6. Hukuk Dairesi

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen dava davacı vekili tarafından birleşen dava yönünden temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... Sanayi ve ... Ltd. Şti arasında Kocaeli ili, İzmit ilçesi, Ş. ... köy Mahallesi, 1 77... parsele ilişkin .... Noterliği 12.04.2017 tarih ve ... yevmiye numarası ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı, sözleşmede dava dışı yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan dava konusu 4. kat 141 nolu bağımsız bölüme ilişkin davacı ile dava dışı yüklenici ... Sanayi ve ... Ltd. Şti arasında 27.12.2017 tarihinde dava konusu bağımsız bölümün yapılması ve satıcı tarafından alıcıya devredilmesine ilişkin alacağın temliki hükmünde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, dava dışı yüklenici ... Sanayi ve ... Ltd. Şti ile davalı ... Ltd. Şti arasındaki 11.07.2020 tarihli protokol ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki yükümlülüklerin davalı ... Ltd. Şti'ye devredildiğini, devir sonrası müvekkili ile davalı ... Ltd. Şti arasında 01.10.2020 tarihinde yeni bir Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi imzalanarak sözleşme kapsamında satış bedellerinin yeniden belirlendiğini, kararlaştırılan bedelin 100.000,00 TL'sinin peşin ödendiğini, geri kalan kısımın sözleşme konusu dairenin krediye uygun hale geldiğinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili tarafından.... Noterliği tarafından düzenlenen 17.03.2022 tarih ve 00 ... yevmiye numaralı ihtarname ile davalı ... Ltd. Şti'ye, 01.10.2020 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesindeki yükümlülüklerin yerine getirilerek tescil işleminin yapılmasının, yine sözleşme kapsamında tapuda devir yapılması halinde kalan satış bedelinin ödeyeceğinin ihtar olunduğunu, çekilen ihtarnameye herhangi bir şekilde cevap verilmediği gibi şifai görüşmelerde dava konusu bağımsız bölümün tapusunun verilmeyeceğinin belirtildiğini, müvekkilinin mağdur olduğunu belirterek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini, terditli olarak dava konusu satış vaadi sözleşmesindeki, bağımsız bölümün rayiç bedelinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte, rayiç bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin satış vaadi sözleşmesinin düzenlenme tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte günümüz değerine güncellenerek davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... Sanayi ve ... Ltd. Şti arasında Kocaeli ili, İzmit ilçesi, Ş. ... köy Mahallesi, 1 77... parsele ilişkin .... Noterliği 12.04.2017 tarih ve ... yevmiye numarası ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, sözleşmede dava dışı yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan dava konusu 4. kat 141 nolu bağımsız bölüme ilişkin davacı ile dava dışı yüklenici ... Sanayi ve ... Ltd. Şti arasında 27.12.2017 tarihinde dava konusu bağımsız bölümün yapılması ve satıcı tarafından alıcıya devredilmesine ilişkin alacağın temliki hükmünde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, dava dışı yüklenici ... Sanayi ve ... Ltd. Şti ile davalı ... Ltd. Şti arasındaki 11.07.2020 tarihli protokol ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki yükümlülüklerin davalı ... Ltd. Şti'ye devredildiğini, devir sonrası müvekkili ile davalı ... Ltd. Şti arasında 01.10.2020 tarihinde yeni bir Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi imzalanarak sözleşme kapsamında satış bedellerinin yeniden belirlendiğini, kararlaştırılan satış bedelinin tamamının müvekkil tarafından ödendiğini, müvekkili tarafından.... Noterliği tarafından düzenlenen 17.03.2022 tarih ve 00 ... yevmiye numaralı ihtarname ile davalı ... Ltd. Şti'ye, 01.10.2020 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmesinin ve tapuda tescil işleminin yapılmasının, tapuda devir yapılması halinde kalan satış bedelinin ödeyeceğinin ihtar olunduğunu, çekilen ihtarnameye herhangi bir şekilde cevap verilmediği gibi şifai görüşmelerde dava konusu bağımsız bölümün tapusunun verilmeyeceğinin belirtildiğini, müvekkilinin mağdur olduğunu, tapudan gelen cevabi yazıya göre dava konusu taşınmazın 23.03.2022 tarihinde davalı adına satışının yapıldığını, yapılan işlemin gerçek satış olmayıp, mal kaçırmak amacıyla muvazaalı yapılan bir satış olduğunu belirterek, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın görevli mahkemede açılmadığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekil şartını haiz olmadığından geçersiz olduğunu, dava konusu 4. kat 141 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına kayıtlı olmadığından davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davacının rayiç bedel istemine, faiz tarihi, faiz türü ve oranına itirazlarının bulunduğunu, davacının iddialarını kabul anlamına gelmemekle birlikte alacakların zamanaşımına uğradığını, davacının birleşen dosya davalısı ile müvekkili arasında