Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Haksız Rekabetten Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; "Davacı ... ana şirketlerinden aldığı yetkiye istinaden davaya konu AVM'de işletmekte olduğu fast food restoranları olan ... sistemlerinin benimsenmesi ve kullanılması için Türkite de lisans haklarına sahip olan şirket olduğu. Ticari faaliyetleri fast food sektörüne ilişkin olduğundan kazanç elde etmesi, bankodan sattığı ürünlerin AVM ortak alanlarındaki masalarda tüketilebilir olmasına bağlı olduğu, Müvekkil şirketin AVM'lerdeki ticari faaliyetini gereği gibi yerine getirebilmesi için AVM yemek bölümü ortak alanındaki masa ve sandalyelerin yeter sayıda ve müşteriler tarafından rahatlıkla kullanılabilir vaziyette olması gerektiği, Davalının davaya konu ... AVM'de ... adlı işletmeyi AVM kiracısı olarak işlettiği. Şirket ile davalının aynı yemek katında faaliyet gösterdiği. Davalının herkesin eşit kullanımına özgülenmiş bulunan kiralanamaz ve işgal edilemez nitelikteki AVM ortak yemek alanın bir kendi kullanımına ayırdığı ve bu işgali neticesinde ortak alanlardaki oturum sayılarının azaldığı. Söz konusu işgal alanının yalnızca davalının müşterilerinin kullanabildiği. Bu nedenle şirket müşterilerinin ortak alan masalarını ve sandalyelerini kullanamadığı, Kat Mülkiyeti Kanunu AVM hakkındaki yönetmelik, kira sözleşmeleri ve ilgili sair mevzuat uyarınca... ortak alanı olan yemek katındaki oturum alanlarının bu alanda hizmet veren kiracı işletmelerinin eşit kullanımına özgülendiği. Kiralanamaz ve işgal edilemez nitelikte olduğu. Davalının ortak oturum alanına hususi masa sandalye ve servis koyarak haksız ayrıcalık elde etmektedir. Davalının ortak alanlarındaki masalarının şirket müşterileri tarafından kullanılamadığı, Davalının bu davranışı eşit ve ortak kullanımını engellediği. Davalının bu keyfi davranışının Müvekkil Şirketi büyük zarar ve kayıplara uğrattığı, Davalının işgali ile oturum yerlerinin azalmasına bağlı olarak satın aldıkları ürünleri tüketebilecekleri bir masa bulamayan müşterilerin restoranlarını tercih etmedikleri. Dolayısıyla bu süreçte Müvekkil şirketin ekonomik menfaat ticari itibar ve müşteri kaybına uğradığı. Uğramakta oldukları kayıp ve zararların her geçen gün artmaya devam ettiği. Giyim mağazalarında “Vitrin” ne kadar önemli ise .... restoranlarında “Ortak Oturum Alanlarının” o kadar önemli olduğu. Oturum sayılarının şirket bakımından kabul edilemez oranda azalması sonucunu doğuran açık hukuka aykırılık ve haksız fiiller, Noterlik Tespit Tutanağı, İhtarnameler, Fotoğraflar ve diğer ispat vesikaları ile kesinlik kazandığı. Davalının haksız fiilde bulunmaya devam etmemek ve neden olduğu zararları gidermek zorunda olduğu, Haksız rekabete ilişkin düzenlemeler ve sair ilgili mevzuat zımnında telafisi imkansız zararların önlenmesi bakımından Yargılamanın sonu ve davalının savunması beklenmeksizin tedbiren, haksız rekabetin men ine açık tecavüz ve haksız el atmanın ekteki bilirkişi raporu ile tevsik olup iddiaları sübut bulunduğundan ve işbu haksızlıklar halen devam ettiğinden eşitlik adına ithiyati tedbiren davalının tüm materyallerinin ortak alandan toplatılmasına, Davanın esası bakımından bağımsız bölüme konu olmayan ortak alanlarındaki haksız rekabetin kalıcı olarak önlenmesine, Ortak alanların kira sözleşmesindeki haline getirilmesi, alanların standart masalar ile eşit vaziyette faydalanmasına elverişli hale getirilmesine, Müvekkil şirketin kaybettiği ekonomik menfaatler ve mahrum kaldığı kazanç miktarının Sayın Mahkemece atanacak bilirkişilerin yapacağı hesaplamalar ile restoranlara ait satış ortalamalarının ve ihlal nedeniyle tercihi değişen müşteri sayılarının tespitleri neticesinde belirli hale geleceğinden huzurdaki davada uğradıkları zararlar ve mahrum kalınan kazancına yönelik olarak fazlaya dair her türlü hakları saklı kalmak kaydıyla davalı aleyhine şimdilik 20.000 TL belirsiz alacak tazminatına hükmedilmesine, Haksız rekabete yol açmak suretiyle müvekkil şirkete ve markalarına verilen zarar , tüketiciler nezdinde sarsılan güven ve itibar nedeniyle uğradıkları ticari itibar kaybına yönelik 50.000 TL tazminatın davalıdan alınarak şirkete verilmesine, Tüketiciyi tercihlerini değiştirmek zorunda bırakmak suretiyle şirketi muhtemel kazançtan mahrum bırakan tüm eylem ve uygulamalara son verilmesi ve geri dönülmesi bu uygulamaların başladığı tarihten itibaren uğradıkları tüm zarar ve ziyanın davalı tarafından giderilerek tazmin edilmesine karar verilmesini..." talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; "Öncelikle İşbu davanın husumet yokluğundan reddi gerektiği. Şahsının işbu davada taraf sıfatı bulunmadığı. Söz konusu AVM nin sahibi ve işletmesinin...A.Ş. olduğu.

