kararı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

DAVA;

Davacılar vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı arasında imzalanan 13/01/2014 tarihli sözleşme ile Bahçeşehir semtinde inşa edilen .... projesinde 131,43 m2 yüzölçümünde dükkanın bir kısmını peşin bir kısmınıda taksitleriyle ödeme şartıyla satın aldıklarını sözleşmeye göre 30/06/2015 tarihinde teslim edilecek olmasına karşı 10 aylık bir zaman geçmesine karşı halen tesliminin yapılmadığını, Küçükçekmece ... Sulh Hukuk mahkemesinin .... değişik iş dosyasından mevcut durumunun tespitine ilişkin rapor alındığını sözleşmede gösterilen konumdan farklı bir konumda dükkanın gösterildiğini davanın proje değişikliği yapılarak sözleşmeye aykırı hareket ettiğini 19,97 metrekare den daha düşük ölçüde daha düşük dükkan teslim edildiğini, sözleşmede dükkanın yönetim planında hastane ve kafe olarak yer olacağının belirtildiğini, bu amaçla 52 metrekarelik teras alanının dükkana tahsis edileceğinin taahhüt edildiğini, bu şekilde fahiş fiyat verildiğini sözleşmenin 5. Maddesinde feshinde gecikme olması halinde cezai şart öngörüldüğünü belirterek geç teslim nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere şimdilik 120.00 TL kira kaybı alacağının tahsilini, geç teslim nedeniyle sözleşmenin 5. Maddesi gereğince 326,181 TL cezai şart tazminat alacağın tahsilinin sözleşmede kararlaştırılan miktardan 19,97 m2 daha az yüzölçümünde dükkan yapıldığından ve terastan da tahsis yapılmadığından 217,128 TL bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin davacılarla yapmış olduğu görüşmelerden dükkandan bir kısım yüzölçümü eksikliğini kabul ettiğini bu eksikliğin karşılığını ödemeyi vaat ettiğini ve teklifin halen geçerli olduğunu, geç teslimden kaynaklanan ödemelerle ilgili sözleşme hükümleri bulunduğu, müvekkilin üzerine düşen yükümlülüğü yerine getireceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava, haricen yapılan dükkan alım satımına ilişkin sözleşmeden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Mahkememizden verilen 25/04/2018 tarih ve ... Esas ... sayılı kararı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi'nin 02/12/2021 tarih ve ... Esas .... Karar sayılı ilamıyla kaldırılmasına karar verildiğinden dava Mahkememizin ... esasına kaydı yapılmıştır.

Mahallinde naip hakim ile birlikte keşif icrası ile uyuşmazlığa konu hususlarda bilirkişi raporu tanziminin istenmesine karar verilmiş olup; Hukukçu Prof. Dr..., İnşaat Mühendisi ... ve ....'in 01/04/2024 tarihli raporunda özetle; Davaya konu dükkanın geç teslim edilmesi nedeni ile sözleşmede belirtilen gecikme cezasının 3.942,90 TL kadar hesaplanabileceğini, Mahkeme tarafından davacının sözleşmede belirtilen gecikme cezası yerine davaya konu dükkanın rayiç kirasını talep edebileceği kararına varılması durumunda; davaya konu dükkanın sözleşmede vaat edilen 30.06.2015 teslim tarihi ile 06.05.2016 dava tarihi arasında getirebileceği toplam rayiç kira bedelinin 110.000 TL kadar hesaplanabileceğini, davaya konu dükkanın satış sözleşmesi ekinde yer alan planda net olarak 117,93 m2 vaat edilmiş ancak yerinde net 97,96 m2 inşa edilmiş olması nedeni ile davaya konu dükkanda satış tarihi olan 13.01.2014 tarihi itibariyle yaşanan değer azalmasının 241.984 TL kadar hesaplanabileceğini bildirmişlerdir.

Tüm dosya kapsamından; davacı açmış olduğu dava ile davalı ile aralarında yapmış olduğu 13/01/2014 tarihli harici satım sözleşmesi gereğince satın almış olduğu dükkanın kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi ve teslim edilmeye çalışılan dükkanın sözleşmede kararlaştırılan düşük metre kareli olması nedeniyle tazminat isteminde bulunmuştur. Dava dilekçesi ve davacı vekilinin 25/04/2018 tarihli duruşmadaki beyanı dikkate alındığında sözleşmeden dönülmesi ve senetlerin hükümsüz sayılması talebinin bulunmadığı, sözleşme ayakta tutularak ve sözleşmeye dayanılarak taleplerinin karşılanmasının istenildiği anlaşılmaktadır. Bu yönüyle taşınmaz alım satımının bu sözleşmede yapılıp yapılmayacağı sözleşme geçersiz ise geçersiz sözleşmeye dahil olunarak edimlerinin ifasının talep edilip edilmeyeceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.

Taraflar arasındaki harici satım sözleşmesi taşınmaz alım satımına ilişkin olup, tapulu bir taşınmazın mülkiyenin devrini ön gören her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılması, TMK'nın 706 ve TBK'nın 237. Maddesi gereğince geçerlilik koşuludur. Tapuda kayıtrlı bir taşınmazın mülkiyetinin devir borcunu doğuran bir sözleşmesin ancak yasa öngörülen biçimde yapılması halinde edimin ifası talep edilebilir. Yasanın öngördüğü biçimde yapılmayan taşınmaz satım sözleşmesi hukuken geçersizdir. Taşınmaz satım sözleşmesi geçerlilik koşuldur ve kanun düzenine ilişkin olduğundan re'sen gözetilmesi gerekir. (yargıtay 3. Hukuk dairesinin 2017/17230 Esas ve 2018/1550 karar sayılı ilamında belirtildiği üzere)

Yasanın öngördüğü şekilde şekil şartına uymadan sözleşme yapılması halinde sözleşme geçersiz olduğundan taraflar ancak verdiklerini isteyebilirler. Dava konusu olayı bu yönden değerlendirdiğimizde, davacının geçersiz olan bu sözleşme gereğince karşı taraftan edimini ifa etmesini istemesi mümkün değildir. Ancak geçersiz olan sözleşme gereğince vermiş olduğunu geri isteyebilir. Dava konusu uyuşmazlıkta da sözleşmenin geçersizliği kabul edilerek verilen bedelin iadesi talep edilmemiştir. Dava dilekçesinde bu istem olmadığı gibi 25/04/2018 tarihli duruşmada da özellikle sözleşmenin hükümsüz sayılarak verilenin iadesi talebinin olup olmadığı sorulmuş, davacı vekili böyle bir talepleri olmadığını, sözleşmeye göre taleplerinin değerlendirilmesini talep etmiştir.

Yukarıda belirtildiği gibi sözlşeşme geçersiz olduğundan geçersiz olan sözleşmeye dayanarak ifa talebinde bulunulması da mümkün değildir. HMK'nın genel ilkelerinde yer alan tasarruf ilkesi gereğince davacı sözleşmeye göre verdiği bedelin iadesini de talep etmediği ve geçersiz sözleşmeye göre de ifa talep edemeyeceğinden açılan davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Açılan davanın REDDİNE,

1.Alınması gereken 427,60-TL harçtan, peşin alınan 11.327,66-TL harcın mahsubu ile bakiye 10.900,06-TL fazla harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,

2.Davacılar tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,

3.Davacılar tarafından yatırılan ve kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgilisine iadesine,

4.Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davalı yararına A.A.Ü.T. gereğince takdir olunan 98.863,26-TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda, yapılan yargılama neticesinde kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize müracaatla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, anlatıldı. 26/06/2024 Başkan ...