Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalı ... vekilince duruşmalı, davalı ... mirasçısı ... vekili ile davalı ... İnşaat vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 16.12.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... mirasçısı ... vekili Avukat ..., davalı ... İnş. Tic. A.Ş. vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı kooperatifin davalı yüklenici ... ile arsa sahipleri arasında imzalanan 11.09.19 95... .12.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki yüklenici hak ve vecibelerini 13.09.19 95... .03.1997 tarihli temliknameler ile devraldığını, üzerine düşen edimleri yerine getirip inşaatı eksiksiz tamamlamasına rağmen sözleşme uyarınca yükleniciye verilmiş olan 6, 21, 22, 25... no.lu bağımsız bölümlerin davacıya devredilmediklerini, bunlardan 6 ve 26 no.lu bağımsız bölümlerin davalı arsa sahibi ... adına, 21... no.lu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciden devralan ... adına, 25 no.lu bağımsız bölümün ise davalı yine yükleniciden devralan ... adına kayıtlı olduklarını, diğer davalıların ise bu bağımsız bölümlerde lehlerine ipotek ve haciz şerhleri bulunan kimseler olduklarını ileri sürerek bahsi geçen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini, kayıtlardaki tüm takyidatların terkinini talep ve dava etmiştir.

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmazları ... Eğitim Dershanecilik ... Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.'den tapuda devir aldığını ve tapuya güvenerek iktisap eden iyiniyetli 3. kişi olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... İnş. Tic. Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde; dava konusu 26 no.lu bağımsız bölüm üzerine dava dışı kooperatiften olan alacağının teminatı olmak üzere, davalı malik ... tarafından tesis edilen ipoteğin hukuka uygun olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

3.Davalılar, ..., ... ve ... vekilleri ile davalı ..., davanın reddini istemişlerdir. III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin bozmaya uyarak verdiği 02.10.2020 tarihli ve 2019/435 Esas, 2020/202 Karar sayılı kararı ile, sözleşme içeriklerine göre yüklenici davacı kooperatife isabet ettiği anlaşılan dava konusu bağımsız bölümlerin bu sözleşme hükmüne ve eklerine aykırı olarak davalılara satışına ilişkin işlemlerin yüklenici davacı kooperatif yönünden geçersiz olduğu, davalıların iyiniyet iddiasında bulunamayacakları, yapı kullanma izin belgesinin davacı yüklenici tarafından alındığı ve böylece yüklenicinin arsa sahiplerine karşı sözleşme ile üstlendiği tüm edimlerini yerine getirmiş olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile, dava konusu 5 adet bağımsız bölümün tapu kaydının tüm takyidatları ile birlikte iptaline ve davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Mahkemenin 02.10.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde davalılar ... İnş. Tic. Ltd. Şti., ... ve ... vekilleri tarafından temyiz başvurusunda bulunması üzerine, Dairemizin 07.06.2022 tarihli ve 2021/3695 Esas, 2022/3126 Karar sayılı kararı ile, davacının tapu tescil isteminin kabul edilebilmesi için, devralan üçüncü kişilerin temliki bildiklerinin ve kötüniyetli hareket ettiklerinin ispatlanması gerektiği, ilk yükleniciden devralan üçüncü kişiler ile lehlerine taşınmazların tapu kaydına şerh verilen takyidat sahiplerinin, ilk yüklenici ile davacı arasındaki temlik sözleşmelerinden haberdar olduklarını ve kötüniyetle hareket ettiklerini, ispat yükü altında bulunan davacının bu hususlara ilişkin delilleri toplanarak, davalıların kötüniyetinin tespitine dair gerekli ve yeterli araştırma yapılmaksızın hüküm kurulmasının doğru olmadığı belirtilerek, Mahkeme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dinlenen davacı tanıklarının beyanlarından anlaşılacağı üzere davalıların, temlik alan davacının inşaatı tamamladığını bildikleri ve iyiniyetli olmadıkları gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... İnş. vekili temyiz dilekçesinde; arsa sahipleri ile davacı arasında dava konusu bağımsız bölümlerin devri hususunda bir taahhüt bulunmadığını, ilk kararda davalı şirket aleyhine hüküm kurulmadığından lehlerine kazanılmış hak oluştuğunu, tanık beyanları birebir aynı olup kopyala yapıştır şeklinde işlem yapıldığını, davacı kooperatif ortağı oldukları anlaşılan tanık beyanlarına itibar edilemeyeceğini, tapuda şerhler bölümünde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, temlikname ve sair herhangi bir şerhin yer almadığını beyan etmektedir.

