Mahkememizde görülmekte olan Sıra Cetveline İtiraz (İflas Tasfiyesinde Düzenlenen Sıra Cetveline Yönelik Kayıt Kabul Talebi (İİK 235)) davasının açık yargılaması sonucunda;

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; alacaklı ...'in borçlu müflis şirket olan ... Şirketi ile ..., ... nolu Devremülk Satış Sözleşmesi'ne istinaden tapu-mülkiyet hakkı alacağı ve ...,..., ... nolu Devremülk Kiralama Sözleşmesi'ne istinaden kira alacağı nedenleriyle alacaklı olduğunu, işbu alacaklarının tahsili için ...

2.İflas Dairesinin ...nolu dosyasına ... kayıt numarası ile alacak kayıtlarının yapıldığını, ...

2.İflas Dairesince müvekkiline ...tarihininde alacak kaydına ilişin bir tebligat gönderildiğini, bu tebliğde 4.800.000,00 TL'lik alacak taleplerinin 861.199,06 TL'sinin kabul edildiğini ve kalan 3.938.800,94 TL'nin reddine denilerek sıra cetveline kayıtlarının yapılmasına dair karar verildiğini, alacak taleplerinin fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak koşuluyla 4.800.000,00 TL olarak kayıtlarının yapılmasını talep ettiklerini, müvekkili ile müflis borçlu şirket arasında yapılan ..., ..., ... nolu 3 adet kira sözleşmesinin bulunduğnu, bu kira sözleşmelerinin tarihinin 2013 yılında olduğunu, kira başlangıç tarihinin 2013 yılı baz alınarak hesaplanması gerektiğini, ...nolu kira sözleşmesinin 2013 yılı yıllık kiralamanın 9.450,70 Euro olarak belirlendiğini, 2019 yılına kadar hesaplama yapacak olursak 7 yıllık süreden toplamda 66.154,90 Euro çıktığını, ... nolu sözleşme içinse yıllık kira miktarının 9.450,70 Euro'dan 2019 yılına kadar toplam 66.154,90 Euro olduğunu, K-08685 nolu kira sözleşmesinde anlaşılan yıllık kira bedelinin 4.326,30 Euro olduğunu, bu miktarın iflas masasının açılış tarihi olan 2019 yılına kadar olan sürede toplamda 30.284,1 Euro olduğunu, sonuç itibariyle 3 kira sözleşmesinden çıkan miktarın toplamda 162.593,90 Euro olmasına rağmen iflas masası tarafından kira alacağı olarak 530.209,05 TL olarak hesap edilmesinin hakkaniyete aykırı olacağını, mahkemeden toplamda 162.593,90 Euro'nun işleyecek faizi ile birlikte iflas masasına kaydını talep ettiklerini, iflas dairesince müvekkili ile müflis şirket arasında düzenlenen iki adet devremülk satış sözleşmeleri için 181.704,00 TL alacak kaydı yapıldığını, bu miktarın müvekkilinin zararını karşılamadığı gibi gerçeği de yansıtmadığını, yapılan sözleşmelerin 17/02/2013 yılında yapıldığını, bu tarihte ödenen miktarı, değişen ekonomik koşullar gözetmeden ve faiz işletmeden olduğu gibi kabul edilerek alacak kaydının yapılmasının haksız ve hakkaniyete uygun olmadığını, mahkememizce değişen enflasyon, döviz kurlarında ve emlak piyasasındaki yüksek artışların varlığı göz ardı edilmemesini talep ettiklerini, tüm bu sebeplerden müvekkilinin iki devre mülk için ödemiş olduğu tutarın denkleştirici adalet ilkesi gereğince ve kira alacaklarını açıkladıkları hususlar esas alınarak yeniden hesaplama yapılmasını ve sıra cetveline kaydının yapılmasını talep ettiklerini, tüm bu nedenlerden dolayı ve mahkemece resen gözeteceği nedenlerde; fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla davalarının kabulünü, ...

