6. Hukuk Dairesi

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalı ... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic San Ltd Şti vekili, davalı ... vekili ve davacılar ... Mirasçıları 1-... ... 2- ... ... 3-... ... vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1.Asıl davada davacı arsa maliki vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici ... arasında 06.12.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre müvekkiline ait taşınmazda inşaa edilecek binanın 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerinin müvekkili arsa sahibine verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşme gereğince taşınmazın yükleniciye devredildiğini, inşaatın henüz bitmediğini, ancak davalı yüklenici ...’ın 1, 3 ve 4 no'lu bağımsız bölümleri müvekkilinin bilgisi dışında davalılara sattığını tapu kayıtlarından öğrendiklerini, satış işlemlerinin muvazaalı olduğunu, 4 no'lu bağımsız bölümü satın alan davalı ...’nin yüklenici ile aynı soyadı taşıdığını, 3 no'lu bağımsız bölümü satın alan davalı şirketin ise beyaz eşya ticareti ile uğraştığını, dükkan vasfı olmayan ve yarım haldeki inşaatı almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu ileri sürerek davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davacı arsa maliki vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği müvekkilinin edimini yerine getirerek davalı yükleniciye arsayı devrettiğini, davalı tarafından inşaatın %60 seviyesinde yapıldığını, davalı yüklenicinin inşaatı tamalamadan sözleşmeye göre müvekkiline verilmesi gereken daireleri müvekkilinin haberi olmadan satışa çıkardığını, ileri sürerek arsa payı karşılığı satış sözleşmesinin iptalini ve davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

1.Asıl davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığını, bu nedenle geçersiz olduğunu, bağımsız bölümlerin şaibeli bir şekilde 3. kişilere satıldığı iddiasının gerçek dışı olduğunu, taşınmazın kaba inşaat halinde iken komisyoncu aracılığı ile satın aldıklarını, bilinçli şekilde mal kaçırma, muvazalı devir iddiasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu belirterek davanını reddini istemiştir.

2.Asıl davada davalı ... Beyaz Eşya Ltd Şti vekili cevap dilekçesinde; davacının davaya dayanak yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, müvekkili şirketin taşınmaz yatırımları yaptığını, bu taşınmazı da yatırım amaçlı edindiğini, belirterek davanın reddini istemiştir.

3.Asıl davada davalı ... cevap dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunu, şirket ortaklarından Sabahattin Acar’ın gelini olduğunu, davalı yüklenici ...’ı tanımadığını, muvazaa bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

4.Asıl ve birleşen davada davalı ... davaya cevap vermemiştir. III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 17.06.2014 tarihli ilk kararda, davanın kabulü ile 1 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı tapusunun, 3 no'lu bağımsız bölümün davalı ... Beyaz Eşya Tarım Ür. Paz. Tic. San. Ltd. Şti. adına kayıtlı tapusunun, 4 no'lu bağımsız bölümün ... adına kayıtlı tapusunun iptali ile, davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

1.Mahkemenin 17.06.2014 tarihli kararının süresi içinde davalı ... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. davalı ... vekili ve davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin (Yargıtay Kapatılan 23. Hukuk Dairesi) 15.01.2018 tarihli ve 2015/2294 E., 2018/18 K. sayılı ilamı ile asıl davada tapu iptali ve tescil, birleşen davada ise sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil talep edildiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmeden tapu iptali tescile karar verilemeyeceği, iki ayrı dava mevcut olmasına rağmen; mahkemece, birleşen dava karar başlığında gösterilmediği gibi, bu dava ile ilgili hüküm de kurulmadığı görüldüğünden davalılar ..., ... Ltd. Şti. ile ... vekillerinin tüm temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığı gerekçesiyle mahkeme kararı resen bozulmuştur.