2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; arsa sahibi tanık ...'ın beyanının şahsi düşüncesine dayalı olduğunu, kooperatif ortağı olduğunu ifade eden tanıklar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...'ün ifadelerine dayanarak karar tesis edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu, taşınmazın 4. maliki olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığını bilebilecek konumda olmadığını, satın aldığında taşınmazın % 100 oranda tamamlanmış olduğunu beyan etmektedir.

3.Davalı ... mirasçısı vekili temyiz dilekçesinde; hükmün usul ve yasaya aykırı olduğunu ve bozulması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1.Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile tapu kaydındaki takyidatların terkini istemlerine ilişkindir. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Davalı ... mirasçısı ... vekilinin temyiz itirazları bakımından;

Mahkemece bozma öncesinde davalı muris ... aleyhinde verilen 02.10.2020 tarih, 2019/435 E., 2020/2 K. sayılı hüküm, adı geçen davalı tarafça temyiz edilmemiş olup, bu husus davacı kooperatif lehine usuli kazanılmış hak oluşturmuştur. Bu nedenlerle, Mahkemenin 02.10.2020 tarih, 2019/435 E., 2020/2 K. sayılı kararı davalı muris ... bakımından kesinleşmiş olduğundan, mirasçı ... vekilinin hükmü temyiz hakkı bulunmadığı anlaşılmakla, temyiz dilekçesinin hukuki yarar yokluğundan reddine karar vermek gerekmiştir.

3.Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalılar ... İnş. ve ... vekillerinin temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle;

1.Davalı ... mirasçısı ... vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE,

2.Davalılar ... İnş. ve ... vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde davalı ... mirasçısı ...'a iadesine, Aşağıda yazılı temyiz giderlerinin temyiz eden davalılara yükletilmesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

16.12.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. MUHALEFET ŞERHİ

Arsa sahipleri ile yüklenici ... arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici işi tamamlayamayacağını belirterek kalan işlerin tamamlanması için daire karşılığında 6,21,22,25,26 nolu bağımsız bölümleri davacı kooperatife temlik etmiştir. Davacı, kendi edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini buna rağmen temlik aldığı taşınmazların tapu kayıtlarının kendisine devredilmediğini beyanla, söz konusu taşınmaz kayıtlarındaki haciz ve ipotekler kaldırılarak adına tescilini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi davanın kabulüne karar vermiştir. Bu kararın temyizi üzerine, Dairemiz, tapu iptali ve tescil kararı verilebilmesi için dava konusu bağımsız bölümleri satın alan veya ipotek tesis edenlerin kötüniyetli olduklarını davacı tarafından ispat edilmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur. Bozma sonrası yapılan yargılamada, davalıların iyiniyetli olmadıkları belirtilerek tekrar davanın kabulüne karar vermiş Dairemizin Sayın çoğunluğu ise bu kararı onamıştır. ... dışındaki diğer davalılar hakkındaki Dairemizin onama kararına iştirak etmekle birlikte, ...’nin kötüniyetli olduğunun davacı tarafından ispatlanamadığı kanaatindeyim. Şöyle ki;

Bozmadan sonra davacı kooperatifin tapu maliklerinin kötüniyetli olduklarını ispat için dinlettikleri tanıkların kooperatif ortağı oldukları, dolayısıyla davanın kabulünde doğrudan menfaatlerinin bulunduğu bu nedenle, anılan afaki beyanlara itibar edilmeyeceği; kaldı ki, bu tanıkların ... nin kötüniyetini ispat mahiyetinde aleye hiçbir beyanda bulunmamışlardır.

Dava konusu 25 nolu bağımsız bölüm, arsa sahibi tarafından ... şirketine, bu şirketten ...’e, ...’den ...’ye satılmıştır. Yani ... tapuda hiçbir şerh bulunmayan, tamamlanmış-oturulabilir bir bağımsız bölümü satın almıştır. Bu durumda TMK’nın 1023.maddesi gereğince ...’nin iyiniyetli olduğu kabul edilerek tapuda satış işlemi yapıldığı anda ...’un bu taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğunu, yükleniciye bırakılan daire olduğunu, sözleşmenin geriye etkili feshedilme ihtimalinin bulunduğunu bilerek taşınmazı satın aldığını davacı kooperatifin ciddi, somut ve inandırıcı delillerle ispatlaması gerekir. Davacının, ...’un kötüniyetli olduğunu anılan şekilde ispatlayamadığı, dolayısıyla bu davalı açısından kararın bozulması gerekirken onanmasına muhalifim.