2.İflas Dairesi'nin ... İflas dosyası ile verilen 3.938.800,94 TL alacağın reddine dair kararın kaldırılmasını, talepleri doğrultusunda yeniden hesaplama yapılarak alacaklarının tamamının kabulü ile iflas masasına kaydını, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı yana yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı tarafa usulüne uygun tebligat çıkarılmasına rağmen cevap dilekçesi sunulmamıştır. ...

Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak davacı ...'in, ... ili ... ilçesi ... Mahallesi 46 ada 1 parsel 166, 167 ve 112 nolu bağımsız bölümlerdeki devremülk hakkını gösteren tapu kaydının gönderilmesi istenilmiş, ... Tapu Müdürlüğü 28/02/2025 tarihli cevabi yazı ile ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 46 Ada 1 Parsel 112, 166 ve 167 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlara ait tüm takyidatları gösterir güncel tapu kayıtlarını kep sistemi üzerinden mahkememize göndermiştir. Tüm Dosya Kapsamı Birlikte Değerlendirildiğinde Dava, iflas tasfiyesi sırasında düzenlenen sıra cetveline itiraza ilişkindir.

Uyuşmazlık, davacının, müflis ... Şirketi ile geçerli şekilde akdettiği ve tapuya tescil ettirdiği devremülk hakkından kaynaklı kira alacağının ne kadar olduğu, davacı ile müflis şirket arasında geçersiz şekilde düzenlenen devremülk satış sözleşmesi nedeniyle davacının 26/12/2019 tarihi itibari ile denkleştirici adalet ilkesi gereği iadesini talep edebileceği satış bedelinin tutarı, davacının devremülk kiralama sözleşmesinden kaynaklandığı iddia edilen alacaklarının geçerli bir devremülk satış sözleşmesinden kaynaklanıp kaynaklanmadığı, varsa her bir devremülk kiralama sözleşmesinden kaynaklı kira alacağının ve toplam alacağının 26/12/2019 tarihi itibari ile tutarı, sıra cetveline kaydedilen 861.199,06 TL'ye ilave olarak iflas tasfiyesinde düzenlenen sıra cetveline kaydedilmesi gereken alacak miktarının ne kadar olduğu konularında toplanmıştır. ...

2.İflas Dairesinin 09/07/2024 tarihli cevabi yazısından ...

3.Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyasında 26/12/2019 tarihinde... ŞİRKETİ'nin iflasına karar verildiği, iflas tasfiyesinin ...

2.İflas Dairesinin ... iflas sayılı dosyasında yürütüldüğü, iflas kararının 12.05.2022 tarihinde kesinleştiği, ... sayılı iflas dosyasında tasfiyenin ... ile yürütüldüğü,19.01.2023 tarihinde İkinci alacaklılar toplantısının icra edildiği, ..., ... ve ...'nun iflas idare memuru olarak seçildikleri anlaşılmıştır. ...

2.İflas Dairesi'ne 02/07/2024 tarihine müzekkere yazılarak 2020/1 İflas sayılı dosyasında, davacının başvuru dilekçesinin örneğinin, İflas kararının hangi mahkeme tarafından verildiğinin ve kararın tarih ve sayısının, İflas masasınca verilen ret kararı örneğinin, d)İflas idare memurlarının ad ve soyadları ile tebligata yarar adreslerinin ve münferiden temsil yetkileri bulunup bulunmadığının, İflasın hangi usulle yürütüldüğü, Sıra cetvelinin hangi tarihte ve hangi gazete ile ilan edildiğinin, Ret kararının hangi tarihte davacıya tebliğ edildiğinin ve davacının tebliğ için gerekli masrafı evvelce ödeyip ödemediği, ikinci alacaklılar toplantısı yapılıp yapılmadığı, ı)Sıra cetveli düzenlendiyse davacı alacağının yer alıp almadığı, davacının kayıt başvurusunun muayyen sürede mi geç kayıt başvurusu mu olduğu hususlarında mahkememize bilgi verilmesi ve cevabın tebliğine ilişkin belgelerin onaylı birer örneklerinin mahkememize gönderilmesi istenilmiştir. ...

