6. Hukuk Dairesi

Birleşen Dava Ankara 11. Asliye Hukuk Mahkemesi 2018/568 E.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar - birleşen dosya davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVA

1.Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi davacı ve arkadaşları ile davalılar arasında .... Noterliği’nce düzenlenen 20.06.2011 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davalı şirketin ... ada, 12 parselinde kayıtlı taşınmaz üzerinde A blokta en üst katta 4 dubleks, zemin katta 3 daire olmak üzere toplam 27 normal daire ve zemin katta 1 kapıcı dairesi, B blokta en üst katta 4 dubleks, zemin katta 4 olmak üzere 32 normal daire ve zemin katın altına 1 kapıcı dairesi toplamda 69 bağımsız bölüm bir bina inşa etmeyi, diğer davalının da bu sözleşmeye müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla kefil olmayı, davacı ve arkadaşları da arsa sahipleri olarak söz konusu sözleşmede belirlenen şartlarla davalı şirket tarafından binanın inşa edilmesi konusunda anlaştıklarını, paylaşım cetveline göre, 1, 5, 10, 20, 21, 23... numaralı dairelerin davacıya ait olacağının kararlaştırıldığını, ancak daha sonra 34 numaralı daire yerine 46 numaralı dairenin davacıya teslim edildiğini, sözleşmeye göre 31.12.2011 tarihine kadar yapı ruhsatının alınması ve 01.07.2014 tarihinde dairelerin teslim edilmesi gerektiği halde yüklenicinin yapı ruhsatını ancak 31.07.2014 tarihinde alabildiğini, buna göre inşaatın da 31.01.2017 tarihinde bitirilip ruhsatının alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi icap etmesine rağmen taşınmazların yapı kullanma izin belgelerinin ancak 02.11.2017 tarihinde alınabildiğini, bu gecikmeye rağmen inşaatta noksan ve kusurlu işlerin olduğunu, davacının .... Noterliği kanalıyla davalı yükleniciye keşide ettiği 13.07.2017 tarihli ihtarname ile söz konusu eksikliklerin giderilmesini istediğini, yüklenicinin cevaben .... Noterliği kanalıyla davacıya keşide ettiği 02.08.2017 gün ve ... yevmiye sayılı ihtarname ile bazı eksikliklerin giderildiğini ve bazılarının da giderileceğini bildirmiş olmasına rağmen aradan geçen zaman zarfında hata ve kusurların giderilmediğini belirterek, eksiklikler sebebiyle fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan 60.000,00 TL alacağın 13.07.2017 tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen hükmen tazmin ve tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen dosyada davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı şirket ile davalı yan ve diğer paydaşlar arasında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin imzalandığını, bu sözleşme uyarınca davacı şirketin yapı ruhsatını aldığını, projeye, imara ve sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak inşaatı tamamladığını, yapı kullanım belgesi alarak arsa sahiplerine sözleşmede belirtildiği şekilde süresinde daireleri teslim ettiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Daire Paylaşımı ve Yüzdelik Anlaşması kısmının 2. maddesinde davacı şirket ile arsa sahipleri arasında dairelerin şüpheye yer vermeyecek şekilde paylaşıldığını, bu madde gereği davacı şirketin dairelerin %55’ini, arsa sahiplerinin ise %45’ini teslim alacağını, davacı şirketin sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak inşaatı tamamlayıp teslim etmesine rağmen davalı arsa sahibince A bloktaki 6 numaralı dairenin satış yetkisinin verilmediğini, bu konuda ilgililerin .... Noterliği’nin 27.03.2018 tarihli ihtarnamesi ile ihtar edildiğini, davacının yapı kullanım ruhsatını alarak sözleşmeye dair tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalı arsa sahibi ve diğer paydaşların ilgili sözleşmenin Müteahhit ve Arsa Sahiplerinin Görev ve Sorumlulukları başlığı altındaki 20. maddesine aykırı davrandığını, halihazırda A bloktaki 6 numaralı dairenin satış yetkisinin kendisine verilmediğini belirterek, dava konusu 60405 ada, 12 parsel no'lu taşınmaz arsa üzerindeki A blok 6 numaralı dairede davalı ile diğer arsa sahiplerinin hisselerinin iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tescilinin yapılmasına, tapu iptal ve tescil yönündeki talepleri kabul görmez ise davaya konu satış vaadi sözleşmesindeki dairenin rayiç bedelinin tespit edilerek iskân tarihinden itibaren faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesi talep etmiştir.