2.Mahkemenin 22/03/2021 tarihli ve 2018/247E., 2021/146 K. sayılı kararı ile sözleşme gereğince davalı yüklenicinin arsa malikine devretmeyi taahhüt ettiği bağımsız bölümleri 3. kişilere devretmiş olduğundan sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği, sözleşmenin geriye etkili feshi ile sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre devredilen taşınmazların davacı arsa sahibine iade edilmesi gerektiği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile 2 no'lu bağımsız bölümün, davadan önce dava dışı ...'ya devredildiği anlaşılmakla bu bağımsız bölüm yönünden açılan davanın davalının pasif husumet ehliyeti bulunmaması sebebiyle husumet yokluğu nedeniyle reddine, 1 no'lu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı tapusunun, 3 nolu bağımsız bölümün davalı ... Beyaz Eşya Tarım Ür.Paz.Tic.San.Ltd.Şti. adına kayıtlı tapusunun, 4 nolu bağımsız bölümün ... adına kayıtlı tapusunun iptali ile, davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, ve birleşen davanın kısmen kabulü ile davacı ile davalı ... arasında imzalanmış bulunan 06.12.2010 tarihli sözleşmenin feshine, 3 ve 4 no'lu bağımsız bölümler dava tarihinde dava dışı şahıslar adına tapuda kayıtlı bulunduğundan davacının tapu iptali ve tescil taleplerinin ise pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, karar verilmiştir.

Mahkemenin 22/03/2021 tarih ve 2018/247E., 2021/146 K. sayılı kararının süresi içinde asıl davada davalı ... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 13.09.2022 tarihli ve 2021/4173 Esas, 2022/4088 Karar sayılı kararı ile asıl ve birleşen davada davacı arsa sahibi ile asıl ve birleşen davada davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 1 ve 2 no’lu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye, 3 ve 4 no’lu bağımsız bölümlerin davacı arsa sahibine verilmesininn kararlaştırıldığı, iskân ruhsatının alınmasının yüklenicinin sorumluluğunda olduğu, 28.11.2013 keşif tarihi itibariyle inşaatın tamamlanma oranının % 95 olduğu, 19.03.2014 tarihinde kat mülkiyetinin tesis edildiği, bu durumda, asıl davada davalıların yüklenicinin vekili olarak inşaata devam ettikleri dikkate alındığında, sözleşmenin tasfiyesinin ileriye etkili feshi koşullarına göre gerçekleştirilmesi gerektiği göz önünde bulundurularak, yapılacak keşif sonucunda ifanın eksiksiz tamamlanıp tamamlanmadığı belirlenip tamamlanmamış ise eksik imalât bedeli hesaplanarak yüklenici veya halefi olan davalı ...’ya bu bedelin depo edilmesi imkanı tanınarak uygun sonuç dairesine göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur.

3.Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, bozma ilamı uyarınca keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldığı, yapının gerçekleşme oranının % 100 olduğu, eksik imalat bedelinin olmadığı, bozma ilamında da belirtildiği üzere davalı yükleniciye verilecek 1 numaralı bağımsız bölümün tapuda davalı ... adına kayıtlı olduğu, bu durumda 1 numaralı bağımsız bölüm yönünden davacı arsa sahiplerinin tescil talebinin dinlenmesinin mümkün olmadığı, 2 no'lu bağımsız bölümün davadan önce dava dışı üçüncü kişiye devredildiği anlaşılmakla, bu bağımsız bölüm yönünden açılan davanı davalının pasif husumet ehliyeti bulunmaması sebebi ile husumet yokluğu nedeni ile reddine, davalı ... adına kayıtlı 1 no'lu bağımsız bölüm yönünden davanın reddine, 3 no'lu bağımsız bölümün davalı ... Beyazeşya Ltd. Şti. adına kayıtlı bulunan tapu kaydının, 4 no'lu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı bulunan tapu kaydının iptali ile davacı mirasçıları ..., ... ve ... adlarına hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline, birleşen dava yönünden davacı ile davalı ... arasında imzalanmış bulunan 06.12.2010 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshine, 3 ve 4 no'lu bağımsız bölümler dava tarihinde dava dışı taraflar adına tapuya kayıtlı bulunmakla davacının tapu iptal ve tescil taleplerinin husumetten reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacılar ... mirasçıları ..., ..., ... vekili temyiz dilekçesinde; gerekçeli kararda 1. kat 2 no'lu bağımsız bölüme dair açılan bir dava bulunmamasına karşın bu bağımsız bölüm yönünden husumet yönünden davanın reddi yönünde hüküm kurulmasının doğru olmadığını, dava açıldığı tarih itibariyle inşaat seviyesinin % 40'larda olduğunu, müvekkil arsa malikinin geriye etkili fesih talebinin haklı olduğunu ve bu bağlamda ...'i davalı göstermesinin yerinde olduğunu, bozma sonrası inşaat seviyesinin % 100 bulunması nedeniyle davanın ... açısından reddine karar verilmiş ise de müvekkil dava tarihi itibariyle davayı açmakta haklı olduğu için müvekkil aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin kabul edilemeyeceğini, dava tarihi itibariyle müvekkilinin dava açmakta haklı olduğu nazara alınarak müvekkil lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, 3 ve 4 no'lu daire için her iki davalı müşterek müteselsil sorumlu olmak suretiyle tek bir vekillik ücreti verilmesinin de hatalı olduğunu, her bir davalı için ayrı ayrı vekillik ücretine hükmedilmesi gerektiğini, yine feshin geriye etkili değil de ileri etkili olarak kabulü düşünüldüğünde nazara alınması gereken taşınmaz değerlerinin de bilirkişi raporunun ikinci kısmında belirlenen 140.000,00 TL - 150.000,00 TL - 180.000,00 TL olması gerektiğini ve bu tutarlar üzerinden müvekkili lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin yerinde olacağını birleşen dosyaya ilişkin olarak ise davaya konu taşınmaz değerleri nazara alınarak müvekkili lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu ücretin nazara alınmasının yerinde olmadığını beyan etmektedir.

