7. Hukuk Dairesi

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davalı ... vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacı ... vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin kayınvalidesi 1925 doğumlu ...'nin 15.03.1971 tarihli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kayınları olan bir kısım davalıların murisi ... ve ...'den 14 53... parsel sayılı taşınmazlardaki hisse-i şaiyalarının tamamını satın aldığını, sonrasında davacı ile kayınvalidesi ... arasında yapılan ... . Noterliğinin 01.08.2006 tarihli ve ... yevmiye sayılı ölünceye kadar bakım sözleşmesi ile kayınvalide ...'nin, davacı gelini ...'ye ölünceye kadar bakma karşılığı tüm mal varlığını, parasını, satış vaadi ile satın aldığı taşınmazları vermeyi kabul ve taahhüt ettiğini iddia ederek; dava konusu 1 35... parsel (eski 1453 parsel) ve 1 39... parsel (eski 1506 parsel) sayılı taşınmazlarda 1925 doğumlu ...'ye mirasen intikal eden paylar ve satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, 12.06.2012 tarihli dilekçe ile, bir kısım davalılar yönünden davadan feragat ettiğini beyan etmiştir.

1.Bir kısım davalılar (taşınmaz satış vaadinde bulunan vaat borçlusu ... mirasçıları) vekili; zamanaşımı def'inde bulunduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini, dava konusu taşınmazlar ile ilgili ortaklığın giderilmesi davasında eldeki davaya konu iddiaların ileri sürülmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

2.Davacının eşi davalı ... ile kayınları davalılar ... ve ... davayı kabul etmiştir. III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 17.11.2015 tarihli kararıyla; bir kısım davalılar yönünden davanın feragat nedeniyle reddine, diğer davalılar yönünden davanın kabulü ile davaya konu 1 35... No.lu parsel ile 1 39... No.lu parsellere ait tapu kaydının 1961 doğumlu ...'a isabet eden 756/1680 oranındaki payının iptali ile, mirasen de satış vaadi ile ölünceye kadar bakma sözleşmesine istinaden davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

1.Mahkemenin 17.11.2015 tarihli kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 05.12.2018 tarihli ve 2016/8163 Esas, 2018/8666 sayılı kararı kısa karar gerekçeli karar çelişkisi nedeniyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2.Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ".... dava konusu taşınmazların devri için yapılmış olan her iki sözleşmenin de geçerli ve hak doğurucu olduğu ve bu nedenle kök muris ...'ın oğlu ... ile evli olan 1341 doğumlu ...'ın ... Noterliğinin ... yevmiye ve 15.03.1971 tarihli gayrimenkul satış vaadi senedi ile kök muris ...'ın evlatları olan ... ve ...'dan dava konusu ... Köyü ... Mevkii, 1 35... parsel ve ... köyü ... Mevkii 1 39... parsel sayılı taşınmazlardaki paylarını bedelini ödeyerek satın aldığı, bu taşınmazların da ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile davacı ...'a intikal edeceğinin kanunun emredici hükümleri olduğu, her ne kadar bir kısım davalı tanıklarının söz konusu 2361 yevmiye ve 15.03.1971 tarihli gayrimenkul satış vaadi senedine konu taşınmazların bedelinin ödenmediğinden tapuda murisleri tarafından devrin verilmediği iddia edilmişse de, resmî gayrimenkul satış vaadi senedi karşısında bu beyanlara itibar edilmediği, dolayısıyla resmî gayrimenkul satış vaadi ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine konu taşınmazların 1341 doğumlu ...'ın ölümü ile davacı tarafından kullanılmaya devam edildiği anlaşıldığından davacının davasında haklı olduğunun anlaşıldığı" gerekçesiyle bir kısım davalılar yönünden davanın feragat nedeniyle reddine, diğer davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil talebinin kabulü ile davaya konu ... Köyü, ... Mevkii 1 35... No.lu parsel ile 1 39... No.lu parsellere ait tapu kaydının 1961 doğumlu ...'a isabet eden 756/1680 oranındaki payının iptali ile mirasen de satış vaadi ile ölünceye kadar bakma sözleşmesine istinaden davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

1.Bir kısım davalılar (taşınmaz satış vaadinde bulunan vaat borçlusu ... mirasçıları) vekili temyiz dilekçesinde özetle;

a)Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmediğini,

b)Dava konusu taşınmazlarla ilgili görülen ortaklığın giderilmesi davasında eldeki davadaki iddiaların ileri sürülmediğini,

c)Zamanaşımı def'inin dikkate alınması gerektiğini,

d)1506 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili zilyetlik devir sözleşmesinin bulunmadığını,

e)Kök muris ...'ın eşi ...'den satış vaadinde bulunan müvekkillerinin murisi ...'e mirasen intikal eden pay yönünden davanın reddi gerektiğini,

f)Davaya konu işlemlerin muvazaalı yapıldığını,

g)Dosyadaki tanık beyanlarının dikkate alınmadığını ileri sürerek hükmün bozulmasını istemiştir.

