Mahkememizde görülmekte olan Menfi Tespit (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVACI İDDİASI VE TALEP: Müvekkili ile davalı kiraya veren arasında, ... ili ... ilçesi ... Mahallesi, ... Caddesi, ... adresinde bulunan ofise ilişkin olarak 01.09.2021 tarihli bir kira sözleşmesi akdedilmiştir. 2024 yılına ilişkin yeni kira dönemi için kira bedeline yapılacak artış oranı konusunda taraflar arasında e-posta yazışmaları yoluyla çeşitli görüşmeler gerçekleştirilmiş; ancak, hem söz konusu ofis hem de diğer ofis için uygulanacak artış oranında uzlaşma sağlanmadığı, Bu gelişmeler üzerine, müvekkili tarafından ...

15.Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, davalı kiraya veren tarafından talep edilen 9679 oranındaki kira artışının "..." adresindeki ofis yönünden kabul edilmediği ve yeni kira döneminde sözleşmenin yenilenmeyeceği açıkça ihtaren bildirildiğinden — 01.09.2021 Tarihli Kira sözleşmesinin yenilenmeyerek 31.08.2023 tarihinde kullanımdan vazgeçilerek kiraya verene teslim edildiği, Kiraya veren, yenilenmeyen kira sözleşmesine dayanarak, 2024 yılı Nisan-Ağustos aylarını kapsayan ve 1 yıllık hizmet bedeline denk gelen cezai şart alacağını gerekçe göstererek müvekkili aleyhine ...

13.İcra Dairesi'nin... E. sayılı dosyası iled icra takibi başlattığı icraya ilişkin ödeme emrinin, 22.04.2024 tarihinde "tanınmıyor" şerhi ile tebliğ edilemeden geri döndüğünü, müvekkilinin tahliye edilen ve kullanılmayan taşınmaza ilişkin kira bedellerinden sorumlu tutulamayacağını, 01.09.2021 tarihli sözleşmenin 17.maddesinde sözleşmenin sözleşme sona erme tarihinden 2 ay önce yazılı bildirimle sona erdirilebileceği belirtildiği, devamında aksi durumda sözleşmenin ücret haricindeki hükümlerinin devam edeceğinin belirtildiği, yine sözleşmenin 3.maddesinde davalının yeni kira dönemine ilişkin ücret bilgisini sözleşmenin sona ermesinden 15 gün önce bildireceğinin belirtildiği,, Bu durumun müvekkilinin bilmediği bir artış oranını peşinen kabulü halini doğurduğunu, Bu düzenleme borçlar kanunun genel hükümlerine ve kiracı aleyhine düzenleme yasağının ihlali olduğunu, Müvekkilinin kendisine yasal artış oranını aşacak şekilde bildirilen yeni fiyatı kabul etmemiş ve sözleşmeyi haklı nedenle yeni dönemden önce feshettiğini, Kira sözleşmesinin 5. maddesinin 3. paragrafı uyarınca, kiralananın olağan kullanımından kaynaklanan yıpranmalar zarar olarak kabul edilmemekte ve müvekkilinin bu hususlardan sorumlu tutulmadığını, Aynı doğrultuda, TBK m.334/1 uyarınca da kiracı olağan yıpranmalardan sorumlu değildir. Ancak davalı, dava konusu icra takibinde bu yıpranmaları da haksız ve hukuka aykırı şekilde talep ettiğini, Davalının, sözleşmenin devam ettiği dönemde düzenli olarak fatura kesmişken, dava konusu icra takibine konu edilen Nisan-Ağustos ayları için hiçbir fatura düzenlemediğini, Ayrıca, sözleşmenin sürdüğünü iddia ettiği 2023 Eylül-Aralık ile 2024 Ocak-Mart aylarını takibe dahil etmediğini ifade ederek, Tahkikat sonuçlanana kadar, ...

13.İcra Dairesi ...E. sayılı dosyası kapsamında, icra veznesindeki paranın alacaklıya ödenmemesi yönünde teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesi; aksi kanaatte ise İİK m.72/3 uyarınca ihtiyati tedbir kararı verilmesi, Haksız ve hukuka aykırı olarak başlatılan icra takibine karşı, müvekkilinin borçsuz olduğunun tespiti ile icra takibinin iptali, Davalının %20 oranında kötü niyet tazminatına mahküm edilmesi, Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesi talep etmiştir.

