14. Hukuk Dairesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.07.2003 ve 17.01.2005 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 29.12.2009 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 04.10.2011 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. ... geldi karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R

Davacı, noterde düzenledikleri taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 108 ve 111 parsel sayılı taşınmazlarda davalıların murisi ... ...’ndan intikal eden hak ve payların satışını vaat ettiklerini, bu sözleşmede davalıların ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1980/37 esasında kayıtlı davanın sonuçlanması ile edimlerin yerine getirileceğinin düzenlendiğini, kararın kesinleşmesine rağmen tapuların devredilmediğini ileri sürerek, 108 ve 111 parsel sayılı taşınmazların tapu kaydının iptaliyle adına tescilini istemiş; birleştirme kararı verilen ...

2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/30-10 sayılı dosyası ile de ... ve ... mirasçılarına karşı husumet yöneltilmiştir. Davalılardan ..., ..., ... mirasçılarından ..., ..., ...,...davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, satış vaadinde bulunan ... ve ...’nin dava tarihinde ölü olmaları, ölüm ile vekalet ilişkisinin sona ermesi anılan kişilerin mirasçılarının da sözleşmeyi kabul etmedikleri, çekişme konusu taşınmazların iştirak halinde olup bu haliyle sözleşmenin ifa olanağının da bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan veya mirasçılarından edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716.maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Somut olayda, davanın dayanağını olan, ... Noterliği’nde 08.01.1982 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde vaat alacaklısı davacılar ... mirasçıları, mülkiyet devir borcu yüklenen davalılar da ... ..., ..., ..., ... ve ...’dır. Sözleşme uyarınca mülkiyet devir borcu yüklenen ... ve ...'ın dava tarihinden önce öldükleri yargılama aşamasında anlaşılması ile eldeki dava ile birleştirilen ...

2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/30-10 sayılı davasında ... ve ... mirasçılarına karşı husumet yöneltilmiştir. 04.05.1978 tarihli ve 1978/4-5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da dava tarihinden önce ölen kişinin taraf ehliyetini yitireceği, aleyhine dava açılamayacağı, dava tarihinde şahsiyeti sona ermiş kimsenin mirasçılarına halefiyet kuralı uygulanamayacağından davaya dahil edilmek veya dava ıslah edilmek suretiyle davaya devam edilemeyeceği belirtildiğinden, mahkemece usulüne uygun taraf teşkili sağlanmıştır.

Dava konusu 111 ve 108 parsel sayılı taşınmazlar ... oğlu, ... Kara adına kayıtlı iken ...

2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/25E. 2006/45K. sayılı kararı ile tapu malikinin soyadı düzeltilerek ... oğlu, ... ... adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarının tamamının satış vaadi sözleşmesinde bulunmaları halinde sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığından söz edilemez. Eldeki davada, satış vaadi sözleşmesinde tapu malikinin tüm mirasçıları tarafından taşınmazların satışı vaat edildiğinden sözleşmenin ifa olanağı bulunmaktadır. Ayrıca, satış vaadi sözleşmesinde taşınmazların devrinin, ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1980/37Esas sayılı davasının sonuçlanması sonrası bir ay içinde yapılacağı düzenlenmiştir. Anılan mahkeme kararı 1995/296Esas 2001/1179Karar sayılı ret kararı ile sonuçlanmıştır.

Ayrıca, satış vaadi sözleşmeleri kişilerin kendisi tarafından düzenlenebileceği gibi vekil aracılığıyla da düzenlenebilir. Vekaletnamedeki yetkinin kullanıldığında taraflar arasındaki vekalet ilişkisi sona ermemiş veya iyiniyetli üçüncü kişiler sona erdiğini bilmiyorsa vekil eden vekilin yaptığı iş ve işlemlerden sorumludur. Vekalet ilişkisi, istifa, azil yada işin mahiyetinden anlaşılmadıkça veya vekaletnamede aksine hüküm bulunmadıkça ehliyetsizlik, iflas ve ölüm ile de sona erer. (BK’nun 396-397. madde) Somut uyuşmazlıkta, 08.01.1982 tarihli satış vaadi sözleşmesi satmayı vaat edenlerin vekili ... eliyle düzenlenmiştir. Vekil eliyle satış vaadinde bulunan ... 22.11.1993; ... ise 20.06.1999 tarihinde vefat etmişlerdir. Görülüyor ki, sözleşmenin düzenlendiği tarihte vekalet ilişkisini sona erdiren ölüm hali bulunmamaktadır. Dolayısıyla, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin bu yönüyle geçersizliği ileri sürülemez. Mahkemece yukarıda yapılan bu saptamalara uygun biçimde deliller değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.