İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, asıl davada davalı ... vekilince duruşmalı, asıl ve birleşen dosyada davacılar ..., ... vekili ile birleşen dosyada davalılar vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 02.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... Bankası ... vekili Avukat ..., birleşen davada davalı ... vd. vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında Sivas ili, ... ilçesi, ... Mah. 29 06... nolu parselde bulunan taşınmaz ile ilgili 04.09.2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, 06.09.2013 tarihinde davalı yükleniciye sözleşme uyarınca yapılacak toplam 56 adet bağımsız bölümden 21 adet bağımsız bölümün müvekkillerine verilmesi kaydı ile taşınmazın yükleniciye devredildiğini, inşaat bitirilmesine rağmen davalı yüklenicinin bağımsız bölümleri teslim etmediğini, bağımsız bölümlerden 20 adedinin davalı ... Bankasına satıldığını, ...Blok ... kat 7 nolu bağımsız bölümün de davalı ...'a satıldığını, bağımsız bölümlerin davalılara devrinin gerçek bir satış ilişkisine dayanmadığını ileri sürerek sözleşme gereği müvekkillerine verilmesi gereken 21 adet bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı arsa sahipleri vekili birleşen davaya konu dava dilekçesinde özetle; C Blok 2 nolu bağımsız bölümün davalı ...'a, C Blok 8 nolu bağımsız bölümün davalı ...'e, C Blok 14 nolu bağımsız bölümün davalı ...'a satıldığının tespit edildiğini belirterek taşınmazların davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile haciz, ipotek ve tüm takyidatlarından arındırılarak davacılar adına hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... Bankası vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dışı ... İnş. Taah. Ltd. Şti. ile müvekkil Banka arasında akdedilen kredi sözleşmelerine istinaden borçluya krediler kullandırıldığını, kullandırılan bu kredilerin teminatını teşkil etmek üzere mülkiyeti ...'a ait taşınmaz kaydına 28.01.2014 tarihinde 1. dereceden 3.000.000,00 TL bedelli ve 09.09.2014 tarihinde 2. dereceden 5.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, kredi ödemelerinde aksamalar meydana geldiğini, takip hesaplarına aktarılmadan evvel müvekkili banka, borçlu şirket ve taşınmaz sahibi arasında düzenlenen 27.07.2016 tarihli protokol ile taşınmaz sahibine geri alım hakkı tanınmak suretiyle taşınmazların bankaya devredildiğini, ipotek tesisi ve taşınmazların bankaca alım işlemleri tarihinde tapu kaydı üzerinde herhangi bir takyidat/tedbir şerhi bulunmadığını, iyiniyetli üçüncü kişi konumundaki bankanın kazanımının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerektiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

Dahili davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı bankanın tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müvekkiline devredildiğini bildiğini belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

Birleşen dosyada davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin tapuya güvenen iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu, taşınmazı kredi kullanmak suretiyle bedelini ödeyerek satın aldığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin 23.03.2021 tarihli kararı ile sözleşmeye konu taşınmazın %95 oranında tamamlandığı, davaya konu bağımsız bölümlerin sözleşmede davacılara bırakılan yerler olduğu, %90'ın üzerinde tamamlanma gerçekleştiğinden tapunun artık eski haline (arsaya) dönmesinin mümkün olmadığı, sözleşmenin ileriye etkili feshedilmesi gerektiği, davalı yüklenicinin davacı arsa sahiplerine vermesi gereken bağımsız bölümleri vermeyerek sözleşmedeki edimini yerine getirmediği, üçüncü kişi davalı ... Bankasına yaptığı devirlerin hukuken geçersiz olduğu, yükleniciden konut alan davalı ... Bankasının iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği, aynı şekilde davalı ... Bankasından bağımsız bölüm alan davalı dördüncü kişilerin de iyiniyet iddialarının davacının üstün ayni hakkı karşısında dinlenemez olması karşısında (tefrikle dosyada kalan) 20 adet bağımsız bölüm hakkında açılan asıl ve birleşen davaların kabulü ile söz konusu bağımsız bölümlerin davacı arsa sahiplerine tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin 23.03.2021 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı Banka, birleşen davada davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi’nin 09.03.2022 tarihli kararı ile istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin 09.03.2022 tarihli kararının süresi içinde asıl davada davalı Banka, birleşen davada davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece; sözleşmenin geriye etkili feshi olmadığı ve tapuya güven ilkesinin uygulanması gerektiği dikkate alınarak dosya kapsamında tarafların sunduğu deliller kapsamında davalıların kötü niyetli olup olmadığı değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, asıl davada davalı bankanın alacağını taşınmazlar üzerine ipotek tesis ettirmek suretiyle halihazırda teminat altına aldığı, bu anlamda alacağını elde etme hususunda güvencesi bulunuyorken iddia edildiği şekilde inançlı temlik sözleşmesi akdetmek suretiyle taşınmazların devralınması inançlı temlik sözleşmesinden ziyade alacağın tahsilini ihtiva etme amacı olduğu, davalı bankaca gerçekleştirilen işlemin esasen "..." niteliğinde olduğu, ... yasağının TMK’nın 873/2 maddesinde düzenlendiği, söz konusu düzenlemeye göre "Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir" olduğu, bu nedenle davalı bankanın borca karşılık mülkiyetini edindiği taşınmazları hukuka aykırı şekilde edindiği, davalı yüklenicinin davacı arsa sahiplerine karşı sözleşme sorumluluğunu yerine getirmediği de anlaşıldığından, davalı bankanın mülkiyetinde bulunan taşınmazların doğrudan davacılar adına tesciline karar verilmesi gerektiği, asıl ve birleşen davada bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalıların, konut sahibi olabilme saikiyle hareket ederek yükleniciden konut alan tüketiciler olup, tapuya güven ilkesi kapsamında iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarından ilgili davalılar yönüyle tescil talebinin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

