İLK DERECE MAHKEMESİ : Isparta 2. Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılar arasında akdedilen 22.05.2000 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat süresinin ruhsat alımından itibaren 36 ay olarak tespit edildiğini, yüklenicinin taahhüdüne karşılık ve işin kademe kademe belli oranlarda bitmesi halinde, işin bitirildiği nisbette arsa sahiplerinin yüklenici müteahhit firma payına düşecek dairelerin tapularını yükleniciye aktarma borcu altına girdiğini, iş bu sözleşme gereği davalı yüklenici firma sahibi ...'in kendisine kalacak olan yerlerden olan 29... no.lu iki adet bağımsız bölümü, 25.02.2005 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müvekkile sattığını, fakat süreç içerisinde yüklenici ...'in edimini zamanında ifa edemediğini, uzunca süre boyunca müvekkilin bedelini ödemek suretiyle satın almış olduğu iki adet bağımsız bölümün tapusunu bir türlü alamadığını, yüklenicinin bakiye alacağı daireler olduğunu, ... isimli yüklenici firma temsilcisinin trafik kazasında vefat ettiğini, ölümüne müteakip bu inşaata konu yerden çok sayıda daireyi müteahhidin defalarca başkaca kişilere satmış olduğunun vekil edence öğrenildiğini, bahse konu inşaatın yapımı mal sahiplerince ... firmasına verildiğini, şu anda bu firmanın inşaatı kaldığı yerden itibaren yapmaya başladığını ileri sürerek dava konusu 29... no.lu bağımsız bölümlerin ferağa icbar edilmek suretiyle tapularının iptali ile müvekkil adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

1.Davalılar ..., ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; 17 sene önce 3 yılda tamamlanmak üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı ... İnşaat Ltd. Şti'nin yapımına sunulduğunu ancak yıllarca yapılmayınca sözleşmenin hükümsüz kaldığını, toprak sahibi müvekkillerce inşaatın yapılmaması üzerine Isparta Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/225 E. sayılı dosyası ile tespit yapıldığını, yüklenicinin tapusunu devraldığı bağımsız bölümlerin yaptığı işlerden fazla olduğunu, bunun üzerine toprak sahibi müvekkillerin son olarak yine Isparta 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/17 D. İş dosyası ile tespit yaptırdıktan sonra bir başka yükleniciye inşaatı tamamlattığını, davaların tümünün reddedildiğini, Isparta 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2002/720 E. sayılı dosyasında da bu davaya konu 29 no.lu bağımsız bölüm için davacısı ... adına ferağa icbar ve tescil davası açıldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; zamanaşımı ve husumet itirazında bulunarak davacının bu kadar uzun süre bekleyip sonradan böyle bir dava yoluna başvurmasının açıkça hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, davacı fırıncı olup, fırınının dava konusu inşaatın karşısında olduğunu, davacının inşaatla ilgili her türlü gelişmeyi bilebilecek olmasına rağmen müvekkilini mağdur etmesinin kabul edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

1.Dava konusu 29... no.lu bağımsız bölümlerin tapuda ..., ..., ..., ..., ... ve ... adlarına kayıtlı olup, bunlardan ... ve ...'in hisselerinin adı geçenlerin ölümü ile mirasçılarına intikal etttiği, davalılardan ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...'ün ise dava konusu taşınmazlarda mülkiyet hakları bulunmadığı anlaşılmakla bu davalılar yönünden eldeki davanın pasif husumet yokluğundan reddine,

2.Ölü kişiler aleyhine dava açılamayacağından davadan önce vefat ettikleri anlaşılan ..., ..., ..., ... ve ... hakkındaki davanın usulden reddine,

