Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalılar arasında 05.08.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, 12.02.2007 tarihli tadil sözleşmesi ile zemin kat daire ile müvekkiline düşecek dairelerden birinin takas edildiğini, 29.02.2007 tarihli adi yazılı sözleşmeyle zemin katın dükkan ve daire olarak yapılmasının kararlaştırıldığını, 22.09.2008 tarihli ek sözleşme ile teslim tarihinin 22.09.2010 tarihi olarak belirlenmesine rağmen hukukî teslim yapılmadığını ileri sürerek, kira tazminatı ve cezai şart bedeli olarak 74.474,70 TL’nin faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; tüm bölümlerin hukukî teslimi için takas sonucu davacıya verilmesi kararlaştırılan zemin katın dükkan+daire olarak tadil edilmesine tüm maliklerin rıza göstermesi gerektiğini, bu hususunun yerine getirilmesinde davacı tarafın kusurlu olduğunu savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemenin 13.02.2014 tarihli ve 2013/397 Esas, 2014/39 Karar sayılı kararıyla; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 6. maddesinde yapının tamamlanıp kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurularak tesliminin yapılacağı ve binanın yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak teslim edileceği hususunun düzenlendiği, bu durumda münhasıran fiili teslim dışında binanın hukuki işlemlerinin de tamamlanarak davacı tarafa teslimi gerektiği gerekçesiyle, 34.231,87 TL cezai şart ile 21.908,40 TL kat mülkiyeti kurulamamasından ... alacak miktarı olmak üzere toplam 56.140,27 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

Mahkemenin 13.02.2014 tarihli kararının süresi içerisinde davalılar vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi’nin 24.12.2014 tarihli, 2014/6038 Esas, 2014/8417 Karar sayılı ilâmı ile, sözleşmelerde hem gecikme tazminatı ve hem de gecikme cezası ayrı ayrı kararlaştırılmış ve alacaklı her ikisini de talep etmişse; sözleşmede her ikisinin de ayrı ayrı istenebileceği kararlaştırılmamışsa gecikme cezasının tamamı ile gecikme zararının sadece cezayı aşan kısmına hükmedilebileceği, sözleşmede her iki cezanın da talep edilebileceğine dair bir hüküm bulunmadığına göre mahkemece cezai şarta ve varsa cezayı aşan kira tazminatına karar verilmesi gerektiği, ayrıca davalılar teslimde gecikmenin davacının kusurundan kaynaklandığını savunduklarına göre zemin katta yapılması tarafların kabulünde olan tadilatın yapılamamasında, davacının ve davacının bağımsız bölüm sattığı üçüncü kişilerin bu işlemin gerçekleşmesinde kusurunun bulunup bulunmadığının araştırılıp, teslimde mevcut gecikmede davalı yüklenicilerin kusurlu bulunması halinde yukarıda belirlenen hükümler çerçevesinde cezaya ve tazminata, aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin bozmaya uyarak verdiği 29.11.2021 tarihli ve 2016/431 Esas, 2021/840 Karar sayılı kararı ile, davacıya fillen teslimin süresinde olduğu, davacının arzusuna göre yapılan dükkan+daire değişikliği doğrultusunda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisini iptal etmeye ve yeniden tesise ilişkin yetki verilmesinde gecikilmiş olduğu, sonrasında taşınmazların devredildiği hak sahipleri ve ipotek alacaklılarının kat irtifakının bozulmasına muvafakat vermedikleri ve tanık beyanlarından davacının taşınmazı devralır almaz kiraya verdiği, sözleşme sonrası yaşanılan sürece davacının tutum ve eylemlerinin neden olduğu, davacının yapı kullanma izin belgesinin alınamamasının davalı yüklenicilerin kusurundan ileri geldiğini ispat edemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemenin 29.11.2021 tarihli kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 02.11.2023 tarihli, 2022/3024 Esas, 2023/3652 Karar sayılı ilâmı ile,"...dosya kapsamı ve bilirkişi raporlarından dava konusu binada kat irtifakının kurulduğu, kat mülkiyetine geçilmediği, dairelerin fiilen teslim edildiği ancak yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, yapı kullanma izin belgesinin alınmamasında davalıların kusurlu olduklarının davacı tarafça ispat edilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; taraflar arasında düzenlenen sözleşme ve tadil sözleşmeleri ile yapı kullanma izin belgesi alınması yükümlülüğünün davalılara ait olduğu kararlaştırılmıştır. 29.02.2007 tarihli adi yazılı sözleşme ile zemin kattaki dairenin daire ve dükkan şeklinde tadil edilerek davacıya teslim edileceği kararlaştırılmış olup, bu değişiklik nedeniyle verilmesi gereken yetkinin geç verildiği, bu süreçte bağımsız bölümlerin dava dışı 3. kişilere devredildiği, bu nedenlerle iskânın alınamadığı ileri sürülmüş ise de, arsa malikinin yetki verilmesi ile ilgili temerrüde düşürülmediği, ... Noterliğinin 18.12.2008 tarih ve ... yevmiye numaralı belgesi ile davacı arsa malikinin davalı yüklenici ...’a vekâlet de verdiği, tadil ile ilgili sorumluluğun dosya kapsamı ile davalılarda olduğunun anlaşıldığı, davalının tacir olması nedeniyle 6102 sayılı TTK’nın 18/2. maddesi gereğince her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etme zorunluluğunun bulunduğu, davacının bağımsız bölümleri hukuki teslim tarihine kadar devretmediği hususları birlikte değerlendirildiğinde 22.09.2008 tarihli ek sözleşmenin 6. maddesi ile kararlaştırılan tarihe kadar yapı kullanma izin belgesinin alınmaması nedeniyle davalıların kusurlu olduğu kabul edilerek, davacının dava dilekçesindeki talepleri hakkında sözleşme ve ek sözleşme hükümleri değerlendirilerek sonuca varılması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğu" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, 29.02.2007 tarihli adi yazılı sözleşme ile zemin kattaki dairenin daire ve dükkan şeklinde tadil edilerek davacıya teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, bu değişiklik nedeniyle verilmesi gereken yetkinin geç verildiği, bu süreçte bağımsız bölümlerin dava dışı 3. kişilere devredildiği, arsa malikinin yetki verilmesi ile ilgili temerrüde düşürülmediği, ... Noterliğinin 18.12.2008 tarih ve ...yevmiye numaralı belgesi ile davacı arsa malikinin davalı yüklenici ...’a vekâlet verdiği, tadil ile ilgili sorumluluğun dosya kapsamı ile davalılarda olduğunun anlaşıldığı, davalının tacir olması nedeniyle 6102 sayılı TTK’nın 18/2. maddesi gereğince her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etme zorunluluğunun bulunduğu, davacının bağımsız bölümleri hukuki teslim tarihine kadar devretmediği hususları birlikte değerlendirildiğinde, 22.09.2008 tarihli ek sözleşmenin 6. maddesi ile kararlaştırılan tarihe kadar yapı kullanma izin belgesinin alınmaması nedeniyle davalıların kusurlu olduğu, sözleşmelerde hem gecikme tazminatı ve hem de gecikme cezası ayrı ayrı kararlaştırılmış ve alacaklı her ikisini de talep etmişse; sözleşmede her ikisinin de ayrı ayrı istenebileceği kararlaştırılmamışsa gecikme cezasının tamamı ile gecikme zararının sadece cezayı aşan kısmına hükmedilebileceği, sözleşmede her iki cezanın da talep edilebileceğine dair bir hüküm bulunmadığı, bu durumda cezai şarta ve varsa cezayı aşan kira tazminatına karar verilmesi gerektiği, gecikme cezasını aşan zararın bulunmadığı, bu durumda gecikme cezasının tamamına karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabul, kısmen reddine, 39.549,40 TL cezai şart bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili temyiz dilekçesinde;