DAVALI CEVABI : Davalı alacaklı ... şirketi tarafından, borçlu olduğu savlanan davacı ...Ltd.Şti. aleyhine 18.04.2024 tarihinde başlatılan ilamsız takipte; 475.259,60 TL, asıl alacak 11.455,06 TL işlemiş faiz 486.714,66 TL alacağının, asıl alacağına takip tarihinden itibaren yıllık 651,25 avans faizi ile birlikte tahsili talep ettiği, Borcun sebebini ise; Asıl “Alacak 01/04/2024 (Sözleşme Gereği 2024 Yılı Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos Ayları Hizmet Bedeli Alacağı Ve Sözleşme Gereği 1 Yıllık Hizmet Bedeline Denk Gelen Cezai Şart Alacak Hakkı Saklı Kalmak Kaydıyla Hizmet Sözleşmesi Gereği Açık Hesap Bakiyesi Alacağı) 475.259,60 TL olarak belirlendiği, davacı ile davalı müvekkili arasında kurulan sözleşmenin hizmet sözleşmesi olduğu, sözleşme süresi uzamış olduğundan davacının müvekkile karşı ödenmemiş borçlarının bulunduğu açıkça ortada olduğu bu nedenle davacının ihtiyati tedbir talebinin de reddi gerektiği, yargılama gideri ve vekalet ücretini davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE: Mahkememizin 15/08/2024 tarihli,...Esas,... sayılı kararı Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi'nin 21/11/2024 tarihli, ...Esas, ... Karar sayılı ilamı ile BOZULMAKLA, dava mahkememizin yukarıdaki esasına kaydı yapılıp incelendi. Taraflara usulüne uygun davetiye tebliğ edilmiş olup, ... 13. İcra Dairesinin ... e sayılı dosyası, dosya içerisine alınmıştır.

Bilirkişi tarafından hazırlanan 05/12/2025 tarihli raporunda; Taraflar arasında ... ili ... ilçesi ... Mahallesi, ... Caddesi,... No'lu Bağımsız Dış Kapı No: ... adresinde bulunan ofise ilişkin olarak 01.09.2021 başlangıç tarihli 1 yıl süreli 20.501,65 TL *KDV 3.690,30 - 24.191,95 TL bedelli kira sözleşmesinin düzenlenmiştir. Sözleşmenin 17. Maddesi sözleşmenin süresi başlığını taşımakta olup, sözleşmenin süresi süresinde Aksi belirtilmedikçe iş bu sözleşme ücretleri dışında aynı hüküm ve koşullarla birlikte birer yıllık süreler ile uzar...” hükmü bulunduğu, sona ermesinden 2 ay önce taraflarca yazılı bildirimde bulunmak kaydı ile sonlandırılabileceği, 01.09.2022 tarihinde, aylık kira bedelinin KDV dahil 31.683,00 TL olarak belirlenip sözleşmenin 31.08.2023 tarihine kadar uzatıldığı; davacı kiracının ise, sözleşmenin bitimine 3 gün kala, 28.08.2023 tarihinde sözleşmeyi uzatmayacağını ve taşınmazı (mecuru) boşaltacağını kiraya verene (davalıya) bildirdiği, ayrıca 02.09.2023 tarihinde taşınmazı boşalttığını WhatsApp mesajı aracılığıyla ilettiği, Somut olayda çözümlenmesi gereken temel sorun, kira sözleşmesinin haklı bir sebeple sona erip ermediği noktasında toplanmakta olduğu, Ancak, bu haklılık durumunun tespiti, mesleki uzmanlık alanım dışında kalan bir konu oluduğu, Ayrıca, tarafların ticari defterlerinde bu hususa ilişkin doğrudan bir rakamsal veriye de rastlanmadığı, Nitekim, davacı taraf davalı aleyhine menfi tespit davası açmış olup, davalı tarafın davası ise sözleşmenin haksız feshedildiği iddiasına dayalı olarak tazminat talebine işkin olduğu, Dolayısıyla davacının, icra takibine konu olan 486.714,66 TL tutardan borçlu olup olmadığı noktasında herhangi bir tespit yapılamadığı kanaatine varmış, iş bu rapor sunulmuştur.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi'nin 21/11/2024 tarihli, ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile ; Dairece duruşma yapılmasına gerek olmadığı, taraflar arasındaki ihtilafın hizmet sözleşmesinden kaynaklandığı ve tarafların tacir olduğu görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu, yargılamanın görevli Asliye Ticaret Mahkemesince yapılması gerektiğinden Mahkemece verilen görevsizlik kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/3 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermesi gerektiği şekilinde karar kurulmuşutr.