2.Davalı ... vekili hükmü vekâlet ücreti yönünden temyiz etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1.Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2.Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan, edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Kanun'un 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3.Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 6098 sayılı Kanun'un 146. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vadedilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması 4721 sayılı Kanun'un 2. maddesinde yer alan “...dürüst davranma kuralı...” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

4.6098 sayılı Kanun'un 611. maddesine göre ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi, taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükleyen bir akittir. Başka bir anlatımla ivazlı sözleşme türlerindendir. Bu sözleşme ile bakım alacaklısı, sözleşme konusu malın mülkiyetini bakım borçlusuna geçirme; bakım borçlusu da bakım alacaklısına yasanın öngördüğü anlamda ölünceye kadar bakıp gözetme yükümlülüğü altına girer. (TBK m. 614).

5.Bakıp gözetme koşulu ile yapılan temliki işlemin geçerliliği için sözleşmenin düzenlendiği tarihte bakım alacaklısının özel bakım gereksinimi içerisinde bulunması zorunlu değildir. Bu gereksinmenin sözleşmeden sonra doğması ya da alacaklının ölümüne kadar çok kısa bir süre sürmüş bulunması da sözleşmenin geçerliliğine etkili olamaz. Bu açıklamalar ışığında dosya içeriği ve toplanan delillerden;

Davacının kayınvalidesi 1925 doğumlu ... ile kayınları olan bir kısım davalıların murisleri ... ve ... arasında 15.03.1971 tarihinde noterlikçe düzenleme şeklinde imzalanan "taşınmaz satış vaadi sözleşmesi" uyarınca, bir kısım davalıların murisleri ... ve ...'in 14 53... parsel sayılı taşınmazlardaki hisse-i şayialarının (ortaklı hisselerinin) tamamını 1925 doğumlu ...'ye satmayı vaat ettikleri, satış bedelinin ödendiği, taşınmazlar üzerinde vaat borçlularının hiçbir hakkı ve alakasının kalmadığı, yerin sahibinin vaat alacaklısı olduğu, tapuda devri gerçekleştirmeye amade olunduğu belirtilmiştir.

Sonrasında ise 01.08.2006 tarihinde 1925 tarihli ... ile gelini davacı ... arasında yapılan düzenleme şeklinde ölünceye kadar bakım sözleşmesinde bakım alacaklısı ...; iyice yaşlanmasından dolayı bakıma muhtaç hâle geldiği, kendisine başkaca yakınının bakmadığı, sadece bakım borçlusu gelininin baktığı, hâlen yanında bulunduğu, bu nedenle adına kayıtlı veya ileride kayıt altına alınacak tüm mal varlığını, parasını, taşınmazlarını, satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazlarını ve kendisine intikal edecek taşınmazlarını hâlen bakan ve bakacağına inandığı bakım borçlusu davacı ...'ye verdiğini kabul, beyan ve taahhüt etmiştir.

Dava konusu taşınmazlar 1957 tarihinde davalıların kök murisi ... adına tespit ve tescil edilmiştir. Kök muris ... 1969 yılında ölmüş, 19.03.2012 tarihinde mirasçılarına el birliği ortaklığı sürdürülerek intikal ettiği tedavüllü tapu kayıtlarında görülmüştür. Taşınmaz satış vaadi alacaklısı ve bakım alacaklısı 1925 doğumlu ..., kök muris ...'ın gelinidir. Davacı 1961 doğumlu ... de 1925 doğumlu ...'nin gelinidir. Davacı kök muris ...'ın mirasçısı sıfatını kazanmamıştır. Davacı, el birliğinin ortaklarından değildir. 4721 sayılı Kanun'un 701/2 hükmündeki düzenlemeye göre el birliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu 1961 doğumlu davacı ... taşınmaz satış vaadi borçluları yönünden bir başka ifade ile kök muris ...'ın terekesine nazaran 3. kişi konumundadır. 4721 sayılı Kanun'un 677/2 hükmü gereğince mirasçının 3. kişi ile yaptığı sözleşme düzenleme şeklinde yapıldığından geçerli ise de, el birliği ortaklığı paylı mülkiyete çevrilmeden paylaşmaya katılma yetkisi vermeyecektir. Bu durumda bakım borçlusu davacının dava konusu taşınmazlarda el birliği ortaklığı çözülmeden eldeki davanın dinlenme olanağı bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmazların güncel tapu kayıtlarına göre kök muris ...'ın mirasçılarının el birliği ortaklığı devam etmektedir. Hâl böyle olunca; Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

02.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.