Davacı tarafın iddialarını ve taleplerini tarafına yöneltmesinin mümkün olmadığından davanın husumet yokluğundan reddi gerektiği, Davacının ... ile imzaladığı kira sözleşmelerinde yer alan maddelerden görüleceği ortak kullanım yerlerinin AVM sahibi tarafından tahsis edilebilmesine açıkça muvafakat etmiş bulundukları. AVM de yer alan diğer bir kiracı olan şahsına karşı haksız olarak ikame edilen iş bu davadaki hukuki dayanaktan yoksun talepler akdedilen sözleşmelere ve yasal mevzuata aykırı olduğu. Kat mülkiyeti kanunu ve tapu kaydı gereğince ortak alanların kullanım hakkının zaten AVM sahibi firmaya ait olduğu ortada iken açılan bu davanın reddedilmesi gerektiği, Kesinlikle davanın kabulü anlamını taşımaması kaydı ile iş bu davadan AVM sahibi firmanın sorumlu olacağının tartışmasız olduğu. Bu nedenle davacı tarafından işbu dosyada hasım gösterilmeyen AVM sahibi şirkete davanın ihbar edilmesi gerektiği.Bu beyanlarının doğrultusunda davanın Sayın Mahkemece.... A.ş. ye ihbarını talep ettiği, Yukarıda belirtilen ve re'sen gözetilecek nedenlerle; Davanın öncelikle esasa girilmeksizin hukuki yarar yokluğu, husumet, derdestlik, yetki, görev dava şartı yokluğu ve zaman aşımı itirazları doğrultusunda reddine, Davanın ... adresinde bulunan ... A.ş ye ihbarına, Her halükarda şahsımın iş bu dava da her hangi bir sorumluluğunun bulunmadığının tespiti ile haksız davanın reddine karar verilmesini, tüm yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini..." savunmuştur.

02/07/2025 tarihli bilirkişi raporu, ihtarnameler, kira sözleşmeleri ve tüm dosya kapsamı.

Dava; kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat talebine ilişkindir. ...

6.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasının incelenmesinde; iş bu davanın davacısı olan tarafça AVM sahibi olan ...A.Ş aleyhine kiralanan dükkânların bulunduğu yemek katının ortak alanında bulunan ortak kullanımına ayrılmış olan yerdeki masa sayılarını, bir takım diğer kiracı restoranlara haksız bir şekilde tahsis edilerek bu restoranlara imtiyaz sağladığından bahisle tazminat talepli dava açıldığı, mahkemece davanın reddine karar verildiği ve kararın ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nin ...Esas ...karar sayılı kararı ile kesinleşmiş olduğu anlaşılmıştır.