2.İflas Dairesi'nin ..tarihli cevabi yazısından davacının 4.800.000,00 TL alacağı için alacak kayıt talebinde bulunduğu, başvurusunun 2237. alacak kayıt sırasına kaydedildiği, davacı ...'in alacağının müflis şirketle yapılan devremülk satış sözleşmesi ve devremülk kira sözleşmesine dayandığı, yapılan sözleşme gereğince 9091-02-03, 9089-09-06, 9058-02-16, 8093-08-28 devre nolu devremülkün müflis tarafından alacaklıya satışının yapıldığı, alacaklının söz konusu devremülkü müflis şirkete yıllık 13.777,30 Euro karşılığı müftis şirkete kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesi yapıldığı, (İflas tarihi itibariyle Merkez Bankası 1 Euro efektif satış kurunun 6,5973 olduğu)yapılan inceleme sonucu Şubat 2014 tarihi devremülkün kira başlangıç tarihi olduğu, devremülk kira sözleşmesinden anlaşıldığından alacaklı tarafından talep edilen taşınmaz satış bedeti ve kira bedeli olarak toplam 4.800.000,00 TL'nin iflas tarihi itibariyle 530.209,05 TL kira alacağı, 181.704,00 TL satış ile buna iflas tarihine kadar işleyen 249.286,01 TL faiz alacağı ile birlikte toplam 861.199,06 TL'sinin kabulü ile İİK.nun 206.maddesi gereğince sıra cetvelinde 4.sıraya kaydının yapılmasına, fazla talep edilen 3.938.800,94 TL'nin reddine dair 22.05.2024. Tarihli kararın verildiğinin, alacak kaydı esnasında 5.000,00 TL masraf avansı depo edildiğinin , 4. ek sıra cetvelinin ... tarihli ... gazetesinde ilan edildiğinin bildirildiği , davanın sıra cetvelinin tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük yasal süre içinde ikame edildiği anlaşılmıştır.

Davacının ... ve ... nolu geçersiz şekilde düzenlenen Devremülk Satış Sözleşmelerinden kaynaklanıp iadesini denkleştirici adalet ilkesine göre isteyebileceği satış bedelleri ile ... Mahallesi 46 ada 1 parsel 166,167 ve 112 nolu bağımsız bölümlerdeki devremülk hakkından kaynaklı kira alacaklarının (2013-2019 yılları) hesaplanması için müflis şirkete ait ticari defter ve kayıtların ...

2.İflas Müdürlüğünde 18/04/2025 günü saat 14:00-16:00 saatleri arasında yerinde inceleme yapılarak rapor tanzim edilmesi için dosya 1 mali müşavir, 1 finans uzmanı ve 1 icra iflas hukukunda uzman bilirkişiden oluşan heyete tevdi edilmiş, Mali Bilirkişi..., Finans Uzmanı ..., İcra Ve İflas Hukukunda ... an tarafından düzenlenen raporda özetle; "İflas Müdürlüğü tarafından mahkemeye yazılan yazıda iflas tarihi itibariyle 530.209,05 TL kira alacağı, 181.704,00 TL satış bedeli ile buna iflas tarihine kadar işleyen 249.286,01 TL faiz ile birlikte toplam 861.199,06 TL’sinin kabulü ile İİK. 206 maddesi gereğince sıra cetvelinde 4. Sıraya kaydının yapılmasına fazla talep edilen 3.938.800,94 TL’nin reddine karar verildiği bilgilerinin yer aldığı, bu yazıda yer alan tutarların toplamının 961.199,06 TL (181.704 TL + 249.286,01 TL + 530.209,05 TL) olmasına rağmen bu tutarın sehven 861.199,06 TL olarak yazıldığı ve bu tutar üzerinden davacı lehine alacak kaydı oluşturulduğu ,davacı tarafından ödendiği kanaatine varılan 181.704,00 TL Devremülk Satış bedelinin Denkleştirici Adalet İlkesi gereğince 26.12.2019 İflas tarihi itibariyle ulaşabileceği değerin 441.958,05 TL olduğu, davacının Devre Mülk Satış Sözleşmesi kapsamında ödemiş olduğu satış bedelini talep etmesinin sözleşmeden dönme olarak kabul edilebileceği ve bu kapsamda iade temelinin sebepsiz zenginleşme olarak değerlendirilebileceği, Mahkeme’nin 27.02.2025 tarihli ara kararında Devre Mülk Satış Sözleşmesi’nin geçersiz olarak düzenlendiği yönünde bir değerlendirme yer aldığı, bunun mahkemece kabul edilmesi hâlinde de iade temelinin sebepsiz zenginleşme olabileceği açıklanan nedenlerle davacının kira alacağını talep edemeyeceği ancak sayın Mahkemenin aksi kanaatte olması hâlinde ... Mah. 46 ada 1 parsel 166, 167 ve 112 nolu bağımsız bölümlerdeki devremülk hakkından kaynaklı kira alacaklarının (2013 - 2019 yılları) 506.991,99 TL olabileceği, iflas masasınca kabul edilen kira alacak tutarının 530.209,05 TL olduğu" yönünde görüş bildirildiği anlaşılmıştır. 637 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) Devre Mülk Hakkı başlıklı 57 nci maddesi şöyledir: "Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir."

