Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ...'nin maliki olduğu taşınmazdaki binanın yıkılarak yerine 6 katlı ve toplam 12 daireli bir bina inşa edilmesi hususunda davalı yüklenici ile ... Noterliğinin 08.06.2007 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve ... Noterliğinin 24.12.2007 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme imzaladıklarını; davalının öncelikle yıkım işlerine başladığını ve inşaat işlerinin başlamasıyla birlikte davalının sözleşmeye aykırı davranışları ve eksik edimlerinin de baş gösterdiğini, sözleşme uyarınca davalının inşaat süresince müvekkilinin oturacağı ve kira bedellerinin de davalı tarafından karşılanacağı bir daire tahsis etmesi gerekirken böyle bir tahsisten ve ödemeden kaçındığını; dairelerin sözleşmede belirtilen vasıf ve mahiyette yapılmamış olduğunu, 1.sınıf malzeme kullanılmadığını; inşaatta bulunan ayıplı ve eksik edimler sebebiyle davalının haksız kazanç elde ettiğini, sözleşmede kararlaştırılan sayıda m²'lerde ve özelliklerde bulunmayan, kötü işçilikle yapılmış ve kalitesiz malzeme kullanılmış eksik bırakılmış daireler olması dolayısıyla müvekkilinin dairelerinin değerinin beklenen düzeyde olmadığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, müvekkilinin sözleşmeye göre inşaat süresince tahsis edilmeyen daire dolayısıyla oluşan kira alacaklarına karşılık şimdilik 20.000,00 TL'nin; dairelerin süresinde ve usulüne uygun teslim edilmemesi, süresinde ve rayiç bedelle kiraya verilememesi sebepleriyle oluşan kira geliri kaybından kaynaklanan zararlarına karşılık şimdilik 80.000,00 TL'nin; inşaatın ve dairelerin sözleşmede belirtilen metrekarelerde, tam ve ayıpsız inşa edilmesi durumunda kazanacağı değer ile ayıplı değerleri arasındaki fark miktarınca oluşan ayıbın sebep olduğu değer kaybından kaynaklanan zararlarına karşılık şimdilik 100.000,00 TL'nin, tüm alacaklar yönünden sözleşme teslim tarihinden itibaren faizleri ile birlikte, yargılama giderleri ile davalıdan tahsilini talep etmiş; ıslah dilekçesi ile talebini artırarak kira alacağını 20.421,00 TL, kira geliri kaybı alacağını 91.238,00 TL, daire alan kaybı ve eksik işlerden kaynaklanan alacağını 171.100,00 TL olarak artırarak toplam 282.759,00 TL'nin teslim tarihinden faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı asıl cevap dilekçesi ile; davacı ile imzalanan sözleşmede yapılacak inşaat için %50 oranında anlaştıklarını, ancak davacının belediyede tanıdığı olduğu için %60 kendisi, %40'ı müteahhide ait olmak üzere proje tasdik ettirdiğini, bunun yanlış olduğunu davacıya söylemesine rağmen kabul etmediğini, bu şekilde ihtilafın devam etmesine rağmen inşaatı yaptığını, ancak kat irtifakı kurulması ve gerekli işlemlerin yapılması için davacının vekaletname vermediğini, bu sebeple iskan alınamadığını, sözleşmede 6 kat olarak kararlaştırmış ise de imar planının 5 kata müsade etmesinden dolayı ikinci sözleşmede 5 kat yapılacağının kabul edildiğini; davacının kızına daire sattığını, bu dairede anne ve babasının oturduğunu, kızının bu dairenin taksitlerini kira miktarı kadar eksik ödediğini, bunun için davacının kızını şahit olarak gösterdiğini, sonraki kiraları imzalı belgeler ile ödediğini, daireleri zamanında teslim ettiğini, su ve elektriği dairelere taşındıktan bir sene sonra bağlattığını, müteahhit şantiye depozitosunu oğlunun aldığını, davacının 4 daireyi kiraya verdiğini ve 3 senedir kira aldığını, bu nedenle kira talebinin yersiz olduğunu, inşaatın sözleşmeye ve kabul edilen teknik şartlara uygun olarak 1.sınıf inşaat malzemesi ve işçilik ile yapıldığından davacının fark taleplerinin yerinde olmadığını, kat irtifakı kurulmaması sebebi ile zararının doğduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, taşınmazda davalı yükleniciden daire alan ... ile ... vekili tarafından davalı yanında davaya müdahale talepleri, bu kişilerin Tüketici Mahkemesinde hem davacı hem