satış işleminin muvazaalı olduğu yönündeki iddialarını kabul etmemekle birlikte davacının muvazaa iddialarını ispatlayacak herhangi bir delil sunmadığını, müvekkili ile birleşen dosya davalısı arasında gerçekleşen satış işleminin gerçek bir satış işlemi olduğunu, davacının muvazaa iddialarının tamamen soyut ve asılsız olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ile davalı ... Ltd. Şti. arasında kablo alım satımı üzerine ... yapıldığını, bu ... neticesinde davalı ... Ltd. Şti.'nin malın karşılığında dava konusu taşınmazı müvekkiline devretme borcu altına girdiğini, taraflar arasında 4.000.000,00 TL değerinde bir ... gerçekleştirildiğini, satılan ürünlerin faturalı olduğunu ve ticari defterlere işlendiğini, tapu siciline güven ilkesi gereği müvekkili tarafından dava konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir ayni hak ve şerh olmaması sebebiyle malın teslimini gerçekleştirip taşınmazı devraldığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin taşınmazın üçüncü bir kişiye devrinin önünde hukuki bir engel oluşturmadığını, ancak ilgilisine şahsi hak sağladığından bu hakkın kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemeyeceğini, satış vaadi sözleşmesinin davacı ile asıl dava davalısı arasında hüküm doğuracağını, müvekkilinin iyiniyetle taşınmazı iktisap ettiğini, davacının muvazaa iddialarını ispata ilişkin taraflarını bağlayıcı delil sunamadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava dışı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici ... Sanayi ve ... Ltd. Şti arasında Kocaeli ili, İzmit ilçesi, Ş. ... köy Mahallesi, 1 77... parsele ilişkin .... Noterliği 12.04.2017 tarih ve ... yevmiye numarası ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı, 11.07.2020 tarihli protokol ile sözleşmenin davalı yüklenici ...'ne devredildiği, dava konusu taşınmazın arsa malikleri tarafından davalı yükleniciye bırakıldığı ve temlik edildiği, devir sonrası davacı ile davalı yüklenici arasında 01.10.2020 tarihli adi yazılı sözleşme ile dava konusu bağımsız bölümün satış bedelinin 230.000,00 TL olarak yeniden belirlendiği, davacı tarafça 100.000,00 TL'nin peşin ödendiği geriye kalan bedelin ise dava konusu bağımsız bölümün krediye uygun hale geldiğinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davalı yükleniciye bırakılan dava konusu taşınmazın devrine ilişkin davacı ile yüklenici arasındaki 01.10.2020 tarihli temlik sözleşmesinin 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince yazılı olması yeterli olduğu görülmekle, sözleşmenin geçerli olduğu, satış vaadi sözleşmesi geçerli olsa da tapu maliki birleşen dava davalısı ... olduğundan tapu iptal ve tescil şartları oluşmadığından asıl dava yönünden tapu iptal tescil isteminin reddine, terditli tazminat istemi yönünden ise dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin 900.000,00 TL olduğu, sözleşme gereğince kararlaştırılan 230.000,00 TL'nin 100.000,00 TL'sinin ödendiği, 900.000,00 TL'nin 10/23 oranı karşılığı 391.304,35 TL'nin gerçek ve güncel müspet zarar olduğu gerekçesi ile terditli talep yönünden davanın kısmen kabulü ile dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, birleşen dava yönünden ise asıl ve birleşen dava davacısı ile asıl dava davalısı yüklenici arasında adi yazılı alacağın temliki niteliğindeki bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmenin geçerli olduğu, ancak dava konusu bağımsız bölümün birleşen dava davalısı ... adına kayıtlı olduğu, birleşen dava davalısı ...'in yolsuz tescili bilen/bilmesi gereken kişilerden olduğuna veya tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet hakkı kazanan üçüncü kişilerden olmadığına ilişkin iddianın ispatlanamadığı gerekçesi ile asıl davada tapu iptal ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen dava davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen dava davacı vekili birleşen dava yönünden temyiz dilekçesinde; müvekkili tarafından.... Noterliği tarafından düzenlenen 17.03.20 22... 49 yevmiye numaralı ihtarname sonrası dava konusu taşınmazın 23.03.2022 tarihinde birleşen dava davalısı adına satış yapıldığını, müvekkili mağdur etmek amacıyla dava konusu bağımsız bölümle birlikte 4 ayrı bağımsız bölümün aynı davalıya satış yolu ile devir yapıldığını, birleşen dava yönünden davalı taraf asıl davada davalı yüklenici ile aralarındaki ticari ilişkisinin bulunduğunu ve alacaklı olduğu için iş bu dairelerin kendisine devredildiğini beyan etmiş ise de mahkemece muvazaa iddiasına ilişkin inceleme yapmadan hüküm kurulduğunu, ihtarname sonrası müvekkili ile birlikte ihtar çeken 5 kişiye ait bağımsız bölümlerin devrinin davalı ...'e yapıldığını, birleşen dava yönünden vekalet ücretine hükmedilmesinin haksız olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, asıl ve birleşen dava davacı vekilince birleşen dava yönünden temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.