Bilirkişi tarafından hazırlanan 05/12/2025 tarihli raporunda; Davacının fesih bildiriminin süresinde olmadığı, bu bakımdan davalının icra takibine konu cezai şart niteliğindeki alacakları talep edebileceği, sonuç ve kanaatine varmış bulunmaktayım.

Dava; Taraflar arasında hizmet sözleşmesinden kaynaklı davalı tarafından davacı hakkında başlatılan ... 13. İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasından dolayı davacının borçlu olmadığının tespiti ile takibin iptaline ilişkindir.

Davalı alacaklı ... şirketi tarafından davacı ...Ltd.Şti. aleyhine 18.04.2024 tarihinde başlatılan ilamsız takipte; 475.259,60 TL asıl alacak ile 11.455,06 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 486.714,66 TL alacağının, asıl alacağına takip tarihinden itibaren yıllık %51,25 avans faizi ile birlikte tahsili talep edilmiştir. Borcun sebebini ise; Asıl Alacak 01/04/2024 (Sözleşme Gereği 2024 Yılı Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos ayları hizmet bedeli alacağı ve sözleşme gereği 1 yıllık hizmet bedeline denk gelen cezai şart alacak hakkı saklı kalmak kaydıyla hizmet sözleşmesi gereği açık hesap bakiyesi alacağı) 475.259,60 TL olarak belirtmiştir.

Taraflar arasında, ... ili ... ilçesi ... Mahallesi, ... Caddesi, ...adresinde bulunan ofise ilişkin olarak 01.09.2021 tarihli bir kira sözleşmesi akdedildiği, sözleşmenin 1 yıl süreli olarak imzalandığı, kira bedeli olarak 20.501,65 TL +KDV 3.690,30 = 24.191,95 TL miktar üzerinden anlaşma sağlandığı anlaşılmaktadır. Davacı tarafça ...

15.Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile “… davalı kiraya veren tarafından talep edilen kira artışının "..." adresindeki ofis yönünden 26.850,00 TL olarak kabul edilmediği, ..Ofisin kullanımının devam etmeyeceği, ... nolu ofis yönünden ise TÜFE oranında artışının yapılıp kullanıma devam edileceği ihtarı gönderilmiştir. Davacı kiracı tarafından gönderilen ihtarname ile dava konusu olmayan ... nolu mecurun kira sözleşmesi fesih edilmiş ve dava konusu olan ... numaralı mecurun ise sözleşmesi 26.850 TL + KDV =31.683,00 TL olarak 1 yıl daha uzamıştır.

Sözleşmenin 17. Maddesi sözleşmenin süresi başlığını taşımakta olup, "sözleşmenin süresinde sona ermesinden 2 ay önce taraflarca yazılı bildirimde bulunmak kaydı ile sonlandırılabilir. Aksi belirtilmedikçe iş bu sözleşme ücretleri dışında aynı hüküm ve koşullarla birlikte birer yıllık süreler ile uzar…" hükmü bulunmaktadır.

Sözleşmenin 9. Maddesinde “…sözleşmenin bu madde de sayılan haller sebebiyle ... tarafından fesih edilmesi halinde Smartoffisin bu sebeple doğan zararları tazmin hakları ile müşterinin ödemekle yükümlü olduğu muaccel borçları yanında müşteri, ayrıca tahsis sözleşmesinin sonuna kadar ki ücretlerin toplamına denk gelen tutarda cezai şart ödemekle yükümlüdür….” hükmü bulunmaktadır.