de davalı hakkında davalı sıfatıyla açtıkları davalar olduğu ve bu davaların derdest bulunduğu dikkate alınarak reddedilmiş ve yapılan yargılama sonunda "taraflar arasında düzenlenen sözleşmelerin geçerli olduğu, yapı denetim şirketi tarafından düzenlenen tutanakta inşaatın 03.02.2012 tarihi itibariyle %100 seviyesinde olduğu, ilgili belediyenin 20.08.2013 tarihli yazısında da yapıda kaçak kısım olmadığı ve iş bitirme tutanağı aldığının belirtildiği, davacının vekalet ve imza vermemesi nedeniyle iskan alınamadığı, dairelerin davacıya teslim edildiği ve halen davacının dava konusu taşınmazda ikamet ettiği, davacının sözleşmeye göre %50 hissesini tapuda davalı tarafa devir etmesi gerektiği, devir edilmediği, dairelerinin bölüşümünün de taraflar arasında %50'şer hisse oranı üzerinden yapılması gerektiği, taraflar arasında yapılan sözleşmede daire alanlarının 120 m² olacağının kayda alınmış ise de parselin mevcut imarının verdiği olanaklara göre Belediyesince onaylı projesinde bu metrajda daire inşaatına izin verilmediği, dairelerin alanlarının onaylı ruhsata göre gerçekleştiği, davacının oturacağı yerin kira parasını vermediğini ileri sürerek ödenmeyen kira parası ile ilgili talebinin; davalı tarafça kira parasının davacının kızına daire sattığı, davacının ve eşinin kızına satılan bu dairede oturduğu, satılan daire bedeli ile ilgili davacının kızının taksit ödemelerini kira miktarı kadar eksik ödediği, sonrasını ise makbuz karşılığı ödediğine dair beyanlarının aksi davacı tarafından ispatlanamadığı gerekçesi ile davacının tüm taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin istinaf başvurusunda bulunması üzerine İlk Derece Mahkemesi kararının, Bölge Adliye Mahkemesince, eksik araştırma yapıldığı gerekçesiyle; HMK'nın 353/1-a-b maddesi uyarınca kaldırılmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince kaldırma kararı sonrasında bilirkişi raporları alınmış, yapılan yargılama sonucunda verilen 06.07.2022 tarihli karar ile, taraflar arasında yapılan 08.06.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın temel altı ruhsatı alındıktan sonra 18 ay içinde bitirileceği, yapı ruhsatının 14.12.2007 tarihinde alındığı, 14.06.2009 tarihi itibarı ile sürenin dolduğu, davacının süresinde teslim edilmeyen ... no.lu taşınmazlar için mahrum kaldığı kira gelir kaybı, ödenmeyen kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan m²'den daha düşük m² daire teslimi nedeni ile dairelerdeki değer kaybı ve eksik ve ayıplı iş bedelini talep ve dava konusu ettiği, buna göre teslim tarihinin tespiti için dosyada bulunan abonelik sözleşmelerine göre bilirkişinin kabul ettiği en son sözleşme tarihi esas alınarak hesaplanan tüm alacak bedelleri davacının ıslah dilekçesindeki talepleri ile bağlı kalınarak davanın kısmen kabulü ile, inşaat süresince teslim edilemeyen kira alacakları için 20.421,00 TL, kira geliri kaybı için 88.723,33 TL ve ayıbın sebep olduğu değer kaybı için 164.142,20 TL olmak üzere toplam 273.277,53 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde, yapı denetim şirketi ve belediye tarafından düzenlenen tutanaklara göre inşaatın 03.02.2012 tarihi itibarı ile %100 seviyesinde tamamlandığını, kaçak kısım olmadığını, sözleşmede %50'şer oranında paylaşım kararlaştırıldığını, sözleşmeye göre %50 hissenin tapuda davalıya devredilmediğini, dairelerin alanları sözleşmede 120 m² ise de, onaylı proje ve ruhsata göre inşaatın gerçekleştirildiğini, m² eksikliğinin mevzuattan kaynaklandığını, imara aykırı inşaat yapılamayacağını, davacının talep ettiği alacakların zamanaşımına uğradığını, davanın zamanaşımı nedeni ile reddine karar verilmesi gerektiğini belirterek, Yerel Mahkeme kararının bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1.Dava; eser sözleşmesinden kaynaklı tazminat talebine ilişkin olup, mahkemece davacı vekilinin taleplerinin kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