3.Diğer davalılar yönünden; temliken tescil davalarında, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanın açtığı tapu iptâli ve tescil davasının kabul edilebilmesi için, yüklenicinin, arsa sahibi ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca sözleşme ve eklerine, projesine, ruhsatına ve imar mevzuatına göre inşaatı tamamlayıp arsa sahibine ait bağımsız bölümleri teslim etmesinin zorunlu olduğu, yapılan yargılama, keşif, alınan bilirkişi raporları ve dosya kapsamındaki aynı taşınmaza ilişkin dosyalardan, davacının davalılara karşı temliken tescil dayanaklı talepte bulunabilmesi için yüklenicinin, arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerektiği, oysa ki yüklenicinin ediminin % 70 oranında kaldığı, bu hali ile davacı için temliken tescil istemli davanın kabulü için yasal şartların oluşmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesince dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen dava dışı ... hakkında karar verilmiş ise de; anılan kişi davalı yüklenicinin yetkilisi olup, kat karşılığı inşaat sözleşmesini de temsilci olarak imzaladığı dolayısıyla ne sözleşmede, ne de davada taraf olmadığından onun hakkında karar verilmesinin hatalı olduğu, dava dilekçesinde hem davadan önce 2003 tarihinde ölen ..., hem de mirasçıları davalı olarak gösterilse de, ... hakkındaki davanın taraf ehliyeti bulunmadığından; yine davadan önce ölen davalılar ..., ..., ... ve ... hakkındaki davanın da aynı nedenle reddi gerektiği, her ne kadar davalılardan ..., ..., ... ve ... ile dahili davalılar, davalı ... mirasçıları ..., ... ve ...; davalı ... mirasçıları ..., ... ve ... yönünden tapu maliki olmadıklarından pasif husumet ehliyeti noktasından davanın reddine karar verilmiş ise de, adı geçen davalılar ile dahili davalıların murisleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa maliki sıfatıyla yer aldıkları, dolayısıyla davada pasif husumet ehliyetleri bulunduğundan aksi yöndeki değerlendirme ile verilen kararın hatalı olduğu, her ne kadar sözleşmede yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapularının, kademeli olarak verileceği hükmü var ise de, yüklenici eserin tesliminde temerrüde düşerek kendi öncelikli edimini yerine getirmediğinden sözleşmenin kademeli ferağ hükmünden yararlanamayacağı, ne yüklenici ve ne de onun temlik işleminde bulunduğu davacı mülkiyet talebinde bulunamayacağından davanın reddi kararı ve keşfen belirlenen dava değerine göre hükmolunan nisbi vekalet ücretinin de doğru olduğu gerekçesiyle kararın düzeltilerek yeniden hüküm kurulmak suretiyle davalılar ..., ..., ..., ... ve ... hakkındaki davaların taraf ehliyetleri bulunmadığından ayrı ayrı reddine, diğer davalı ve dahili davalılar hakkındaki davanın sübut bulmadığından reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; kademeli ferağa ilişkin hükümlerin tatbik edilmesi, inşaat mahallinde tanıklar da dinlenmek suretiyle yüklenicinin yaptığı iş karşılığında yaptığı kadarı ile alması gereken daire miktarının tespiti ile yükleniciye verilmiş olan dairelerin tespiti ve de aradaki farkın yüklenicinin halefi sıfatıyla ferağa icbarına karar verilmesi gerektiğini, sözleşmenin feshi istemiyle açılan davanın olmadığını, sözleşmenin tarafları için ve bu bağlamda halef olarak talepte bulunan vekil eden için bağlayıcılığını devam ettirdiğini, yüklenicinin edimini ifa etmemek suretiyle temerrüde düşmediğini, bir trafik kazasında öldüğünü, yüklenicinin temerrütünden bahsedilemeyeceğini, yüklenicinin işin tamamını yapmamış da temerrüde düşmüş gibi kabul edilerek kademeli ferağ hükümlerinden bu yüzden yararlandırılmamasının hukuka aykırı olduğunu, yapılmış işlerin yüzdesi hesaplanırken yüklenicinin ölümü sonrası yapılmış bazı işlerin raporda göz önüne alınmaksızın verilen rapor doğrultusunda hüküm tesis edildiğini, ıslah yapmadıkları halde keşfen saptanmış rakam baz alınarak nisbi vekalet ücretine hükmedilmesinin de hatalı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1.Davalı arsa malikleri ile davalı şirketin yüklenici sıfatıyla düzenledikleri ... Noterliği'nin 22.05.2000 tarih, 8978 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde; 16... parsellerin tevhit edilerek zemin katta 9 adet dükkan, üzerinde 6 katlı ve her katta 5 daire olmak üzere toplam 30 dairenin inşaa edilerek, içerisinde dava konusu 29... no.lu bağımsız bölümlerin de bulunduğu 18 daire ile 3 dükkanın yükleniciye, geri kalanın arsa sahiplerine paylaştırıldığı, inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 36 ay içinde inşaatın tamamlanarak, yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin tapu devrinin kademeli olarak yapılacağı kararlaştırılmıştır.

2.Dosya kapsamından, davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 29... no.lu bağımsız bölümleri 25.02.2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik aldığı, yüklenici şirket yetkilisinin bu temlikten sonra 15.06.2006 tarihinde vefat etmesi nedeniyle inşaatın bilirkişi raporunda tespit edildiği şekilde %70 oranında yapıldığı, kalan kısmının dava dışı başka yükleniciye tamamlatılarak iskân ruhsatının da alındığı sabittir.

Bu durumda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde öngörülen kademeli ferağ hükümleri gereğince davalı yüklenicinin inşaatı bıraktığı %70 seviyesi karşılığında kaç bağımsız bölüm hakettiği tespit edilerek, dava konusu 29... no.lu bağımsız bölümlerin bu hakedişler içinde kalıp kalmadığı değerlendirilmek suretiyle davacının tapu iptali ve tescil talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

08.12.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.