1.Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davalı şirket tarafından davacı ve diğer arsa sahipleri ile imzalamış olduğu 20.06.2011 tarihli sözleşmeye uygun olarak 604 05... parsel nolu taşınmaz üzerinde inşaata başlanılacakken davacı ve diğer arsa sahiplerince sözleşmeye konu taşınmaza dair Ankara 11. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012/395 E. sayılı dosyası ve Ankara 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2015/246 E. 2015/650 K. sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davasının açılması ve yine arsa sahiplerinden bir kısmı aleyhine ... İcra Müdürlüğü’nün 2004/55 E. sayılı dosyası üzerinden sözleşmeye konu taşınmaz üzerine haciz işlemi uygulanması vb. nedenlerle taşınmaz üzerinde inşaata başlanamadığını, yapı ruhsatının alınamadığını, bu nedenle sözleşmede belirtilen sürelerin yeniden düzenlendiğini, 16.06.2013 tarihli toplantı tutanağında oylama sonucunda 2 blok olarak öngörülen ve bu doğrultuda sözleşme akdedilen inşaatın tek blok olarak yapılmasına karar verildiğini, taşınmazın davalı müteahhide teslim tarihinin 16.06.2013 olarak belirlenerek ruhsat tarihinin 16.06.2013 tarihinden itibaren başlayacağının kararlaştırıldığını, davalı şirketin bu doğrultuda inşaatın tek blok olarak inşasına başlayabilmek adına .... Belediyesi'ne yapı ruhsatı için başvuruda bulunduğunu ancak 17 kat olarak planlanan tek bloklu yapıya ilişkin yapı ruhsatı talebinin Belediye İmar Komisyonu tarafından reddedildiğini, bu nedenle davalı ile arsa sahipleri komisyon temsilcilerinin 03.12.2013 tarihinde ikinci bir toplantı düzenleyerek ilk akdedilen 20.06.2011 tarihli sözleşmede kararlaştırılan ve öngörülen plan çerçevesinde yapının 2 bloklu şekilde inşa edilmesine karar verdiklerini, 03.12.2013 tarihli sözleşmeye müteakiben 2 blok halinde inşa edilecek olan yapıya ilişkin Belediyeye ruhsat başvurusunda bulunulduğunu, davalar ve icra takibi engelleri kaldırılmaya çalışılarak 31.07.2014 tarihinde yapı ruhsatının alınabildiğini, davalı ile aralarında davacının da olduğu arsa sahipleri ile akdedilen sözleşmeye ekli paylaşım cetvelinde arsa sahiplerine hangi dairelerin verileceğinin ayrıntılı olarak düzenlendiğini, buna binaen tüm arsa sahiplerine teslim edildiği gibi davacıya da 1, 5, 10, 20, 21, 23... numaralı dairelerin projeye uygun olarak teslim edildiğini, paylaşım cetvelindeki 34 nolu bağımsız bölümün 46 numaraya dönüşmesinin arsa sahipleri ile revize edilen ve 03.12.2013 tarihli anlaşmaya dayandığını, davacı ve diğer arsa sahiplerinden kaynaklanan engelleyici nedenler ortadan kalktıktan sonra sözleşmede öngörülen süreler içerisinde yapı ruhsatının alınıp inşaatın tamamlandığını, yapılan imalatların tamamının sözleşmeye uygun yapıldığını, iskan raporunun 31.07.2014’ten 36 ay hesabı ile 31.07.2017 tarihinde dolduğunu, davalı şirketin bu tarihten önce SGK’dan ilişik kesilmek suretiyle belediyeye iskan raporu için dilekçe verdiğini, ayrıca yapı denetim kurumunca yangın raporu için belediyeye müracaat ettiğini, ayrıca arsa sahiplerinden kaynaklanan ve sürelerine kanun gereği ilave edilmesi gereken sürelerin de bulunduğunu, dairelerin ... Belediyesi’nin 10.03.2017 tarih ve 03410 sayılı yazısı ile ve yapı denetiminin 10.03.2017 tarih ve 04144 sayılı raporu ile oturmaya elverişli olduğunun belirlendiğini ve arsa sahiplerinin doğalgaz, elektrik ve su abonelik işlemlerini başlatarak ikamet etmeye başladığını ve dairelerini teslim aldıklarını beyanla davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen dosyada davalı vekili cevap dilekçesinde; arsa sahibi davalı ve arkadaşları ile davacılar arasında Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile davacı şirketin 60405 ada, 12 parselinde kayıtlı taşınmaz üzerinde (A) blokta en üst katta 4 dubleks, zemin katta 3 daire olmak üzere toplam 27 normal daire ve zemin katta 1 kapıcı dairesi, (B) blokta en üst katta 4 dubleks, zemin katta 4 olmak üzere 32 normal daire ve zemin katın altına 1 kapıcı dairesi toplamda 69 bağımsız bölüm bir bina inşa etmeyi, diğer davacının da bu sözleşmeye müşterek borçlu ve müteselsil kefil sıfatıyla kefil olmayı, davalı ve arkadaşlarının da arsa sahibi olarak söz konusu sözleşmede belirlenen şartlarla davacı şirket tarafından binanın inşa