20'si oranında hesaplanan ...-TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

3.Alınması gerekli ...-TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydedilmesine,

4.Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan ...-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5.Davacı tarafından yatırılan gider avansı bakiyesinin karar kesinleştiğinde davacıya iadesine, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Bölge Adliye Mahkemesi'nde ilgili Hukuk Dairesi'nde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı. 16/02/2026 Katip ... (e-imzalıdır) Hakim ... (e-imzalıdır)