2.Dairemizin 25.03.2025 tarihli, 2024/117 Esas, 2025/1218 Karar sayılı ilâmında; Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince verilen kararın, davalının temyiz isteminin mahkemece hükmolunan 273.277,53 TL'den sadece 164.142,20 TL'ye ilişkin olduğu; bu miktarın da Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibariyle (11.10.2023) temyiz sınırı olan 238.730,00 TL'nin altında kalması sebebiyle, temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar verilmişse de; davalı vekili 25.03.2025 tarihli dilekçesinde temyiz istemlerinin, mahkemece karar altına alınan alacağın tamamına ilişkin olduğunu belirterek, maddi hatanın düzeltilmesini ve temyiz incelemesinin 273.277,53 TL üzerinden yapılması talebinde bulunmuştur.

3.Talep incelendiğinde, maddi hatanın düzeltilmesi niteliğindeki istemin kabulü ile Dairemiz ilâmındaki maddi hatanın düzeltilerek, dosyanın esasına dair davalının temyiz sebeplerinin incelenmesine karar verilmiştir.

4.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

5.Taraflar arasında ... Noterliğinin 08.06.2007 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmiştir.

6.Sözleşmeye göre inşaatın teslim tarihi ruhsat alındıktan sonra 18 ay olarak kararlaştırılmıştır. Yapı ruhsatı 14.12.2007 tarihinde alınmış olup, buna göre inşaatın 08.05.2009 tarihinde tamamlanarak arsa sahiplerine teslim edilmesi gerekmektedir.

7.Dava 27.02.2014 tarihinde açılmış olup, dava tarihi itibariyle 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmamıştır. Bu durumda, mahkemece denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak verilen karar usul ve yasaya uygun bulunmuştur.

8.İlk Derece Mahkemesinin yargılama sırasında almış olduğu denetime elverişli bilirkişi raporları doğrultusunda; davacı arsa sahibinin inşaat süresince davacıya tahsis edilmeyen bağımsız bölüm için 20.421,00 TL, kira geliri kaybı olarak 88.723,33 TL ve eksik ve ayıplı işler bedeli ile eksik devir alan kayıplarından kaynaklanan 164.142,20 TL toplam 273.277,53 TL alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir husus görülmemiştir.

9.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle;

Davalı yüklenici vekilinin 08.05.2025 tarihli maddi hatanın düzeltilmesi niteliğindeki talebin kabulü ile, Dairemizin 25.03.2025 tarihli 2024/117 Esas, 2025/1218 Karar sayılı kararında, temyize konu edilen miktarın karar tarihine göre temyiz sınırı altında kaldığı gerekçesiyle, temyiz isteminin miktardan reddine dair kararının KALDIRILMASINA,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

09.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.