edilmesi konusunda anlaştıklarını, paylaşım cetveline göre, 1, 5, 10, 20, 21, 23... numaralı dairelerin davacıya ait olacağının kararlaştırıldığını ancak daha sonra 34 numaralı daire yerine 46 numaralı dairenin davacıya teslim edildiğini, Sözleşmeye göre 31.12.2011 tarihine kadar yapı ruhsatının alınması ve 01.07.2014 tarihinde dairelerin teslim edilmesi gerektiği halde yüklenicinin yapı ruhsatını ancak 31.07.2014 tarihinde alabildiğini, buna göre inşaatın da 31.01.2017 tarihinde bitirilip ruhsatının alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi icap etmesine rağmen taşınmazların yapı kullanma izin belgelerinin ancak 02.11.2017 tarihinde alınabildiğini, bu gecikmeye rağmen inşaatta noksan ve kusurlu işlerin olduğunu, davacının .... Noterliği kanalıyla davalı yükleniciye keşide ettiği 13.07.2017 tarihli ihtarname ile söz konusu eksikliklerin giderilmesini istediğini, yüklenicinin cevaben .... Noterliği kanalıyla davacıya keşide ettiği 02.08.2017 tarihli ihtarname ile bazı eksikliklerin giderildiğini ve bazılarının da giderileceğini bildirmiş olmasına rağmen aradan geçen zaman zarfında hata ve kusurların giderilmediğinden eksik ve kusurlu işlerin nelerden ibaret olduğu ve parasal karşılıklarının belirlenmesi maksadıyla Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/20 D.İş sayılı dosyasıyla delil tespiti isteminde bulunulduğunu, mahkemenin 20.03.2018 gün ve 2018/20-20 D.İş sayılı kararı ile istemi reddettiğini, bu arada davacı şirketin .... Noterliği kanalıyla davalıya gönderdiği 27.03.2018 gün ve 4729 sayılı ihtarnameyle yüklenici olarak hakettiği A blok, 6 numaralı dairenin satış yetkisinin verilmesi talebinde bulunduğunu, davacı yüklenici ve kefili aleyhine Ankara 24. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/272 E. sayılı dosyasıyla eksik ve kusurlu işlerden kaynaklanan alacak davasının açıldığını beyanla davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; alınan bilirkişi raporunda binadaki eksik ve kusurlu iş bedelinin 38.696,06 TL olarak tespit edildiği, arsanın yer teslim tarihi olarak ikinci toplantıda alınan karar tarihi olan 03.12.2013 tarihinden yola çıkarak inşaat ruhsatının 03.06.2014 tarihinde alınarak binanın 03.01.2017 tarihinde tamamlanması gerektiği, sözleşmeye göre 03.12.2013 tarihinden itibaren 6 ay içinde inşaat ruhsatının alınıp inşaata başlanacağı, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren de 30 ay içinde eksiksiz ve kusursuz olarak teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, yüklenici tarafından iskân ruhsatının 02.11.2017 tarihinde alındığı, sözleşmeye göre binanın tam ve eksiksiz olarak, iskân ruhsatı alınmış şekilde teslim şartı getirildiği, bu nedenle, binanın iskânının alınarak teslim edilmesi gereken 03.01.2017 tarihi ile iskân raporunun alındığı 02.11.2017 tarihleri arasındaki dönem için davacının geç teslim tazminatı isteyebileceği gerekçesiyle bilirkişinin bu yönde yaptığı hesaplamaya göre 64.790,52 TL geç teslim tazminat bedelinin esas alındığı, davacı vekilinin ıslah dilekçesi ile taleplerini 128.486,58 TL' ye yükselttiği ancak davacının ıslah dilekçesindeki 2.300,00 TL' lik 23 numaralı dairedeki laminant parke işçilik ve malzeme kusur bedeli ile balkon korkuluğunun uygun montaj bedeli dava dilekçesinde talep edilmediğinden talep edilmeyen şeyin daha sonra ıslah yolu ile istenemeyeceği gözetilerek 2.300,00 TL'lik talebin reddedildiği, davacının daire değerindeki azalma ile ilgili 25.000,00 TL' lik talebi yönünden de, binalara apartman girişi yapılması zorunlu imalatlardan olması, giriş kısmına denk gelen dairelerin diğer dairelerden küçük olmasının olağan bir durum sayılması gerektiği değerlendirildiğinden davacının daire değer kaybı ile ilgili 25.000,00 TL'lik talebinin de reddedildiği, birleşen dosya yönünden, sözleşme gereğince iskân ruhsatının alınmasından sonra yüklenicinin hakettiği dairenin satış yetkisinin verileceğinin kararlaştırıldığı, iskân raporunun 02.11.2017 tarihinde alınmış olup, sözleşmeye göre arsa sahiplerinin yüklenicinin hak ettiği (A) blok 3. Kat 6 nolu daireyi yükleniciye vermeleri gerektiği gerekçesiyle birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar-birleşen davada davacılar vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

