3. Hukuk Dairesi

"İçtihat Metni"ÖZET: SÖZLEŞME NİTELİĞİNDE OLAN YÖNETİM PLANININ İLK DÜZENLENİŞİ SIRASINDA KOOPERATİFİN ORTAĞI OLMAYIP DA SONRADAN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALARAK MALİK OLANLAR DA EN GEÇ DEVİR ANINDA ÖĞRENMİŞ OLACAĞINDAN YÖNETİM PLANINA UYMAK ZORUN­DADIRLAR. HER KAT MALİKİ, YÖNETİMLE İLETİŞİM KURARAK YARARLANDIĞI HİZMETİN KARŞILIĞI OLAN ORTAK GİDER BORCUNU ÖĞRENİP YÖNETİM PLANINDA ÖNGÖRÜLEN TARİHİ GEÇİRMEDEN ÖDEMELİDİR. AKSİ HALDE, TEMERRÜDE DÜŞECEĞİNDEN GECİKME CEZASI İLE SORUMLU OLACAKTIR. SUNULAN HİZMETTEN YARARLANAN KİŞİ, ÜYE VEYA ORTAK OLMASA BİLE, KENDİSİNE BAĞIMSIZ BÖLÜM TAHSİS EDİLMEDİĞİ YOLUNDA BİR İDDİA DA İLERİ SÜRMEDİĞİNDEN, YARARLANDIĞI BU HİZMETİN KARŞILIĞINI SE­BEPSİZ ZENGİNLEŞME VEYA VEKALETSİZ İŞ GÖRME HÜKÜMLERİ DAİ­RESİNDE YÖNETİME ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜDÜR. Dava dilekçesinde 5.194,02 TL aidat ve katılım payı alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali ile icra inkar tazminatının masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü.

Davacı vekili, anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olan davalının, müvekkili site yönetimine olan ortak gider borcunu ödememesi nedeniyle takip başlatıldığını, ancak itiraz üzerine takibin durduğunu ileri sürerek; takibe vaki itirazın iptali ile icra inkar tazminatının davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili, müvekkiline ortak giderlerle ilgili olarak herhangi bir genel kurul kararının tebliğ edilmediğini savunarak; davanın reddini ve kötüniyet tazminatının davacıdan tahsilini talep etmiştir.

Mahkemece; davacı siteye üye olmayan davalının, sitenin hizmet­lerinden de yararlandığının ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu sitenin birden fazla parsel üzerinde yer alması nedeniyle taraflar arasındaki uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre değil, 4721 sayılı TMK’nın paylı mülkiyet ile ilgili 688 ve diğer maddeleri ile yine taraflar arasında akdedilen ve sözleşme niteliğine bürünen yönetim planına göre çözümlenmesi gerekir. Nitekim TMK’nın 689. maddesinin 1. fıkrasında “Paydaşlar, kendi ara­larında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin ko­nularda düzenleme yapabilirler.” hükmü yer almaktadır.

Bu açıklamaların ışığında dosyada yer alan belgeler incelendiğinde; davaya konu sitenin, dava dışı SS G…-S… Sahil Yapı Kooperatifi tarafından inşa ettirildiği, kooperatifçe düzenlenen 27.10.2003 tarihli yönetim planının 16. maddesinin “Gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin, ödemede geciktiği günler için aylık %10 hesabıyla gecikme cezası ödeyecektir.” hük­münü içerdiği, anılan kooperatifin 22.05.2007 tarihinde tasfiye edilerek bu tarihe kadar doğmuş bulunan alacaklarının halefi olan davacı site yönetimine devredildiği, davalının ise maliki bulunduğu bağımsız bölümü 18.06.2004 ta­rihinde kooperatif ortağından satın aldığı anlaşılmaktadır. Şu durumda, sözleşme niteliğinde olan yönetim planının 16. maddesinin yukarıda açıklanan hükmünü, ilk düzenlenişi sırasında kooperatifin ortağı olmayıp da sonradan bağımsız bölüm satın alarak malik olanlar da (en geç devir anında öğrenmiş olacağından) bilmek ve uymak zorundadır. Bu bakımdan her kat maliki; yönetimle iletişim kurarak yararlandığı hizmetin karşılığı olan ortak gider borcunu öğrenip, yönetim planında ön­görülen tarihi geçirmeden ödemelidir. Aksi halde, temerrüde düşeceğinden gecikme cezası ile sorumlu olacaktır. Kaldı ki; sunulan hizmetten yararlanan kişi, üye (veya ortak) olmasa bile, kendisine bağımsız bölüm tahsis edilmediği yolunda bir iddia da ileri sürmediğine göre, yararlandığı bu hizmetin karşılığını sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde yönetime ödemekle yüküm­lüdür. Hal böyle olunca; mahkemece, davacı yönetim tarafından sunulan belgeler kapsamında alacağın miktarının belirlenmesi ve ortaya çıkacak sonuç çerçevesinde bir hüküm tesis edilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile istemin tümüyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde ol­duğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince (BO­ZULMASINA) ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.