1.Asıl ve birleşen davada davacı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde;

a)Bozma ilamı öncesinde verilen kararın asıl davada davalı ... tarafından kanun yoluna başvurulmaması nedeniyle kesinleştiğini ve bu nedele usuli kazanılmış hak oluşturduğunu,

b)Birleşen davada davalılar aleyhine açılan davanın da kabulü gerektiğini, yolsuz tescil olduğundan bankadan taşınmaz satın alan kişiler iyiniyetli olsalar dahi TMK 1023. maddesinden yararlanamayacaklarını beyan etmektedir.

2.Asıl davada davalı Banka vekili temyiz dilekçesinde; inançlı temlikten söz edilemeyeceğini, inançlı temlik olsa dahi sözleşmenin geçerli olduğunu, inançlı temlik söz konusu ise ancak borç ödenmek kaydıyla mülkiyetin iadesine karar verilebileceğini, ipotek tesisi, kredi kullandırılması, geri alım protokolü işlemleri tarihinde taşınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi bir takyidat olmadığını, müvekkilin iyiniyetli olduğunu, ekspertiz raporunda taşınmazların %100 seviyesinde yapıldığı ve malikinin ... olarak belirtildiğini beyan etmektedir.

3.Birleşen dosyada davalılar ..., ..., ... vekilleri temyiz dilekçesinde; davalılar ... ve ... lehine de vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ve davalı ... lehine vekalet ücretine hükmedilmiş ise de davacıların müteselsil sorumluluğuna hüküm fıkrasında yer verilmediğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil, takyidatların kaldırılması taleplerine ilişkindir.

1.Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla asıl davada davalı banka vekilinin ve birleşen davada davacı arsa sahipleri vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2.Davacı arsa sahipleri vekilinin asıl davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Mahkemece yapılan ilk yargılama sonunda, asıl davada davalı ... adına tapuda kayıtlı olan ... Blok 3. kat ... no.lu bağımsız bölüm tapusunun da iptali ile davacı arsa sahipleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, söz konusu karar davalı ... bakımından kanun yollarına müracaat edilmediğinden kesinleşmesine rağmen, mahkemece bozmadan sonra verilen kararda kesinleşmiş kararı kaldırır şekilde asıl davada bu davalı açısından davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

3.Birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı arsa sahipleri arasında mecburi dava arkadaşlığı olduğundan aleyhlerine hükmedilecek vekalet ücretinden müteselsilen sorumlu olmalarına rağmen mahkemece birleşen davada davalı ... lehine vekalet ücretine hükmedilirken sadece davacılardan alınmasına karar verildiği, müteselsilen sorumluluk hükmü kurulmadığı anlaşıldığından usul ve yasaya uygun olmayıp bozmayı gerektirmiştir.

Birleşen davada davalılar ... ve ...’ın ilk temyiz aşamasından itibaren vekille temsil olundukları ve bu davalılar bakımından da birleşen davanın reddine karar verildiğinden, adlarına tescilli olan bağımsız bölüm değerleri üzerinden lehlerine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken hükmedilmemesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir. VII. KARAR Açıklanan Sebeplerle;

1.“Değerlendirme” bölümünün 1. bendi uyarınca asıl davada davalı banka ve birleşen davada davacı arsa sahipleri vekillerinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.“Değerlendirme” bölümünün 2. bendi uyarınca kararın asıl davada davacı arsa sahipleri yararına, 3. bendi uyarınca ise birleşen davada davalılar yararına BOZULMASINA,

Birleşen davada davalılar vekille temsil olunduğundan 40.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin birleşen davada davacı arsa sahiplerinden alınarak birleşen davada davalılara verilmesine, Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden taraflara iadesine,

04.12.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.