Davalılar-birleşen davada davacılar vekili temyiz dilekçesinde; birleşen dava yönünden; kabul kararı verilmesine rağmen HMK'nın 312/2. maddesi gereği, kanuni vekalet ücretine hükmedilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, hem istinaf mahkemesinin hem de yerel mahkemenin kanuni vekalet ücreti ve yargılama giderleri yönünden değerlendirmesinin dava açılmasına sebebiyet verip vermeme olgusu üzerinde birleştiğini, davalı ...' ın dava açılmasına sebebiyet verdiğini, esas dava yönünden; davacı yanca, kat karşılığı inşaatın yapılacağı arsa üzerinde davacı yan dışında diğer paydaşların da bulunduğunu, ancak bu diğer paydaşların davada davacı olarak yer almadığından ve zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olduğundan huzurdaki davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, pencerelerin çift açılımlı olması için tespit edilmiş olan bedelde olduğu gibi dava tarihindeki serbest piyasa rayiçlerinin raporlara kazandırılmadığını, iskân raporundan önce daireleri teslim alıp fiilen kullanmaya başlamış olan davacının sözleşmeden kaynaklı gecikmiş kira alacağı tazminat talebinin bulunmadığını, ortada davacıya ait karşılanması veya kendi üzerinde bırakılması gereken herhangi bir zarar fiziken mevcut olmadığından geç teslime ilişkin talebin de reddi gerektiğini, ecrimisil hesabında iskân ruhsatının alındığı tarihin dikkate alındığını, bilirkişi raporuna itiraz dilekçelerindeki taleplerinin karşılanmadığını, eksik ve hatalı işlere dair davacı yanca dava dilekçesinde şimdilik 56.500,000 TL üzerinden dava ikame edildiğini, geç teslimden kaynaklı şimdilik 3.500,00 TL ecrimisil tazminat talebinde bulunulduğunu ancak mahkeme kararına dayanak teşkil eden 2. ek bilirkişi raporu nazara alındığında 50.603,94 TL üzerinden esas davanın reddine ve lehlerine kanuni vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, mahkemece bu hususta hatalı değerlendirme yapıldığını, ıslah harcının eksik yatırıldığını, eksik harç tamamlattırılmadan karar verildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulanamamasından dolayı müvekkil şirketin hiçbir hukuki sorumluluğunun bulunmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler bedeli, geç teslim nedeniyle kira kaybı zararının tahsili, birleşen davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

1.Asıl dava yönünden; miktar veya değeri temyiz kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması halinde anılan Kanun'un 366. maddesi atfı ile aynı Kanun'un 352/1-b maddesi hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir. Dosya içeriğine göre temyize konu edilen miktar 86.234,97 TL olmakla, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL' nin altında kalmaktadır.

2.Birleşen dava yönünden; Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalılar-birleşen davada davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle; Davalılar-birleşen davada davacılar vekilinin asıl dava yönünden temyiz dilekçesinin miktar itibariyle kesin olması nedeniyle REDDİNE,

Birleşen dava yönünden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Fazla yatırılan temyiz peşin harcının istek ilgiliye halinde iadesine Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.