7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinde düzenlenen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu Eskişehir ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 236 parsel sayılı taşınmaza sınır olan 318 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalı tarafından dava konusu taşınmazın satın alması nedeniyle 5403 sayılı Yasa'dan kaynaklı ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmaz 222.000,00 TL bedelle satın alınmış iken davacının bu taşınmaza 35.000.00 TL gibi hayatın olağan akışına aykırı bir bedelle sahip olmak istediğini, davacının kötüniyetli olup sebepsiz zenginleşerek bedelinin çok altında değer ile komşu parsele karşı ön alım hakkını uzun süre sonra kullandığını belirterek davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesinin 07.05.2019 tarihli ve 2018/117 Esas, 2019/104 Karar sayılı kararıyla; davacıya bildirim yapılmadığından davanın süresinde açıldığı, taraf taşınmazlarının sınırdaş olduğunun krokiden görüldüğü, taşınmazların tarım arazisi olduğu, davalının muvazaa iddiasının dinlenemeyeceği ayrıca Vergi Dairesine başvurulmuş ise de dava açıldıktan sonra yapılan başvurunun dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulü ile 236 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ve davacı adına tesciline karar verilmiştir.

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 16.06.2021 tarihli ve 2019/3161 Esas, 2021/1425 Karar sayılı kararıyla; taşınmazların sınırdaş tarım arazisi oldukları, Kanun'ların geriye yürümezliği ilkesi gereğince ön alım hakkının satış tarihinde yürürlükte olan Kanun'un uygulanması gerektiği, davalının resmi satış sözleşmesinin tarafı olup muvazaa iddiasında bulunamayacağı ve tapuda gösterilen bedel üzerinden karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

. Bozma Kararı

1.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Dairemizin 12.12.2022 tarihli ve 2021/7065 E., 2022/7665 K. sayılı ilamı ile taşınmazın 5403 sayılı Kanun'un 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu ve bu taşınmaz hakkında ön alım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmadığı anlaşıldığından hükmün oyçokluğuyla bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmazın 5403 sayılı Kanun'un 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu ve bu taşınmaz hakkında ön alım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmadığı anlaşıldığından, sübut bulmayan davanın reddine karar verilmiştir. VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; Dairemizin 12.12.2022 tarihli ve 2021/7065 E., 2022/7665 K. sayılı ilamındaki muhalefeti aynen tekrarla, 12.12.2022 tarihli bozma kararının bu çerçevede yeniden düşünülüp değerlendirilmesini ve 03.10.2023 tarihli mahkeme kararının bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinde düzenlenen ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2.İlgili Hukuk

1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2.30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “Ön Alım Hakkı” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.

3.Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanun'u hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı.

4.Sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 8/İ maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28.10.2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20 nci maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.

5.Bu tespitlere göre sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.

6.Kanun değişikliğinin, taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve eldeki davadan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının öncelikli olarak olarak çözülmesi gerekmektedir.

7.03.12.2001 tarihli ve 4722 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun; “Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1 inci maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan Kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanunda öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanun'u hükümleri uygulanır.

8.Bu düzenlemeye göre 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na yönelik uygulamalarda derhal uygulama ilkesi benimsenmiş olup bu ilke, hukuk güvenliğinin daha genel anlamda hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir. Özel hukuk alanında ve özellikle medeni hukuk kurallarının uygulanmasında, kural olarak her Kanun, eğer tersini öngören bir hüküm taşımıyorsa, ancak yürürlüğe girdiği tarihten sonraki zamanda meydana gelen olaylara ve ilişkilere uygulanır; o tarihten önceki zamana rastlayan olaylara ve ilişkilere uygulanmaz. Hukuk güvenliği bunu gerektirir.

9.4722 sayılı Kanunla, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir Kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir. Kanunların geriye yürümemesi (geçmişe etkili olmaması) kuralının istisnaları da vardır. 4722 sayılı Kanun'un 2, 3 ve 4 üncü maddelerinde bunlar sayılmış olup bu hallerin gerçekleşmesi durumunda Kanunların geriye yürümesi söz konusu olabilecektir.

10.7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20 nci maddesiyle sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılırken bu değişikliğin geçmişe etkili olacağına dair, anılan Kanunda bir hüküm bulunmadığı gibi; olayda 4722 sayılı Kanun'un 2, 3 ve 4 üncü maddelerinde sayılan istisnalardan herhangi birinin söz konusu olmadığı da açıktır.

11.Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.

12.Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

13.Kural olarak ön alım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

3.Değerlendirme

1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı fazla alınan harcın temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.02.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. (Karşı Oy) KARŞI OY Dairemizin 12.12.2022 tarihli ilamında yazılı karşı oy gerekçesi ile sayın çoğunluğun onama kararına iştirak etmiyorum.