8. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş olup, hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 19.09.2018 Çarşamba günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden davalı vekili Avukat ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R

Davacı vekili, kayden paydaşı olduğu ... parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından uzun yıllardır haksız bir şekilde otel olarak kullanıldığını, uyarılara rağmen kullanım bedeli ödemediğini ileri sürerek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 100.000,00 TL ecrimisilin her dönem sonundan itibaren ticari faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, zamanaşımı itirazlarının olduğunu, taşınmazda işgalci olmadığını, ecrimisil koşullarının oluşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın toplam 212.665,99TL yönünden kabulüne ve bu miktardan 34.692,65TL için 31/12/2009 tarihinden itibaren, 37.810,89 TL için 31/12/2010 tarihinden itibaren, 27.406,46 TL için 31/12/2011 tarihinden itibaren ve 112.665,99 TL için ıslah tarihi olan 12/02/2015 tarihinden itibaren işleyen ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının geri kalan 145.641,30 TL yönünden davasının reddine karar verilmiş; hüküm, duruşma talepli olarak davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.

1.Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince,

Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu ... parsel sayılı taşınmazın kargir ev ve arsa vasfı ile davacı, mirasbırakanı ..., davalı şirket ve dava dışı diğer malikler adına paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuda kayıtlı olduğu, taşınmaz üzerinde 3 ve 4 katlı otel olarak kullanılan iki ayrı binanın bulunduğu, davalı şirketin taşınmazı kullandığı ve davacının herhangi bir tasarrufunun olmadığı, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/460 Esasında kayıtlı davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine açılan ortaklığın giderilmesi davasının kabulüne karar verildiği ve kararın 11.1.2013 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK'nin 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, davacı vekili, davalı şirketin, arsa ve ... ... Otelden oluşan dava konusu şirketi otel işletmesi olarak kullandığını belirterek yıllık kullanım bedelinin belirlenmesini talep etmiş, ne var ki mahkemesince yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda, 11.10.2013 tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönemsel olarak (sezonluk) her bir sezon için mahrum kalınan kar hesabı yapılmış sonrasında ek raporla dosya Mali Müşavir bilirkişiye tevdi edilerek götürü gider yöntemine göre giderler ve vergi dairesine ödenmesi gereken vergiler düşüldükten sonra davacı tarafa düşen net gelir esas alınarak ecrimisil hesaplanmıştır.

Hâl böyle olunca; intifadan men koşulunun ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı 05.04.2011 tarihinde gerçekleştiği de gözetilerek, dava tarihine kadar olan dönem için yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, kazanılmış haklar çerçevesinde, alanında uzman bilirkişi heyetince kira geliri üzerinden hesaplanacak ecrimisilin dönemsel faizi ile birlikte hüküm altına alınması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Ayrıca, taraflar arasında ticari iş söz konusu olmadığına göre hükmedilen ecrimisile yasal faiz yerine ticari faiz uygulanması doğru değildir.