8. Hukuk Dairesi

Davacılar vekili, vekil edenlerinin murisinin dava konusu 648 parsel sayılı taşınmazı, malikinin bilgisi dahilinde vekaleten ve haricen 08.10.1975 tarihli satış senedine dayanarak ...'dan satın ve devraldığını açıklayarak anılan taşınmazın tapusunun iptali ile vekil edenleri adına tapuya tesciline, olmadığı takdirde satış bedelinin güncellenerek yasal faiziyle birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir. Davalılar vekili, zamanaşımı ve esas yönünden davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, tapulu taşınmazın haricen satışının geçersiz olması nedeniyle iptal ve tescil isteğinin; kayıt malikleri olan davalıların satış yapmadıkları, satış senedinde isim ve imzası bulunan davalı bakımından da 10 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra dava açıldığı gerekçesiyle alacak davasının reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu 648 parsel, 26.04.1966 tarihinde tapulama yoluyla paylı olarak ... adlarına tescil edilmiş, daha sonraki tarihte yapılan taksime dayalı olarak .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 1983/352-334 Esas ve Karar sayılı dava dosyasında görülen dava sonucunda taşınmazın tapu kaydının iptali ile ... adına tesciline karar verilip, hükmün kesinleşerek tapu kaydının oluştuğu, davada kayıt maliklerinin Avukat ... tarafından temsil edildiği, ardından intikal suretiyle 17.03.2011 tarihinde davalılar ..., ..., ... ve ... adlarına sicil oluştuğu anlaşılmaktadır.

1.Dava; tapu dışı satışa dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde satış bedelinin güncellenerek ödenmesi isteğine ilişkindir. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine, dosya arasındaki 648 parsele ait tapu kaydı karşısında harici satın alma tarihi olan 1975 yılı itibarıyla taşınmazın tapuda kayıtlı bulunduğuna, tapulu taşınmazların satışı TMK'nun 706, BK'nun 213 (6098 sayılı TBK'nun 237.), 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmayacağına ve satın alana herhangi bir mülkiyet hakkı bahşetmeyeceğine, TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil şartının ispat şekli olmayıp geçerlilik şartı bulunduğuna göre, mahkemece tapu iptali ve tescil isteğinin reddine karar verilmesi doğru olduğundan, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2.Davacı vekilinin alacak isteğine yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davacılar, murisleri olan ...'nın taşınmazı, maliklerinin bilgisi dahilinde vekaleten ve haricen bedeli mukabilinde ...'yla yapılan sözleşme ile satın ve devraldıklarını dava tarihine kadar önce murisin, ölümü ile de mirasçıları olarak kendilerinin zilyet ettiklerini bildirmişlerdir. Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, taşınmazın haricen satışının kayıt maliklerinin nam ve hesabına ... tarafından yapıldığı satış parasının bu kişi tarafından tahsil edildiği anlaşılmaktadır. 10.07.1940 tarih 1939/2 esas ve 1940/77 karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.” Şu halde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Davacılar; TMK'nun 995. maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilir. Yine 07.06.1939 tarih 1936/31 ve 1939/47 sayılı YİBK da da “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise bu gibi uyuşmazlıklar BK'nın 125. maddesine (TBK 146) göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir.” denilmiştir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini ister, ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği tarihte, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Somut olayda; davacılar, satıcının mirasçıları olan davalıların ferağ vermesini istemiş, davalılar ise bu isteği kabul etmemişler, ... Asliye Hukuk Mahkemesinde 27.5.2011 tarihinde elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açmışlardır. Dolayısıyla alacak isteği için zamanaşımının başlama tarihi belirtilen bu davanın açıldığı tarihtir. Yani; süre 27.05.2011 tarihinden itibaren işlemeye başlamıştır. Dolayısıyla davada 10 yıllık zamanaşımı süresi geçmemiştir. O halde mahkemece yapılması gereken; dosyanın bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kuruluna tevdi edilmesi, senette yer alan bedelin, uyarlama ve denkleştirici adalet kuralları ile 10.07.1940 tarih ve 1939/2 C, 1940/77 ve 07.06.1939 tarih, 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK kararlarının kapsamları ve Tefe-Üfe endeksleri, altın-döviz kurları, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gözetilerek dava tarihine kadar ulaştığı değerin saptanmasının istenilmesi, bu konuda gerekçeli, karşılaştırmalı, tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli rapor alınması, ondan sonra oluşacak duruma göre mahkemece bir karar verilmesi gerekir.