Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin Uyarlanması davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

Davacı vekili İstanbul Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine hitaben sunmuş olduğu dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı arasında 11/07/2007 başlangıç tarihli Üst Hakkı Sözleşmesi uyarınca davalının müvekkiline ait İstanbul ili, ... ilçesi, ... mah. ... ada 7 parsel sayılı taşınmazı hak sahibi olarak kullandığını, tapuda yer alan üst hakkı şerhi kapsamında Batik Örme Sanayi ve Tic. A.Ş. Şirketi ile davalı arasında 30 (otuz) yıl süreli toplam 2.784.598,00 USD (ikimilyonyediyüzseksendörtbinbeşyüzdoksansekiz) ve aylık net 9.000,00 USD bedelli 11.07.2007 başlangıç tarihli Üst Hakkı Sözleşmesi akdedildiğini, işbu üst hakkı sözleşmesi gereği davalının, müvekkiline ait İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada – 7 Parselde yer alan taşınmazda kullanım hakkı mevcut olduğunu, taraflar arasında 31.01.2017 tarihinde taşınmaza ödenen 12.809,83 Amerikan Doları aylık üst hakkı bedelinin 01.01.2017 tarihinden itibaren 1 amerikan Doları, 3.10 Türk Lirası (1 USD = 3,10 TL) kuru esas alınarak 39.710, TL +KDV olarak ödenmesine ilişkin tarafların anlaştığını, müvekkili ile davalı arasındaki sözleşmenin güncel piyasa koşullarındaki değişen rayiç değerler ve muhatap tarafından uygulanan muayene zamları da dikkate alındığında sözleşme kapsamında ödenen miktarların oldukça düşük kaldığını, bu durumun davalıya, Beyoğlu .... Noterliği 07.03.2023 tarihli ... yevmiye nolu ihtarname keşide edildiğini, kira Bedelinin kiralanan taşınmaz ile aynı bölgede yer alan emsal taşınmazlara göre oldukça düşük olduğunu, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 11/07/2023 tarihinden itibaren 400.000 TL+KDV olarak tespitini, Vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesi talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili mahkememize sunmuş olduğu cevap dilekçesi ve yargılama aşamasındaki beyanlarında özetle; uyarlama talep etmek için kanunun ön gördüğü koşulların gerçekleşmediğini, düzenlenen bilirkişi raporuna göre de davacı tarafından ödenen üst hakkı bedelinin rayice uygun olduğunu, bu nedenlerle yasal dayanağı bulunmayan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Silivri ... Asliye Hukuk Mahkemesi ... E-K sayılı ilamıyla görevsizlik kararı verilerek dosyayı mahkememize göndermiş, yargılamaya mahkememizin ... Esas sayılı dava dosyası üzerinden devam olunmuştur.

Dosyaya sunulan belge ve kayıtlarla birlikte dosya bilirkişi heyeti ... ve arkadaşlarına tevdi edilmiş, bilirkişi heyeti düzenlemiş olduğu 13/01/2026 tarihli raporlarında özetle; taraflar arasındaki sözleşmeye göre TBK.138.maddesi kapsamında uyarlama davası açılabileceğini, davacı tarafından 01/07/2023 uyarlama başlangıç tarihinde ödenen 258.471,86-TL üst hakkı bedelinin rayiçlere uygun olduğunu teknik kanaatleri olarak belirtmişler, mahkememizce düzenlenen bilirkişi raporu yeterli görülerek hükme esas alınmıştır.

Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre: davacı tarafından, davalı aleyhine TBK 138.maddesi kapsamında aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama davası açtığı, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında davacı tarafın üst hakkı bedeli hususunda uyarlama davası açabileceği, ancak uyarlama davasının kabul edilebilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığının kanıtlanması gerektiği, tarafların tacir olduğu, davacı tarafın üst hakkına konu taşınmazı sonradan satın almak suretiyle sözleşmenin tarafı olduğu, davacının basiretli iş adamı gibi davranıp üst hakkı bedelini bildiği, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporda da belirtildiği üzere hali hazır ödenen üst hakkı bedelinin rayiçlere uygun olduğu, kaldı ki üst hakkı bedeli rayice uygun olmasa bile sırf bu nedenle uyarlama talebinde bulunulamayacağı, kanuni düzenlemeye göre taraflarca ön görülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı halinde uyarlama talebinde bulunulabileceği, olayımızda bu hususa ilişkin herhangi bir durumun varlığı kanıtlanamadığından açılan davanın reddine karar vermek gerektiği kanaat ve sonucuna varılarak aşağıdaki hüküm tesis edilmiştir.

1.Davacı tarafından davalı aleyhine açılan davanın subuta ermediğinden REDDİNE,

2.Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 732,00-TL ilam harcından peşin alınan 44.641,14-TL harcın mahsubu ile bakiye 43.909,14-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,

3.Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,

4.Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 381.824,16-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalıya verilmesine,

5.HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine Dair, tarafların yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 11/02/2026 Başkan ...