Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar; taraf vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, kendisinin yüklenici konumunda olduğunu, hakedilen ancak tarafına devredilmeyen tüm bağımsız bölümlerin davalı adına oluşan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini, bu talebi kabul edilmediği taktirde her bir bağımsız bölümün rayiç bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, cevap dilekçesinde özetle, sözleşme uyarınca dairelerin tamamının anahtar teslimi olarak bitirilmesi gerektiğini, ancak yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmeyerek 3 daireyi inşaat halinde teslim ettiğini, eksik ve kusurlu işler bulunduğunu, tapudaki bağımsız bölüm numaraları ile kapı numaralarının birbirinden farklı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemenin 05.01.2012 tarihli, 2007/562 Esas, 2012/35 Karar sayılı kararı ile yüklenici sözleşme gereği üzerine düşen edimi yerine getirmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1.Mahkemenin 05.01.2012 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekilince temyiz isteminde bulunulması üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nce 25.09.2012 tarihli, 2012/2664 Esas, 2012/5416 Karar sayılı kararıyla, inşaat projeye aykırı ise de tadilat projesi yaptırılarak aykırılığın giderilmesinin mümkün olup olmadığının sorulması, mahkemece davacıya eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi için yetki ve süre verilmesi sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, mahkeme kararı bozulmuştur.

2.Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen 03/11/20 20... /849 Esas, 2020/430 Karar sayılı kararı ile davacıya verilen yetki ve süre ile projeye aykırılıkların giderildiği ve iskanın alındığı gerekçesi ile davanın tapu iptal tescil talebi yönünden kabulüne karar verilmiştir.

3.Mahkemenin 03.11.2020 tarihli 2012/849 Esas, 2020/430 Karar sayılı kararının taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 02.06.20 22... /3554 Esas, 2022/3061 Karar sayılı ilamı ile davalı arsa sahibinin eksik kusurlu iş iddiasının bulunduğu ve buna yönelik tespit yaptırdığı raporu dosya kapsamında bulunmasına rağmen mahkemece bu hususun değerlendirmeye alınmadığı, tapudaki bağımsız bölüm numaraları ile fiili olarak kullanılan bağımsız bölüm numaralarının birbiri ile örtüşmediği iddiasının da değerlendirilmediği, her ne kadar tapu iptal tescil hükmü kurulmuş ise de hükmün infazının bu hali ile mümkün olmadığı gerekçesi ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

4.Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 06.02.2023 tarihli Kahramanmaraş merkezli deprem dolayısıyla davaya konu binanın ağır hasar kaydı ile yıktırıldığı, mevcutta bağımsız bölüm kalmadığı ancak davacının da iskanı aldığı gerekçesiyle bedel yönünden davanın kabulüne karar vermiştir. V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde;

a)sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğini ve iskanı aldığını,

b)Kendisine tapuların verilmesi gerektiğini beyan etmektedir.

2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde;

a)Davacı her ne kadar iskan almış olsa da binanın depremde ağır hasar aldığını ve yıkıldığını, bedeli de hak etmemiş olduğunu,

b)Davacı tarafından hazırlanan ve onaylanan tadilat projesinin ve iskanın belediyeden usulsüz alındığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1.Dosya içeriğine, daha verilen bozma kararlarının mahiyet ve kapsamına göre uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil, mümkün görülmediği takdirde bedel istemine ilişkindir.

2.1.Arsa sahibi ve yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Eser sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

2.2.Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

2.3.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için, inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan deprem yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

3.1.Bu ilkelere göre somut uyuşmazlıkta, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazların tapu kaydının iptali ve kendi adına tescili olmadığı takdirde bedelin tahsiline ilişkin davada verilen karar dairemizce bozulmuş ve yerel mahkemece bozmaya uyulmuş ve yapılan yargılama sırasında deprem nedeniyle binanın yıkılması nedeniyle taşınmazın bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Ancak arsa sahibi tarafından, binanın iskanının alınmasına karşın, eksik ve ayıplı ifanın bulunduğu, iskan ruhsatının tadilat projesi üzerine alınmasına karşın imar mevzuatına aykırılıkların halen devam ettiği ileri sürülmüştür. Yine yargılama sırasında 06.02.2023 tarihinde meydana gelen deprem nedeniyle binanın ... ve ... Bakanlığı tarafından yapılan tespit ve sonucunda hazırlanan rapor ile ağır hasar kaydı konularak yıktırıldığı anlaşılmaktadır.

3.2.Bu durumda mahkemece yapılacak iş; öncelikle ilgili belediyeden inşaat ruhsat dosyası (imar işlem dosyası) ve ..., ... ve ... Bakanlığı veya İl Müdürlüğü'nden hasar tespitine ilişkin tespit dosyası ve binanın ağır hasar kaydı konularak yıkıldığı anlaşılmakla yıkıma ilişkin belgeler getirtilerek alanında uzman yeni bir bilirkişi heyeti oluşturulmak suretiyle Dairemizin (Kapatılan 15. Hukuk Dairesi ve 23. Hukuk Dairesi) yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre deprem sonucu yıkılan veya ağır hasar gören binalarda binanın yapıldığı yıl da yürürlükte olan deprem yönetmeliğine ve yapıldığı yılda geçerli imar mevzuatına, inşaatının projesine tadilat projesi yapılmış ise tadilat projesi ile bilim ve tekniğine uygun yapılıp yapılmadığı yapılan bina ile ilgili iskan ruhsatının alınıp alınmadığı iskan ruhsatı alınmış olmasına rağmen binada eksiklik veya ayıp bulunup bulunmadığının herhangi bir kuşku ve duraksamaya yol açmayacak şekilde daha önceki alının raporlar ve ilgili idareden getirtilecek kayıt ve belgelerle tespit edilmesi gerekmektedir.

3.3.Yapının ilgili yönetmelik mevzuat ve projesine fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıldığı yüklenicinin tüm yükümlülüklerinin yerine getirildiğinin tespit edilmesine rağmen binanın depremin şiddeti nedeniyle ağır hasar gördüğü sonucuna varıldığı halde yüklenicinin öncelikli talebi tapu iptal ve tesciline ilişkin olup bu talebinin değerlendirilebilmesi bakımından yapının yıkılması nedeniyle, yıkılan yapının bulunduğu taşınmaz hakkında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun 6 ve 6.a maddesiyle bu karara dayalı çıkarılan Uygulama Yönetmeliği'nin 13, 14... . maddeleri gereğince, herhangi bir işlem yapılıp yapılmadığı yapılmışsa yapılacak işleme ilişkin bilgiler ve tapu kayıtları göz önünde bulundurularak öncelikle tapu iptal ve tescil istemi hakkında karar verilmesi yukarıda belirtilen yasa hükümleri kapsamında yapılan işlemler nedeniyle bunun mümkün görülmemesi halinde bedel yönünden bir değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi öte yandan binanın yapıldığı yılda geçerli olan deprem yönetmeliği ve mevzuata uygun yapılmadığı ve gizli ayıp nedeniyle ağır hasar aldığı için yıkıldığının tespiti halinde, yüklenicinin sözleşme nedeniyle tapu veya bedel talep edemeyeceği de dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının taraflar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde taraflara iadesine, Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

17.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.