7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında görülen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi tarafından mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davalı ... mirasçıları yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin miktar itibariyle reddine karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacı vekili, 1801 parsel sayılı taşınmazda davalılara ait 15.000 m2'lik kısmın 01.07.1988 tarihinde davalılara vekaleten ... ile davacı arasında akdedilen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satıldığını, dava konusu taşınmazın ifraz edilerek davalılar adına ayrı ayrı tescil edildiğini, sözleşme konusu 15.000 m2'lik yerin 2212 parsel sayılı taşınmazın tamamı ile 2211 numaralı parselin 3.471 m2'lik kısmında kaldığını ileri sürerek, davalılar adına tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar; davanın zamanaşımına uğradığını, vekaletnamenin sahte olduğunu, satış amaçlı yetki vermedikleri halde vekil ile davacının muvazaalı hareket ederek taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlediklerini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkeme ilk kararında, davanın zamanaşımı nedeniyle usulden reddine karar vermiştir.

. Bozma Kararı

Hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14.Hukuk Dairesi 25.11.2014 tarihli 2014/9188 Esas ve 2014/13369 Karar sayılı ilamında, "davanın zamanaşımına uğramadığını, işin esası hakkında inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğini belirterek hükmün bozulmasına" karar vermiştir.

B. Mahkemece Bozma İlamına Uyularak Verilen Karar

Mahkeme yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında "...satış vaadi sözleşmesindeki satışa konu 15000 m2'nin, 2212 parselin tamamı ile 2211 parselin 3641 m2'lik kısmını içerdiği, 2212 parsel sayılı taşınmazda davalıların hissesinin bulunmadığı, 2211 parsel sayılı taşınmazda ... mirasçılarının hissesi bulunduğu gerekçesiyle davalılar adına kayıtlı taşınmazdaki 3641 m2'nin tapusunun iptali ile davacı mirasçıları adına tesciline; tapuda malik olarak görünmeyen taraflar yönünden davanın husumet yokluğundan reddine" karar vermiştir.

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...

mirasçıları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... mirasçıları vekili; davanın her aşamasında vekaletnamenin sahteliği ileri sürülmesine rağmen yerel mahkemece bu hususta bir inceleme ve araştırma yapılmadığını, vekaletnamenin hile ile elde edildiğini, muris Remzi ve diğer davalıların iradesinin sakatlandığını, vekilin muris ... ve diğer davalılara herhangi bir satış bedeli ödemediğini, vekil ile satın alan kişinin muvazaalı olarak sözleşme yaptıklarını, 1801 parselin tapusunun satış tarihinde komisyonda itirazlı olması nedeniyle davalıların murisinin taşınmaza malik olmadığını, sözleşmeye konu yerin sınırlarının belirlenebilir olmadığını, sözleşmenin geçerli kabul edilmesi halinde dahi vekaletnamede herhangi bir hisse oranı belirtilmediğinden tüm tarafların eşit şekilde hisse satışına vekalet vermiş olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, fakat oranlama yapılmadan tüm hissenin iptaline karar verildiğini, kararın bu yönüyle hukuka aykırı olduğunu dile getirerek temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2.İlgili Hukuk

1.Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

2.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu "ilamların ve resmî senetlerin ispat gücü" başlıklı 204.maddesi uyarınca (1) İlamlar ile düzenleme şeklindeki noter senetleri, sahteliği ispat olunmadıkça kesin delil sayılırlar.(2) İlgililerin beyanına dayanılarak noterlerin tasdik ettikleri senetlerle diğer yetkili memurların görevleri içinde usulüne uygun olarak düzenledikleri belgeler, aksi ispatlanıncaya kadar kesin delil sayılırlar. Aynı Kanunun 211 inci maddesi uyarınca "Bir belgenin sahteliğinin iddia edilmesi durumunda, bu hususta karşı tarafın açıklamaları da dikkate alınarak, aşağıdaki sıra ile inceleme yapılarak öncelikle karar verilir:

a)Hâkim, yazı veya imzayı inkâr eden tarafı isticvap ettikten sonra bir kanaat edinememişse, huzurda bu kişiye yazı yazdırıp imza attırmak suretiyle elde ettiği belge ve diğer delilleri değerlendirir. Hâkim, sahtelik konusunda başka bir incelemeye gerek duymadan karar verebilecek durumda ise gerekçesini açıkça belirtmek suretiyle, senedin sahteliği hakkında bir karar verir. İsticvap için mahkemeye davet edilen taraf, belirtilen günde hazır bulunmadığı takdirde, inkâr etmiş olduğu belgedeki yazı veya imzayı ikrar etmiş sayılır; bu husus kendisine çıkartılacak davetiyede ayrıca ihtar edilir.

b)(a) bendi hükmüne göre yaptığı incelemeye rağmen, hâkimde sahtelik konusunda kesin bir kanaat oluşmamışsa, bilirkişi incelemesine karar verir. Bilirkişi incelemesinden önce, mevcutsa, o tarafa ait olan karşılaştırma yapmaya elverişli yazı ve imzalar, ilgili yerlerden getirtilir. Bilirkişi, bu yazı ve imzalarla, o mahkemede elde edilen yazı ve imzaları esas alarak inceleme yapar. Bilirkişi, inceleme için gerekli görürse, kendi huzurunda tarafın yeniden yazı yazması veya imza atmasını mahkemeden talep edebilir.

