TBK 344 Kira Artış Oranı: Maddenin Unsurları ve 2026 Emsal Kararlar
TBK 344, kira artışlarını sınırlandıran, kiracıyı koruyan temel düzenlemedir. 2026 yılında güncel emsal kararlar ışığında maddeye ilişkin tüm detaylar bu kapsamlı rehberde.
TBK 344 Nedir? Kanun Maddesinin Temel Unsurları
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışının sınırlarını düzenler. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren bu hüküm, hem kiracıların hem de kiralayanların haklarını dengeler. Maddenin temel amacı, kira artışlarının öngörülebilir ve ölçülü olmasını sağlamak, taraflar arasında denge kurmak ve piyasada istikrarı korumaktır.
TBK 344'ün öne çıkan unsurları şunlardır:
- Sözleşmede Artış Şartı: Taraflar, kira dönemlerinde uygulanacak yeni bedeli belirleyebilir.
- Sınırlama: Yapılan artışın, bir önceki yıl üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) oranını aşamaması ilkesi.
- Mahkeme Tespiti: Sözleşmede hüküm yoksa veya artış oranı sınırı aşarsa, mahkeme uygun kira bedelini belirler.
- Beş Yıllık Süre: Beş yıl sonunda mahkeme, hakkaniyet ilkesini de dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir.
- Yabancı Para ile Kira: 5 yıl boyunca artış yapılamaz, sonrasında güncelleme mümkün olur.
Bu çerçeve, taraflar arasında sözleşme özgürlüğü ile kamu düzeni arasındaki dengeyi sağlar.
TBK 344 Kira Artış Oranının Hesaplanması
Kira artış oranının hesaplanmasında temel esas, sözleşmede belirlenen artış oranının TBK 344 sınırlarını aşmamasıdır. Özellikle 2019 sonrası mevzuat güncellemeleriyle, artış üst sınırı üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) yerine tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasına bağlanmıştır. Ancak, TBK 344'ün özü değişmemiştir: taraflarca öngörülen artış oranı, ilgili dönemdeki yasal üst sınırı geçemez. Eğer sözleşmede bir oran belirtilmemişse veya oran sınırlamayı aşarsa, mahkemece belirlenir.
Kira artış hesabında tipik adımlar şunlardır:
- Sözleşmede oran var mı? Varsa, o oran kanuni üst sınırı aşıyor mu?
- Kanuni sınırı aşan oranlar için mahkeme müdahalesiyle makul oran belirlenir.
- Beş yıl sonunda, hakkaniyet ve piyasa rayici dikkate alınarak yeni bedel tespiti mümkündür.
Aşağıda TBK 344 uygulamasına ilişkin güncel emsal kararlara yer verilmiştir.
TBK 344 Kira Artışında Mahkeme Müdahalesi ve Yargıtay Kararları
3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1490, K. 2017/1430, T. 15.02.2017
Yargıtay, kira bedelinin tespiti davalarında TBK 344/1 hükmünün emredici olduğunu vurgulamış, hak ve nesafete göre belirleme yapılmasının ve hakkaniyet indirimi uygulanmasının kanuna aykırı olduğunu belirtmiştir. Kira artışında mutlaka TBK 344 kriterlerinin esas alınması gerektiğini ortaya koymuştur.
3. Hukuk Dairesi, E. 2021/2915, K. 2021/5408, T. 25.05.2021
Yenilenen kira dönemlerinde kira artışının, sözleşmedeki oranı aşmamak kaydıyla TBK 344'e tabi olduğu, 2019 sonrası için kamu otoritesinin belirlediği genelgeler de dikkate alınsa dahi kanun hükmünün önceliği bulunduğu vurgulanmıştır.
Kira Artışında Beş Yıl Sonrası ve Hakkaniyet Unsuru
TBK 344 kapsamında, kira sözleşmesinin beş yılını doldurmasından sonra, taraflarca öngörülen artış oranı yerine, mahkeme kira bedelini hakkaniyete ve piyasa koşullarına göre yeniden belirleyebilir. Bu durum, sözleşme serbestisi ile kiracının korunması arasındaki dengeyi güçlendirir.
6. Hukuk Dairesi, E. 2015/11606, K. 2016/1639, T. 03.03.2016
Kira sözleşmesinin beş yılını doldurduğu durumda, mahkeme hakkaniyete ve piyasa rayicine göre yeni kira bedeli tespit edebilir. TBK 344'ün kiracıyı koruyucu ve kamu düzenine ilişkin olduğu vurgulanmıştır.
Kira Bedelinin Yabancı Para ile Belirlenmesi ve TBK 344
Kira bedeli döviz cinsinden kararlaştırıldıysa, TBK 344/IV uyarınca beş yıl boyunca artış yapılamaz. Bu sürenin sonunda, taraflar yeni artış yapabilir veya mahkemeden kira bedelinin güncellenmesini talep edebilirler. Bu hüküm, dövizle yapılan kira sözleşmelerinde de kiracı lehine koruma sağlamaktadır.
12. Hukuk Dairesi, E. 2023/4538, K. 2023/4368, T. 20.06.2023
Yabancı para cinsinden belirlenen kira bedelinde, beş yıl boyunca artış yapılamayacağı, sonrasında ise TBK 344 uyarınca artış farkının talep edilebileceği belirtilmiştir.