Kira sözleşmesinin 01.09.2021 tarihinde başladığı ve 31.08.2022 tarihinde yenilendiği, 28.08.2023 tarihinde ise davalı tarafın, sözleşmenin bitimine 3 gün kala sözleşmenin yeni dönem için yenilenmeyeceğini belirterek, 31.08.2023 tarihinde taşınmazı boşalttığını beyan ettiğine dair bildirimde bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu olayda, kiracının “erken feshi” söz konusudur. Kiracı, sözleşme süresinin sonuna kadar sözleşme ile bağlıdır; ancak bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir veyahut erken feshi için haklı bir sebebi bulunmalıdır. Burada kiracı, haklı bir nedene dayanmaksızın sözleşme ilişkisini vaktinden önce sona erdirdiği için haksız fesih durumu söz konusudur.

Davacı tarafından, ihtar edilen ...

15.Noterliği ... tarih ... Yevmiye No'lu ihtarname ile; kiraya veren tarafından her iki ofis için talep edilen mevcut kontrat bedeli üzerinden %79'luk artış oranının yüksek olduğu, bu oranın kabul edilmediği, yeni dönemde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği hususlarının davalı şirkete bildirildiği dolayısıyla sözleşmenin feshinin süresinde yapıldığı iddia edilmiştir. Ancak somut sözleşme açısından 01.09.2022 tarihinde, aylık kira bedelinin KDV dahil 31.683,00 TL olarak belirlenip sözleşmenin 31.08.2023 tarihine kadar uzatıldığı anlaşılmaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 17. maddesinde; “… sözleşmenin sona ermesinden 2 ay önce” ihtar yükümlülüğü öngörülmüş olmasına rağmen, davacının sözleşmenin bitimine 3 gün kala, 28.08.2023 tarihinde sözleşmeyi uzatmayacağını ve taşınmazı (mecuru) boşaltacağını kiraya verene (davalıya) bildirdiği, ayrıca 02.09.2023 tarihinde taşınmazı boşalttığını WhatsApp mesajı aracılığıyla ilettiği anlaşılmaktadır. Bu bakımdan yapılan fesih bildiriminin süresinde olmadığı, davacının basiretli bir tacir gibi davranmadığı, fesih bildiriminin yasada belirtilen şekillere ve süresine uygun olarak gerçekleştirmediği dolayısıyla haksız fesih niteliğinde olduğu sonucuna varılmaktadır.

Her ne kadar davacı tarafından kanunda 15 gün önceden bildirim yükümlülüğünün düzenlendiği, bu düzenlemenin emredici oluğu dolayısıyla iki aylık sürenin de geçersiz olduğu ileri sürülmüş ise de davacının kanunda yer alan 15 günlük bildirim süresine de uymadığı anlaşılmaktadır. Tarafların basiretli davranmakla yükümlü tacir oldukları ve sözleşmenin de özgür iradeleriyle yapıldığı göz önüne alınarak açılan davanın reddine karar verilmiştir.

1.Davanın REDDİNE,

2.Bu dava sebebi ile alınması gereken 732,00-TL karar harcından peşin alınan 8.311,87 -TL harçtan arta kalan 7.479,87-TLnin hüküm kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,

3.Yürürlükte bulanan avukatlık asgari ücret tarifesine göre belirlenen 76.041,54-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

4.Davalı tarafından yapılan 232,00-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

5.Davacının yaptığı yargılama giderinin kendi üzerine bırakılmasına,

6.Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşamaması nedeni ile devletçe karşılanan arabulucu ücreti 3.600,00 TL 'nin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

7.Taraflarca yatırılan gider avansından bakiye kalan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep etmeleri halinde iadesine,

Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı 5235 sayılı Kanun'un 33-(1), 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 341-(1) ve devamı maddeleri uyarınca, gerekçeli kararın usulen taraflardan her birine tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre dahilinde, Mahkememize dilekçe ile başvurmak suretiyle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 19/02/2026