Devre mülk hakkı, 10.06.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Kanun'un 58 inci maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir.

Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk “müşterek mülkiyet payına bağlı” bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).

Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08.01.2019 tarihli tutanaklarına göre de (... /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır.

Devre mülk hakkı 634 sayılı Kanun'un 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un 706 ncı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci, Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) Dürüst davranma başlık 2 nci maddesi; "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." şeklinde düzenlenmiştir. ... Tapu Müdürlüğünün cevabi yazısı ile davacı vekilinin 15.10.2025 tarihli dilekçe içeriğinden taraflar arasında akdedilen devremülk kira sözleşmelerin tapuya tescil edildiği, davacının ... Yevmiye Nolu, 11.06.2013 tarihli, ... Yevmiye Nolu 06.09.2013 tarihli ve ... yevmiye Nolu, 02.07.2013 tarihli devremülk kira sözleşmeleri ... Mahallesi 46 ada 1 parsel 166, 167 ve 112 nolu bağımsız bölümlerdeki devremülk hakkından kaynaklı kira alacağının (2013 - 2019 yılları) 506.991,99 TL olduğu nedeni ile müflisin iflas tarihi itibari ile sıra cetveline kaydını talep edebileceği, davacının geçerli hale gelen devremülk satış bedelinin iadesini talep edemeyeceği buna karşılık iflas idaresi tarafından kabul edildiği, devremülk kira alacağı yönünden masaya kaydedilen kira alacağının hatalı hesaplandığı ve sıra cetveline 87.749,98 TL eksik kaydedildiği anlaşılmakla davacının Sıra cetveline kaydedilen 861.199,06 TL'ye ilave olarak kira alacağı yönünden 87.749,98 TLnin davacı alacağı olarak sıra cetveline kayıt ve kabulüne karar vermek gerekmiştir. Davacı, iflas tarihi olan 26/12/2019 tarihi itibari ile müflisten 506.991,99 TL dışında başkaca devremülk kira alacağı bulunduğunu ispat edememiştir. Davacının fazlaya ilişkin devremülk kira alacağı ile geçerli hale gelen devremülk satış bedelinin iadesi talebinin reddine karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

1.Davanın KISMEN KABULÜNE,

Sıra cetveline kaydedilen 861.199,06 TL'ye ilave olarak 87.749,98 TL'nin davacı alacağı olarak sıra cetveline kayıt ve kabulüne, Fazlaya ilişkin talebin reddine,

2.Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesine göre tahsili gereken harç 732,00 TL olduğundan peşin alınan 615,40 TL harcın mahsubu ile noksan kalan 116,60 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

3.Davacı tarafından yatırılan ve mahsubuna karar verilen harç tutarı 615,40 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

4.Davacı tarafından yapılan posta ve tebligat masrafı 855,00 TL, bilirkişi ücreti 15.000,00 TL olmak üzere toplam 15.885,00 TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre takdiren 1.500,00 TL'sinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, kalan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,

5.Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre hesap ve takdir edilen 45.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

6.Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre hesap ve takdir edilen 45.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,

7.Gider avansının kalan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine, Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 02/04/2026 BAŞKAN ÜYE ÜYE KATİP