6. Hukuk Dairesi

Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ile davalı şirket arasında 20.07.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, müvekkillerinin murisinin yaşlılık ve hastalığından yararlanarak, ... Ltd. Şti. (... Ltd. Şti.) ile aralarındaki 20.07.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şartları yerine getirilmediği halde sözleşmede belirlenen taşınmazın davalı şirketin sözleşme dışı ortaklarından ...'e devrettirildiği ileri sürülerek, tapu iptali ve tescil, sözleşme şartlarının yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmenin feshini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, açılan davayı kabul etmediklerini, hata ve hile iddiaları yönünden davanın zamanaşımına uğradığını, bina arsa sahibinin talebiyle ruhsatının beklenmeden yapıldığını, sözleşmenin feshi talebinin kötüniyetli olduğunu, davalı ...'ün iyiniyetli 3. kişi olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece,davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin feshine, davaya konu taşınmazın tapusunun iptali ile davacılar adına tesciline, zarar taleplerinin feragat nedeniyle reddine dair verilen karar davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine Dairemiz (kapatılan 23. Hukuk Dairesi)2015/9260 E. 2017/1604 K.sayılı ilamıyla davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının yerinde görülmediği, davada 4 ve 5 no.lu parseller üzerinde yapı ruhsatı alınabilmesi için parsellerde bulunan belediyeye ait arkın ilave edilmek suretiyle parsellerin tevhit işlemlerinin yapılması zorunlu olduğundan ve bu hususta yükleniciye herhangi bir yetki verilmediğinden, arsa sahiplerinin sözleşmeden kaynaklanan hukuki ve fiili ayıptan ari olarak arsayı teslim ettiği ve yüklenicinin teslimde geciktiği söylenemeyeceği, bu nedenle, arsa sahiplerinin inşaatın süresinde teslim edilmediği gerekçesiyle, sözleşmenin feshi talebinin reddi gerektiği, öte yandan şekil şartına uyulmadığı için geçerli olmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsanın davalı ...’e tapuda intikali ile geçerli hale geldiği, sözleşmede arsanın devri, yapılacak işin seviyesine bağlanmış olmasına rağmen sözleşmedeki işler tamamlanmadan arsanın devredilmesinin TBK’nın 96. maddesinde belirtilen erken ifa mahiyetinde olup artık sözleşme içeriğine göre tapu iptali ve tescil koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılarak karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur. Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda fesih istemi yönünden bozma ilamında belirtilen gerekçeyle fesih istenemeyeceği, tapu iptal tescil istemi yönünden ise 2009 tarihli sözleşmede dava konusu olan taşınmazın inşaat ruhsatı alınmasından sonra 15 gün içerisinde deveredileceğinin belirtildiği,davacının arsayı uygun bir şekilde davalıya teslim etmeden mevcut eksiklikler davacıdan kaynaklandığından tescil isteminin dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararıyla, istisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır. Bunun için yüklenicinin işten el çektiği tarihte inşaatın fiziki durumunun tespitinde ve yapılan işin tüm işe oranının saptanmasında zorunluluk vardır. Böylece işin arz ettiği özellik, işin kapsamı ile birlikte değerlendirilerek feshin ileriye etkili mi, yoksa geriye etkili mi sonuçlar doğuracağı üzerinde durulması gerekir. İleriye etkili fesih talebinin kabulüne karar verilmesi gereken hallerde de sadece ileriye etkili fesihle yetinilmesi de yeni davalara neden olacağından uyuşmazlığın çözümlendiğinden söz edilemez. Kaldı ki, yüklenicinin hak ettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bırakılacak pay oranının belirlenmesi tarafların dava ve mahsup taleplerini karşılayacak, infaz kabiliyeti olan hüküm kurulacaktır. Dosyada mevcut bilirkişi raporunda inşaatın gerçekleştirme seviyesinin %87 olarak tespit edilmiş olduğu, yargılama sırasında davalı yüklenicinin inşaatı bitirmeye yönelik eylemi olmadığı da anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaatı gerçekleştirme seviyesi dikkate alınarak geriye etkili feshi ile sözleşme gereğince davalı ...’e verilmiş dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydının iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.