Kira Tespit Davası Açma Şartları ve Hukuki Yarar
Kira tespit davalarında, TBK 344 gereği, tarafların güncel kira bedelinin belirlenmesinde hukuki yararları olduğu kabul edilir. Sözleşmenin çekilmez hale gelmesi veya aşırı ifa güçlüğü şartı aranmaz; davacının güncel piyasa koşullarına uygun kira bedeli talep etmesi yeterlidir.
6. Hukuk Dairesi, E. 2013/10330, K. 2014/5332, T. 28.04.2014
Kira tespit davası açmak için sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi şartı aranmaz; kira tespit davası her zaman açılabilir ve davacının bu yönde hukuki yararı bulunduğu kabul edilir.
TBK 344 Kapsamında En Sık Yapılan Hatalar
- Yanlış Artış Oranı Kullanılması: Sözleşmede yer alan artış oranının yasal üst sınırı (örneğin TÜFE ortalaması) aştığı durumlarda, bu oranın uygulanması hukuka aykırıdır.
- Mahkeme Kararıyla Hakkaniyet İndirimi: Yargıtay, TBK 344 uygulanması gerekirken, ayrıca hakkaniyet indirimi yapılmasını hukuka aykırı bulmaktadır.
- Beş Yıl Dolmadan Rayiç Bedel İstemi: Beş yıl dolmadan, hakkaniyete veya rayiç bedellere dayalı artış talebi, TBK 344'e aykırıdır.
- Yabancı Para Kira Sözleşmelerinde Erken Artış: Döviz üzerinden yapılan sözleşmelerde beş yıl dolmadan artış yapılması yasal değildir.
Bu hatalardan kaçınmak için Yargıtay'ın güncel kararları ve TBK 344 hükmü titizlikle incelenmelidir.
TBK 344'te Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Kira artışına dair taleplerde genel zamanaşımı süresi uygulanır; bu süre TBK uyarınca 5 yıldır. Ancak geçmişe dönük kira artış farkı talep edilecekse, bu fark için zamanaşımı süresi dikkate alınmalıdır. Kira tespit davası açmak için özel bir hak düşürücü süre yoktur; davacı her zaman dava açabilir. Ancak, artışın geriye yürütülmesi için dava tarihinden önceki bir yıllık süre sınırı gözetilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit ve artış davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Uygulamada, bu hususlarda yapılan hatalar davanın reddine yol açabileceğinden, görev ve yetki kurallarına dikkat edilmelidir.
İçtihat Pro ile TBK 344 Kira Artış Oranı Aramalarında Zaman Kazanın
Avukat meslektaşlarımız için TBK 344 ve kira artış oranı ile ilgili 2026 güncel emsal kararların hızlıca bulunması kritik öneme sahiptir. İçtihat Pro'nun 10.819.580 karar arşivi (Yargıtay, yerel hukuk, Danıştay, istinaf dahil) ve 3 farklı arama modu (Klasik anahtar kelime, Yapay Zekalı doğal dil, Anlamsal semantik) sayesinde çok daha kısa sürede isabetli içtihatlara ulaşmak mümkündür. Yıllık yalnızca 2.388 TL + KDV (ayda 199 TL) ile, yerleşik içtihat platformlarının (34.200–48.000 TL/yıl) ve yapay zeka odaklı platformların (60.000–80.000 TL/yıl, Haziran 2026) fiyatlarının çok altında, en güncel ve kapsamlı içtihatlara ulaşabilirsiniz. Ücretsiz kayıtla hemen arama yapmak için buradan kaydolabilirsiniz veya /kararlar üzerinden örnek arama yapabilirsiniz.
| Platform Segmenti | Arşiv Kapsamı | Yıllık Fiyat (2026) | Arama Modu |
|---|---|---|---|
| İçtihat Pro | 10.8M karar, 976 kanun | 2.388 TL + KDV | Klasik, Yapay Zekalı, Anlamsal |
| Yerleşik içtihat platformları | ~8-10M karar | 34.200–48.000 TL | Klasik |
| Yapay zeka odaklı platformlar | ~11M karar | 60.000–80.000 TL | Yapay Zeka |
Unutmayın: Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza uygun hukuki değerlendirme için mutlaka uzman desteği alınız.
Sık Sorulan Sorular
TBK 344'e göre kira artış oranı nedir?
TBK 344, yenilenen kira dönemlerinde kira artış oranının, bir önceki yılın üretici fiyat endeksi (veya güncel mevzuatla TÜFE ortalaması) oranını aşamayacağını düzenler.
Sözleşmede artış oranı yoksa ne olur?
Sözleşmede kira artış oranı yoksa veya öngörülen oran yasal sınırı aşıyorsa, yeni kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir.
Beş yıl dolmadan rayiç bedel üzerinden artış yapılabilir mi?
Hayır, TBK 344 uyarınca beş yıl dolmadan yalnızca yasal üst sınır esas alınabilir; rayiç veya hakkaniyet bedeli için beş yılın dolmuş olması gerekir.
Yabancı para ile yapılan kira sözleşmelerinde artış nasıl hesaplanır?
Döviz cinsinden kira sözleşmelerinde ilk beş yıl boyunca artış yapılamaz; beş yılın sonunda TBK 344 hükümlerine göre artış gerçekleştirilebilir.
Kira tespit davası için özel bir süre var mı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; özel bir hak düşürücü süre yoktur. Ancak, geriye dönük artış farkı talebinde genel zamanaşımı süresi dikkate alınmalıdır.
