Mahkemece bozmaya uyularak verilen kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü. I. DAVA

Asıl ve birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkilinin de ortağı olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılması konusunda davalılardan yüklenici ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini, ancak yüklenicinin verdiği vekalet ile 31 no.lu bağımsız bölümün davalı ...'a devredildiğini ileri sürerek 31 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Asıl davada davalı ... vekili, arsa sahipleri ile yüklenici davalı ... arasındaki sözleşmenin mahkeme kararı ile feshine karar verildiğini, kararda sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğine dair bir kayıt bulunmadığını, inşaatın seviyesine göre feshin ileriye etkili fesih olarak kabulü gerektiğini, bu durumda yüklenicinin yapmış olduğu imalâtın belirlenmesi, buna göre kesin hesabın çıkarılması gerektiğini, buna bağlı olarak yüklenicinin hangi dairelerin mülkiyetini kazandığının tespit edilmesi gerektiğini ve dava konusu dairenin tapusunun davalıya bizzat davacı tarafından verildiğini, bu nedenle tapu iptâli istemeye hakkının olmadığını, davacının sözleşme gereği hakettiği bağımsız bölümleri teslim aldığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemenin 20.05.2014 tarihli kararı ile davalı ... yönünden davanın husumetten reddine, diğer davalılar yönünden davanın kısmen kabulü ile dava konusu 31 no'lu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı tapu kaydının 295/2099 oranında iptali ile davacı adına tapuya tesciline, fazla isteğin reddine karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Mahkemenin 20.05.2014 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili ile katılma yoluyla davalı ... vekil tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece, kısa karar ile gerekçeli karar arasında farklılık oluşturacak şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

2.Mahkemenin 24.01.2017 tarihli kararı ile bozma ilamına uyularak davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkemenin 24.01.2017 tarihli kararının süresi içinde davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 21.12.2018 tarihli, 2018/4577 Esas, 2018/5223 Karar sayılı ilâmı ile davacı dışında paydaş olan ve sözleşme imzalayan arsa sahiplerinin de zorunlu dava arkadaşı olarak davaya katılmaları sağlandıktan sonra, tapu iptâl ve tescile karar verilebileceği, eksik taraf teşkili ile yargılamaya devam edilip hüküm tesisinin usul ve yasaya aykırı olduğu belirtilerek kararın ikinci kez bozulmasına karar verilmiştir.   

3.Mahkemenin 08.07.2020 tarihli kararı ile bozma ilamına uyulmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkemenin 08.07.2020 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 11.01.2021 tarihli, 2020/3054 Esas, 2021/7 Karar sayılı ilamı ile davacı vekiline diğer arsa sahiplerinin muvafakatlarını sağlamak üzere bir sonraki celseye kadar süre verilmiş ve dava dışı arsa sahiplerine davaya ilişkin muvafakatlarını beyan etmeleri için tebligatlar çıkarılmış, diğer arsa sahipleri gelerek davaya muvafakat etmemiş olduklarından davaya muvafakat vermeyen davacı dışındaki paydaş ve diğer arsa sahiplerine karşı eldeki dava ile birleştirilmek üzere dava açması için davacıya süre verilip, açılacak dava birleştirilerek taraf teşkili yapıldıktan sonra işin esasının incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde aktif husumet yokluğundan davanın reddinin doğru olmadığı belirtilerek kararın üçüncü kez bozulmasına karar verilmiştir.

4.Mahkemenin 06.04.2022 tarihli kararı ile arsa üzerinde inşaa edilen bina tamamlanıp, tüm arsa malikleri kendi arsa paylarına düşen daireleri alıp, tapuda tescil ettirdiklerinden hiçbir arsa malikinin arsa payının karşılıksız kalmadığı, bu durum karşısında davacının arsa payının iadesine karar verilmesi halinde ortaya karmaşık bir durum çıkacağı, arsa payının iptali halinde sorunun çözülmeyeceği, daha da karmaşık duruma ulaşacağı gerekçesiyle dava konusu 31 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, davalı ... yönünden açılan davanın husumetten reddine karar vermiştir.

Mahkemenin 06.04.2022 tarihli kararının süresi içinde davalı ... ve birleşen davada davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairece 20.12.2022 tarihli, 2022/4204 Esas, 2022/5923 Karar sayılı ilâmı ile davalı ... ve birleşen davada davalı ... ’ın diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilerek, diğer arsa maliklerinin 31 no.lu bağımsız bölümde bulunan hisselerine ilişkin bir talepleri olmadığından mahkemece 31 no.lu bağımsız bölümde bulunan davacı hissesinin tespiti ile iptaline karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile tüm arsa sahiplerinin hissesinin iptali ile davacı adına tescili uygun bulunmadığı gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.   

5.Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyularak; asıl ve birleşen davada davalı ... yönünden açılan davanın husumetten reddine, 31 no'lu bağımsız bölümün, davalı ... adına kayıtlı tapu kaydının 665/6600 hissesinin iptaliyle, davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Mahkemece 05.03.2025 tarihli karar ile yatırılması gerekli harç ve masrafları yatırmadığından davalı ... ’ın temyiz başvurusunun yapılmamamış sayılmasına karar verilmiştir.

A. Temyiz Sebepleri Davalı ...

vekili temyiz dilekçesinde:

a)Davacı dışındaki arsa paydaşları ve inşaattan daire alan davalının da olduğu üçüncü kişilerin ikinci yüklenici ile sözleşme yapıp maddi katkıda da bulunarak inşaatı tamamladıklarını,

b)Usuli kazanılmış hak ilkesi ile bir hakkın ortadan kaldırılamayacağını, bozma sonrası alınan bilirkişi raporu ile davacının arsa payına karşılık hissesini aldığının belirlendiğini, son bozma ilamına aykırı karar verildiğini,

c)Davacının olmayan hissesinin varlığı kabul edilse dahi usul ekonomisi ilkesi gereği bu hissenin parasal karşılığının belirlenmesi gerektiğini, zira tescilin yapılması ile uyuşmazlığın sonuçlanmadığını devamında ortaklığın giderilmesi davasının açılması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c. maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığı'na yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurulları'nı, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibinin, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalı ...’ın taşınmaz hissesinin mülkiyetini tapu sicilinde devraldığı anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığı yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazı için davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesidir.

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

15.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.