2.Davalı ... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilin iyiniyetli olduğunu, dava konusu taşınmazı aldıkları tarih itibariyle tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını, davacının dayandığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığını, tapu kaydına güven ilkesine göre hareket ettiğini iyiniyetin korunması gerektiğini beyan etmektedir.

3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; gayrimenkul satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesinin ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkün olduğunu, şerhin konulması için gerekli özenin gösterilmediğini, davacının sözleşmede teslim süresi olarak belirtilen 31.12.2011 tarihinden dava tarihine kadar yükleniciye herhangi bir ihtarname keşide etmediğini, tedbir kararı almadığını, davacının dayandığı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığını, tapu kaydına güven ilkesine göre hareket ettiklerini, iyiniyetin korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, asıl davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, birleşen davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesihi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir.

1.Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; asıl davda davalılar ... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. vekili ve ... vekilinin tüm temyiz itirazları, asıl ve birleşen davada davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Asıl davada davalı ...’ e satılan bağımsız bölümle ilgili davanın reddine karar verilmiş ise de dava tarihi itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu binanın %40 civarında tamamlandığı, yüklenicinin sözleşme gereği arsa malikine verilmesi gereken bağımsız bölümler dahil tüm bağımsız bölümleri 3. kişilere sattığı, bu durumda davacı arsa malikinin sözleşmenin feshi ve tapu iptali tescil davası açmakta haklı olduğu gözetilerek, davalı ... lehine yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerekirken bu hususa dikkat edilmeden yargılama giderleri yönünden davacı aleyhine hüküm kurulması hatalı olmuştur.

Yine asıl davada davalılar ... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. ve ... bakımından davanın kabulüne karar verildiği asıl davada davacının davasını ıslah ederek tamamlama harcını yatırmış olduğu da gözetilerek vekalet ücreti bakımından davacı lehine ayrı ayrı vekalet ücreti takdiri gerekirken tek vekalet ücreti takdiri ile vekalet ücretinin davalılar ... ve ... Beyaz Eşya Ltd. Şti'den müştereken ve müteselsilen tahsine karar verilmesi doğru olmamıştır. Kararın açıklanan nedenle bozulması gerekirse de yapılan bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı HMK’nın geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 438/VII. maddesi gereğince düzeltilerek onanması uygun bulunmuştur.

Açıklanan sebeplerle;

1.Asıl davada davalılar ... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. vekili ve ... vekilinin tüm temyiz itirazları, asıl ve birleşen davada davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2.Asıl davada davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının kabulü ile mahkeme kararının, hüküm fıkrasının 6 numaralı bendinde yer alan “taşınmazlar” kelimesinden sonra gelen “yönünden AAÜT ye göre hesap edilen 21.600,00 TL vekalet ücretinin davalılar ... ve ... Beyaz Eşya Ltd. Şti'den müştereken ve müteselsilen alınarak davacı tarafa verilmesine” ibaresinin çıkartılarak yerine “ 24.000,00 TL vekalet ücretinin davalı ... Beyaz Eşya Tarım Ür.Paz.Tic.San.Ltd.Şti.'den alınarak davacıya verilmesine, 28.800,00 TL vekalet ücretinin davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine” ibaresinin yazılmasına, hüküm fıkrasının 7 numaralı bendinin hükümden çıkarılmasına hükmün bu şekliyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

İstek hâlinde peşin alınan temyiz harcının asıl ve birleşen davada davacılara iadesine, Aşağıda yazılı temyiz harcın ilgililerden alınmasına, Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

24.04.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.