Yargıtay

Asıl ve birleşen davada davacılar vekilince açılan asıl ve birleşen davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi davası sonucunda mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş olup, verilen kararın asıl davada davalı ... ve İhbar olunan ... vekilince temyiz edilmesi üzerine Dairemizce 2024/566 Esas, 2025/559 Karar sayılı ilamı ile yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Bu kez Dairemiz kararına karşı asıl ve birleşen davada davacılar vekilince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre HUMK’un 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE, karar düzeltme harcı karar düzeltme isteyenler tarafından peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına ve takdiren 3.000,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyenden alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine, 25.12.2025 gününde oy çokluğuyla karar verildi. MUHALEFET ŞERHİ: Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1.Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2.3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

4.İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. ... ve ... Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

5.İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

6.Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

7.Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

8.Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; davacı, yükleniciden 5 ve 6 no'lu bağımsız bölümleri tüm bedelini ödeyerek temlik aldığı, yüklenicinin arsa sahibine karşı sadece 922,65 TL lik bir eksik iş yaptığı ancak çekme mesafesine riayet etmediği için yapı kullanma izni alınamadığı bunun yerine yapı kullanma izni alındığı arsa payı karşılığı sözleşmesine konu olan bağımsız bölümlerin kullanılmaya devam edildiği, yerel mahkeme ikinci bozmadan sonra verdiği kararda, eksik işlerin davacı tarafından ödenmesine ve dava konusu iki bağımsız bölümün tapularının iptali ile temlik alan davacı adına tesciline karar verdiği sabittir.

Dairemizin Sayın çoğunluğu, yapı kullanma izin belgesi alınmadığı takdirde yapı kayıt belgesinin yapılan inşaatı yasal hale getirmeyeceğini, iskan ruhsatı alınamaması halinde sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, kararın bozulmasına dair Dairemiz kararının doğru olduğu, belirtilerek karar düzeltme talebinin reddine karar vermiştir.

Somut olayda inşaat tamamlanmış, paylaşıma göre arsa sahipleri ve yüklenici arasında paylaşım yapılmış, yapı kayıt belgesi alınmış ve taraflar dairelerde oturmaya devam etmektedirler. Yukarıda mahiyetini açıkladığımız yapı kayıt belgesinin mahiyeti dikkate alındığında çoğunluk kararına iştirak etmiyorum. Şöyle ki;

Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek tüm yapının arsa sahibine terk edilmesi ve yükleniciye ne bağımsız bölüm ne de yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Bu nedenle iskân ruhsatı alınamaması halinde, iskan ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının,iskan ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşmenin geçerli ve ifanın yerine getirildiği kabul edilerek sözleşmenin feshine dair asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekçesiyle kararın bozulması ve bu gerekçeyle karar düzeltme talebinin kabulü gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle karar düzeltme talebinin reddine dair karara muhalifim.