Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ..., ... ve ... vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici ... İnş. Ltd. Şti. arasında 13.11.2017 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmeye göre müvekkiline 8 adet daire verilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşme gereğince ... Noterliği'nin 13.11.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı vekaletname ile davalı yüklenicinin yetkilisi ...'ı vekil tayin ettiğini ve dava konusu taşınmaz hissesinin de davalı yükleniciye devredildiğini, davalı yüklenicinin inşaatı tamamlamadan yarım bıraktığını, müvekkili tarafından davalı yüklenici şirkete yapılan devirlerin avans niteliğinde olduğundan sonraki davaya konu taşınmaz üzerindeki tüm davalıların tescilinin yolsuz tescil olduğunu, sonraki devirlerin muvazaalı da olduğunu ileri sürerek, ... Noterliği 13.11.2017 tarih ve ... yevmiye no.lu "düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi" nin geriye etkili olarak feshi ile sözleşmeye konu Konya İli, ... İlçesi, ... Mah., 23669 ada, 1 parselde kain taşınmazdaki davalılar adına kayıtlı hisselerin üzerindeki mevcut tüm takyidatlardan arındırılarak iptali ile müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının davasının zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin taşınmazın 3/50 (327,60 m²)'sinin payını Konya 3. İcra Müdürlüğü'nün 2019/5124 E. dosyasından yapılan 15.09.2020 tarihli ihalesine girerek ihaleden satın aldığını, söz konusu ihale kesinleşmiş olup taşınmazın müvekkili adına tescil edildiğini, davacıya açık arttırma ilanının tebliğ edildiğini ve davacının yapılan ihaleye bir itirazının bulunmadığını, müvekkilinin, davaya konu taşınmaz hakkında davacı ile davalı ... Emlak İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasındaki ilişkiyi bilmediğini ve iyiniyetli üçüncü kişi konumundaki müvekkilinin kazanımının TMK'nın 1023. maddesi gereği korunmakta olduğunu, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sözleşmenin tarafı olan diğer davalı şirket ... haricinde müvekkiline husumet yöneltmesinin mümkün olmadığını, müvekkili ile davacı arasında imzalanan bir sözleşmenin de bulunmadığını, müvekkilinin inşaat sektöründe faaliyet göstermekte olup sıhhi tesisat işi yaptığını ve müvekkilinin taşınmazı diğer davalı ...’dan ticaretlerinden ötürü satın aldığını, söz konusu satıştan davacı tarafın bilgisi ve rızası bulunduğunu, sözleşmeden dönen kişinin, verdiğini alma hususunda sadece sözleşmenin tarafına karşı ileri sürebileceği bir şahsi hakka sahip olacağını, bu nedenle davanın müvekkili açısından reddinin gerektiğini, davalı müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu ve Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi hükmü gereğince tapuya güven ilkesi gereğince taşınmaz satın alan müvekkilinin iyiniyetli sayılacağını ve iktisabının korunacağını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı müvekkili ile davacı taraf arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığını, davalı müvekkilinin diğer davalı yükleniciden daire satın alan üçüncü kişi konumunda olmayıp, yüklenicinin üstlenmiş olduğu inşaat yapma borcunun yerine getirilmesi adına kendisinden hazır beton alınan ve yüklenici ile arasındaki ilişki tamamen ticarete dayanan kişi olduğunu, yüklenici ile arasında trampa ilişkisi olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yüklenicinin süresi içinde inşaatı tamamlamadığı, inşaata başlanmamış olması nazara alındığında sözleşmenin arsa sahibince geriye etkili olarak feshedilmesine ilişkin haklı sebep oluştuğu; arsa sahibinin arsa paylarını (3/5 hisseyi) davalı yüklenici ... Emlak İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti'e avans olarak devrettiği, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa etmeden avans olarak devredilen payların mülkiyetini kazanamayacağı, davalılar hisseleri edinmeden önce gerekli araştırmayı yapıp, arsanın yükleniciye ait olmadığını bilebilecek veya bilmesi gereken durumunda oldukları, davalı yüklenici sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa etmediğinden ve arsanın mülkiyetini kazanamayacakları gerekçesiyle davanın kabulüne, davacı ile davalı ... Emlak İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan ... Noterliği'nin 13.11.2017 tarihli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin geriye etkili olarak feshine, Konya İli, ... İlçesi, ... Köyü, 23669 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın davalılar adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili, davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf eden davalıların başvurularının esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin taşınmazı icra ihalesinden alan iyiniyetli üçüncü kişi konumda olduğunu, kendisine bizzat açık arttırma ilanı tebliğ edilen davacının ve tapudaki diğer ilgililerin yapılan ihaleye herhangi bir itirazının olmadığını, müvekkilinin bahse konu sözleşmenin tarafı olmadığını, bu sözleşmeden bilgisinin dahi bulunmadığını, taraflar arasındaki sözleşme Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi gereği tapuya şerh edilmediğinden ötürü müvekkiline karşı ileri sürülemeyeceği gibi TMK'nın 1023. maddesi gereği müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olup bu kazanımının korunması gerektiğini, müvekkili davalının kötüniyetli olduğunun davacı tarafından ispatlanmadığını, cebri icra satışlarının feshinin de ancak cebri icra hukukuna göre ve şikayet yolu ile olacağını, ancak davacı tarafından bu hususta açılmış bir davanın bulunmadığını, yapılan ihalenin kesinleştiğini ve taşınmaz payının müvekkili adına tescil olduğunu, beyan etmektedir.

2.Davalı ... temyiz dilekçesinde; davanın tüm arsa sahiplerince açılması gerektiğini, dava konusu 18884 ada, 13 (yeni 18) no.lu parselin taraflarına satışının gerçek birer satış olup, davalı şirketin burada iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerektiğini, dava konusu parselin üzerinde hiçbir inşai çalışma ya da faaliyetinin bulunmadığını, tapu kaydı üzerinde herhangi bir sözleşme, şerh ya da davalıdır vs. gibi bir uyarının bulunmadığını, kat irtifakı kurulu olmayıp halen boş ve arsa vasfında olduğunu, taşınmaz üzerinde bir inşaat tabelası, totemi, levhası vs. bulunmadığını, etrafının çit ya da duvarla çevrili olmadığını beyan etmektedir.

3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin, diğer davalı yükleniciden daire satın alan üçünücü kişi konumunda olmayıp, yüklenicinin üstlenmiş olduğu inşaat yapma borcunun yerine getirilmesi adına kendisinden hazır beton alınan ve yüklenici ile arasındaki ilişkinin tamamen ticarete dayanan kişi konumunda olduğunu, davalı müvekkilinin, dava konusu edilen inşaata hazır beton sağlayan şirket sahibi olduğunu, bu anlamda müvekkili ile diğer davalı yüklenici arasındaki ilişkiyi bir satım sözleşmesi olarak değil, malın mal ile değiştirildiği bir trampa (mal değişim) sözleşmesi olarak nitelendirmek gerektiğini, Yargıtay HGK’nın, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen arsa sahiplerinin ortaya çıkan zararlı sonuca katlanmaları gerektiğine ilişkin, bir kararına yansıyan karşı oy yazısı ile de davalı müvekkilin iyiniyeti ve haklılığının ortada olduğunu, davalı müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu ve iş karşılığı taşınmazdan hisse satın aldığını, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi hükmü gereğince tapuya güven ilkesi gereğince taşınmaz satın alan müvekkili iyiniyetli sayılarak iktisabının korunması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları'nı, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; temyiz eden davalılar ..., ... ve ...’ın yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz hisselerini iyiniyetli olarak satın aldıklarını savunduklarından, bu davalıların taşınmaz hissesinin tescili anında kötüniyetli olduklarının ispatı konusunda davacı arsa sahibinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek temyiz eden davalılar ..., ... ve ...’ın mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.