6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; Davalının 01.01.2007 tarihli kira sözleşmesi ile 10 katlı binanın tümünün kiracısı olduğunu, kira sözleşmesinin 5 yıl süreli olup, halen sözleşme gereğince metrekare başına aylık 9.23 USD kira bedeli alındığını, oysa ortalama metrekare kira bedelinin 30 USD olması gerektiğini, kira bedelinin 01.01.2012 tarihinden geçerli olacak şekilde yıllık brüt 2.923.200 USD olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili ise davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece kira bedelinin yıllık brüt 2.437.329,89 USD olarak tespitine karar verilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Öte yandan hak ve nesafet ilkesine göre belirlenen kira parasının ekonomik kıstaslar uyarınca hesaplanan kira parasından daha düşük olmaması gerekir.

Olayımıza gelince; Mahkemece yargılama sırasında mahallinde keşif yapılarak alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın 10 katlı olup 4 katın zemin altında olduğu ve toplam 8120 metrekare yüzölçümünde olduğu, emsal kira sözleşmelerine göre dava konusu taşınmaz kira bedelinin 28 USD ay/m2 olarak tespitinin uygun olacağı belirtilmiştir.

Emsal olarak alınan kira sözleşmelerinin bir binanın tamamen kiralanması değil bir plaza katının kiralanması şeklinde olduğu, bilirkişi raporunda ise dava konusu taşınmazın 8120 m2 lik kısmının tamamının ofis olarak aktif kullanılıp kullanılmadığının belirlenmediği görülmektedir. Bu haliyle karara esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Mahkemece bilirkişiden denetime elverişli ek rapor alınarak 8120 m2’nin tamamının emsallerdeki gibi ofis katı olarak kullanıma uygun olup olmadığı, emsallere uygun olmayan kısımlar için daha düşük bir kira bedeli belirlenmesi gerekip gerekmeyeceği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.