Bilirkişi heyetinden alınan 02/07/2025 tarihli raporunda özetle; "Teknik inceleme neticesinde: Dava konusu alışveriş merkezinde, bağımsız bölümlerin dışında kalan ve mimari proje ile ruhsatta "ortak alan" olarak tanımlanmış mahallerin, alışveriş merkezi yönetimi tarafından bazı bağımsız bölüm kullanıcılarına ve davacıya kiraya verildiği; bu mahallerin fiilen rakip restoranların ve diğer müşterilerin kullanımına kapatıldığı; Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. ve 19. maddeleri gereği ortak yerlerin tüm maliklerin oybirliği olmaksızın belirli kişi veya işletmelerin kullanımına özgülenmesinin mümkün olmadığı; yine 3194 sayılı İmar Kanunu ve onaylı projeler çerçevesinde, ortak mahallerin amacı dışında tahsisinin veya kullanımının yapı ruhsatına ve kullanım izin belgesine aykırılık teşkil ettiği; Bu bağlamda, alışveriş merkezinin ortak kullanım alanlarının davalı işletmeye tahsis edilerek diğer bağımsız bölüm kullanıcılarının ve müşterilerin serbestçe kullanımının engellenmesinin, hem Kat Mülkiyeti Kanunu'na hem de İmar Kanunu'na aykırılık teşkil ettiği; ortak alanların bu şekilde kapatılmasının, diğer bağımsız bölüm maliklerinin eşit kullanım hakkını ihlal etmekte olduğu, Borçlar mevzuatına yönelik inceleme neticesinde: Bilirkişi olarak kayıtlı olduğum iste uyarınca uzmanlık alanımdaki TBK-TMK kapsamında inceleme yapıldığında, Dava dilekçesinde “davalının haksız eylemleri, haksız rekabet oluşturması neticesinde davacının tüketiciler nezdinde sarsılan güveni ve itibarı nedeniyle uğranılan ticari itibar kaybına yönelik 50.000TL.lik tazminata hükmedilmesi” talep edilmiş olup aynı AVM içinde bulunun davalının haksız fiil işlediği iddia edilmekle bu noktada manevi tazminatın talep edilebilmesi için TBK m. 49 hükmü uyarınca kişilik hakkına hukuka aykırı tecavüzle, yani borca aykırı bir davranışla manevi zarar (kişilik hakkına vaki tecavüzden duyulan acı, elem ve ızdırap vs.) arasında uygun illiyet (nedensellik) bağının olması gerektiği'; her ne kadar yukarıdaki teknik inceleme neticesinde davalının davacının hakkını ihlal ettiği tespit edilmiş ise de ticari itibar kaybı olarak manevi zarara uğradığını iddia eden davacının, HMK m. 194(1) ve TMK m. 6 hükümlerince manevi zarara uğrayıp uğramadığını somutlaştırıp somutlaştırmadığı; dosya kapsamına sunulan deliller uyarınca davacının manevi zarara uğrayıp uğramadığı, TBK m. 114/11, TBK m. 58/1 hükümleri uyarınca aranan şartların uyuşmazlıkta oluşup oluşmadığı yönündeki değerlendirmenin, TMK m. 4 hükmü gereğince münhasıran Sayın Mahkeme'ye ait olduğu, Mali inceleme neticesinde: Dava dilekçesinde “davalının haksız eylemleri, haksız rekabet oluşturması, haksız elatması neticesinde davacının kaybettiği ekonomik menfaatlerin ve mahrum kaldığı kazanç miktarının, restoranlara ait satış ortalamalarının ve ihlal nedeniyle tercihi değişen müşteri sayılarının tespitleri neticesinde tespiti ile uğranılan zararlar ve mahrum kalınan kazanç için şimdilik 20.000TL.lik tazminata hükmedilmesi” talep edilmiş olup rapor içerisinde yapılan açıklamalar muvacehesinde, dosyaya mübrez belge, bilgi, takip dosyası, Davacı yana ait 2017-2018 ve 2019 yıllarına ait ticari defterleri ile sınırlı olarak yapılan tespit, inceleme ve değerlendirmeler neticesinde davacı ...A.Ş, tarafından incelemeye sunulan 2017-2018 ve 2019 yıllarına ait ticari defterlerin TTK. ilgili hükümleri yönünden e uygun tutulmuş olduğu, Şubelerin 2017-2018 ve 2019 yıllarındaki satışlarına ve bu satışları oluşturan fiş sayılarına bakıldığında sürekli bir artış olduğu, 2017 yılına ait satışlar 9.569.290.-TL'den %14 artışla 10.943.425,00.-TL ve 2019 yılında da %24 artışla 13.565.382,00.TL'ye ulaşmıştır. Fiş sayılarına bakıldığında 2017 yılındaki fiş sayısı 577.941 adet iken %43 artışla 591.946 adete ulaşmış ve 2019 yılında ise %47 artışla 631.216 adet fişe ulaşmıştır. Dosya kapsamı incelendiğinde bu talebe ilişkin bir değerlendirme yapmanın mümkün olmadığı..." rapor edilmiştir.

Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı itibariyle; davacı tarafça .... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesinde bulunan ...'de içerisindeki bir kısım dükkan ve restoranların ...A.Ş'den kiralandığı, aynı AVM'de dava dışı ... Gıda San. Tic. A.Ş. tarafından kiralanan restoranda davalının da alt kiracı konumunda bulunduğu, davalı tarafın AVM yemek katının ortak alanında bulunan tüm restoran ve müşterilerin kullanımına ayrılmış yerde haksız bir şekilde kendisine masa tahsis ederek imtiyaz sağladığı ve bu surette kendi kira sözleşmesinde bulunan oturum sayısının ve alanın azalması nedeniyle uğradığı tüm zarar ve ziyanın giderilmesi talebiyle iş bu davanın açılmış olduğu anlaşılmıştır. ...

6.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasında davacı yanca kiralanan dükkan ve restoranlara ilişkin olarak yapılan keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda ".. AVM'nin yemek katındaki ortak alanların onaylı mimari projesinde gösterilen kapasitesinden çok fazla sayıda masa, sandalye ve oturma gruplarıyla donatılmış durumda olduğu, ancak yemek katına müşterilerin ilgi ve rağbetinin fazla olmasından, bahse konu fazlalıkların hepsinin de ihtiyaca binaen fonksiyonel durumda oldukları, hizmet açısından ve müşteri memnuniyeti bakımından fevkalade iş gördükleri ve yemek katının bu yöndeki oturma aları açığını kapattıklarının saptandığı, aynı şekilde davacı taraf restoran müşterilerinden ayakta kalanlarının da bu fazlalıklardan istifade eder durumda olduklarının müşahede edildiği..." tespit edilmiştir. Davacı ile kiraya veren ... A.Ş arasındaki Kira Sözleşmesi'nin “Tarafların Hak ve Yükümlülükleri'ni belirten 19.1.4. maddesinde; “Kiraya veren; AVM'nin genel çalışmasını aksatmayacak tedbirleri almak suretiyle, ortak kullarıım yerlerini zaman zaman inşaat ve tadil amacıyla kapatmaya, sadece bazı ilgililere tahsise ve üzerinde dilediği gibi tasarrufa, istediği zaman istediği süre ile çeşitli promosyon faaliyetleri düzenlemeye, çeşitli aletler ve dekoratif ürünler koymaya ve kiralamaya yetkilidir', 19.1.8. maddesinde, “Kiraya veren, ortak alanların bazı bölümlerini 3ncü şahıslara kiralayabilme hakkını mahfuz tutmaktadır. Kiraya veren, bu kiralık alanları satış ve reklam amaçlı standların kurulması ve işletilmesi için kullanmaya veya 3ncü şahıslara kullandırmaya yetkilidir. Bunlardan elde edilecek gelir, münhasıran kiraya verene ait olacak, ortak giderlerin ve yönetim giderlerinin ödenmesinde vs. de kullanılmayacaktır”, 19.2.2. maddesinde, "Kiracı, AVM'nin ortak kullanım yerlerinden İşletme Yönetmeliği ve Yönetim tarafından alınan kararlara uygun olarak yararlanmak hakkına sahiptir” denilmiştir. Özel Hükümler 19.2.24. Tadil maddesinde, 'Kiracı, mecurun görünürlüğü ve ticari faaliyeti engellenmemek kaydıyla kiraya verenin ortak bölümlerin kullanımını kısmen tadil etmesi bazı kısıtlamalar getirmesi, zaman ve mekân yönünden sınırlandırması, bazı alanların geçici veya devamlı şekilde teşhir, satış, eğlence, dinlence, kafeterya, sergi gibi bazı ticari veya ticari olmayan amaçlara tahsisi ve kiralanması halinde buna muvafakat edeceğini beyan ve taahhüt eder” düzenlemelerinin yer