3.Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir.

Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur.

4.Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3 üncü maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

5.Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (res'en) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün ... hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkûm edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

6.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 27 nci maddesinde düzenlenen hukuki dinlenilme hakkı, Anayasanın 36 ncı maddesinde ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 6 ncı maddesinde düzenlenen adil yargılanma hakkının en önemli unsurudur. Hukuki dinlenilme hakkı gereğince davanın tarafları, müdahiller ve yargılamanın diğer ilgilileri, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahip olup, bu hakkın yargılama ile ilgili olarak bilgi sahibi olunmasını, açıklama ve ispat hakkını, mahkemenin, açıklamaları dikkate alarak değerlendirmesini ve kararların somut ve açık olarak gerekçelendirilmesini içermektedir. Mahkemeler, kararlarını somut ve açık bir şekilde gerekçelendirmek zorundadırlar. Eksik, şekli ve görünüşte gerekçe yazılması adil yargılanma hakkının ve hukuki dinlenilme hakkının ihlalidir.

7.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 297/2 nci maddesinde ise; hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesinin gerekli olduğu açıklanmıştır.

3.Değerlendirme

1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Somut olaya gelince; 01.07.1988 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi, davacı ... ile davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ve ...'e vekaleten ... arasında akdedilmiş; davalılara vekaleten vaat borçlusu olarak ... , kadastro tespitinde 1801 parsel numarası ile davalılar adına itirazlı olarak tespit görmüş olan gayrimenkulden ve göl tarafındaki hududundan başlamak üzere doğu batı istikametinde çizilecek bir hat üzerinden tespit edilecek 15.000 m2'lik kısmının 10 milyon bedel karşılığında davacıya satımını vaat etmiştir.

3.Yargılama sırasında davalılar, tapunun ihtilaflı olması nedeniyle tapuyla ilgili sorunu çözmek amacıyla vekaletname verildiğini, davalıların ikametgahı olan Adrasan'da maktu belgeler imzalanmak suretiyle yapıldığını, vekaletname incelendiğinde sayfa sayısına ek sayfa olarak bir sayfa daha eklendiğini, bu sayfadaki düzeltmelerin paraflanmadığını, iradeleri dışında vekaletnamenin imzalatıldığını, aslında hile ile elde edildiğini, davalıların iradelerinin sakatlandığını, satış vekaletnamesi olarak kullanıldığını dile getirmişlerdir.

4.Öte yandan davalılar, sadece vekaletnamenin sahteliği yönünden değil gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin de muvazaalı olduğu, vekil ile davacının işbirliği içerisinde hareket ettiğine dair beyanda bulunmuşlardır.

5.Mahkeme ise bu iddialar karşısında 17.05.2016 tarihli celsede, belgenin sahteliği hususunda mahkemenin res'en yetkisi olduğunu ancak bunun söz konusu davada ileri sürülebileceği gibi açılacak bir iptal davasında da ileri sürülebileceğini, davalıların sözleşmenin iptali hususunda yetki sahibi olduklarını belirterek vekaletnamenin incelenmesi talebinin reddine karar vermiştir.

6.6100 sayılı HMK'nın 27.maddesi uyarınca hakim, tarafların hukuki dinlenilme hakkı bağlamında iddia ve savunmalarını dinledikten sonra sonucuna göre bir karar vermekle yükümlü olduğundan mahkemenin tarafların dava açmakta muhtariyetlerine karar vererek davanın özünü teşkil eden bir konuda inceleme yapmaksızın talebin reddine şeklinde ara karar kurulması doğru değildir.

7.Bu nedenle mahkemece vekaletnamenin sahte ve sözleşmenin muvazaalı olduğuna dair davalı iddiaları hakkında inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre davanın esası hakkında hüküm kurulması gerektiğinden yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.

8.Kabule göre de; tesis edilen hükmün infaza elverişli olduğunu söylemek mümkün değildir. İptal edilen ve davacılar adına tescil edilen hissenin metrekare olarak değil metrekareye isabet eden miktarının pay ve payda şeklinde açıkça hüküm sonucunda belirtilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi de isabetsizdir.

Açıklanan sebeplerle; Bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, Peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

07.02.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.