a)Hüküm altına alınan cezai şartın koşullarının oluşmadığı gibi hakkaniyet indirimi yapılmadan karar verilmesinin de hukuka aykırı olduğunu,

b)Davalıların inşaatı süresinde sözleşme şartlarına uygun olarak anahtar teslimi şeklinde yapıp tamamladığını, arsa sahibine ait dairelerin tamamının bila kusur tamamlandığının, oturmaya, kullanmaya, kiraya vermeye hazır olduğunun bildirildiği halde davacının başlangıçta teslimden imtina ettiğini,

c)29.02.2007 tarihli adi yazılı sözleşmenin hem şekil hem de ehliyet bakımından geçersiz bir sözleşme olduğunu, davacı ile ... arasında akdedildiğini, arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer tarafı olan ...'ın bu sözleşmede taraf olmadığını, noterde düzenleme şeklinde yapılan bir sözleşmeyi değiştiren bir sözleşmenin de aynı şekil şartlarına tabi olduğunu,

d)Bilirkişinin sadece davacının verdiği vekaletten bahsederek davacının kusurunun olup olmadığı yönünde incelemede bulunduğunu, asıl sözleşmeye aykırı talepte bulunan ve bu doğrultuda işlem yaptıran davacının bu hususta kusurunun olup olmadığı ve sözleşmelerin geçerliliği hususlarının değerlendirmeye tabi tutulmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmaların mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kararlaştırılan kira tazminatı ve cezai şartın tahsili talebine ilişkindir. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle;

Davalılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı harcın temyiz eden davalılardan alınmasına, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

10.12.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.