aldığı; İşletme Yönetmeliğine göre;... kiracılarının gerek kendi kiralanan bölümlerinde, gerekse eklenti ve ortak alanları kullanırken dürüstlük ve iyi niyet kurallarına uymak, başkalarını rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve işletme yönetmeliği hükümlerine eksiksiz uymak yükümlülüğünde oldukları belirtilmiştir. İşletme Yönetmeliğinde ortak alan olarak, 634 KMK ile Sözleşmede tarifi yapılan kiralanan yer dışında yer alan ve ziyaretçi trafiğini sağlayan alanlar ile tüm kiracıların yararlanması için tahsis edilmiş alan ve tesisler ile Sözleşmede tanımlanan yerler olarak tariflenmiştir. İşletme Yönetmeliğinin Genel ve İdari Kurallar başlıklı 7.1. maddesinde, “Kiracılar her ne sebeple olursa olsun kendi mekanlarının dışına taşma yapamaz, ortak alarıları herhangi bir nedenle işgal edemez.” denmiştir. 7.6 maddesinde, “Ortak alanlarda, mağazalara kiralanan depoların kapı önlerinde, ürün kabul yerlerinde, kapalı veya açık otoparklarda kiracı ve çalışanları ürünlerini, standlarını ve/veya kolilerini dışarıda tutarak açamaz, sayım yapamaz, kirletemez, yer işgal edemez”' denmiştir. İşletme Yönetmeliğinin Ortak Alanlar ve Kullanımı başlıklı 8. maddesinde, “Ortak alanlar, AVM'nin, işyerlerine kiralanmış alanlar haricindeki tüm bölümlerini içerir. Kiraya veren veya yönetim ortak alanların boyutları ve yerini değiştirme hakkına sahiptir. Ortak alanlar, sınırlayıcı olmamak kaydıyla aşağıda belirtilmiştir: Halkın dolaşacağı alanlar, koridorlar, tüm merdivenler ve asansörler, tüm girişler ve çıkışlar, çatı ve teraslar vb., Yönetim, ortak alanların bazı kısımlarının kiosk, restoran ve cafe amaçlı olarak kullanılması için özel düzenlemeler yapabilir...” düzenlemesinin yer almıştır. İncelenen Kira sözleşmeleri ve ...

6.Sulh Hukuk Mahkemesinde alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davalı yanın kira sözleşmesi ve alt kira sözleşmesi kapsamında kiraladığı mahallerde haksız bir şekilde kendisine masa tahsis ederek imtiyaz sağlamasının söz konusu olmadığı, davacı yan kullanımı için yeterli sayıda masa ve alan bulunduğu, davacı yanın zararının oluştuğunun ispat edilemediği anlaşılmakla davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

1.Davanın reddine,

2.Karar tarihi itibariyle 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 732,00TL harçtan peşin alınan 1.195,43TL'nin mahsup edilerek 463,43TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,

3.Davacı tarafından yapılan giderlerin kendi üzerinden bırakılmasına,

4.Davalı tarafından yapılan 26,80TL tebligat-posta giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

5.6325 Sayılı Yasa'nın 18/A-14 maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin m.26 hükmüne göre Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,

6.Taraflarca yatırılan gider ve delil avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde HMK.m.333 hükmü uyarınca ilgili tarafa iadesine,

Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda verilen gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde mahkememize veya bulunulan yer asliye ticaret mahkemesine dilekçe ile başvurmak koşuluyla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.11/03/2026