Hukuk Genel Kurulu 2013/212 K. - YAPI ORTAKLIĞINA KABUL NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL; OLMA

Hukuk Genel Kurulu 2012/14-606 E. , 2013/212 K.YAPI ORTAKLIĞINA KABUL NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL; OLMADIĞI TAKDİRDE TAZMİNATDAVAYA KONU BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİNDEKİ TAŞINMAZ BEDELİNİN, YEREL GAZETE HABERİNDEKİ MİKTARA GÖRE Mİ YOKSA TARAFLAR ARASINDAKİ SÖZLEŞME HÜKMÜ DİKKATE ALINARAK MI BELİRLENMESİ GEREKTİĞİİCAPBORÇLAR KANUNU (818) Madde 7TAPU KANUNU (2644) Madde 26TÜRK MEDENİ KANUNU (4721) Madde 706"İçtihat Metni"Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sakarya 1.Asliye Hukuk (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) Mahkemesi'nce tapu iptal ve tescil davasının reddine, alacak isteminin kabulüne dair verilen 23.02.2011 gün ve 2010/315 E- 2011/73 K. Sayılı kararın incelenmesi davacı asil tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 03.10.2011 gün ve 2011/10543 E-2011/11306 sayılı ilamı ile; (...Dava, 21.06.2003 tarihli yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek tazminat taleplerine ilişkindir. Davalı, dava konusu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini, yapılan ödeme tutarının doğru olduğunu, ancak tescili istenen bağımsız bölüme nazaran eksik ödemede bulunulduğunu savunmuştur. Mahkemece, harici satışa değer tanınamayacağından bahisle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, ikinci kademedeki ödemeler tutarı 25.100,00 TL ile iyileştirme giderleri 2.200,00 TL toplam 27.300,00 TL’ nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davacının temyiz etmesi üzerine mahkemece 15.03.2010 tarihinde verilen karar dairemizce: "...Mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda belirtilen 11.900,00 TL’yı davalıya ödenmek üzere davacıya depo ettirmek (BK m.81) ve bu koşulla tescile ilişkin davacı istemini hüküm altına almak olmalıdır. Bu yönler bir yana bırakılarak davanın yazılı olduğu şekilde hükme bağlanması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır " gerekçesiyle bozulmuştur. Bozma üzerine mahkemece, dava konusu dairenin değerinin bozma ilamında belirtildiği gibi 37.000 TL olmadığı belirtilerek bozma ilamına kısmen direnilmiş, davacı keşfen belirlenen değer üzerinden taşınmazın bedelini yatırmadığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil isteminin reddine alacak istemin kabulüne karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Temyiz üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca; "Bu durumda, yerel mahkemece kısmen uyularak verilen ve kısmen de direnme kararı olarak adlandırılan temyize konu karar; denetimden geçmeyen hususları içeren, tamamen yeni gerekçelere dayalı yeni bir hüküm niteliğinde olduğundan; bu hükmün temyizen incelenme görevi Hukuk Genel Kuruluna değil; Özel Daireye aittir." denilmek suretiyle dosya dairemize gönderilmiştir. Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalının aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla maliki olduğu 783 ada 515 parsel üzerine inşaat yaptığı, yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği, bu şekilde sağladığı finansla inşaatı yürüttüğü, bu arada K2 Bloktaki (4) numaralı bağımsız bölüm için davacıyı ortaklığa dahil ederek bu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiği anlaşılmaktadır. Tekrar vurgulamak gerekirse davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır. Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 706., Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetinin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163.maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Diğer taraftan, davacının kötüniyetli olduğuna ilişkin dosyada somut bir delil de yoktur. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteğinin kabulü için yasal bir engel bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmenin işin bedeline ilişkin 7.maddesinde “maliyetler Bayındırlık ve İskân Müdürlüğünün belirlediği fiyatlardan %25 daha düşük olacaktır” hükmü bulunduğundan, temlik işlemine konu işin bedelinin bu hüküm uyarınca belirlenmesi gerekir.

Hukuk Genel Kurulu

Kat Malikleri Kurulu Kararları: Ortak Alan Tahsisi ve Kullanımı (2026)

Elektrik ve Su Aboneliği Davalarında Emsal Kararlar (2026 Rehberi)

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Bağımsız Bölüm Tahliyesi: Emsal Kararlar ve 2026 Güncel Rehberi

Tek Taraflı Taşınmaz Bağışı ve Geri Alım Kararları: 2026 Rehberi

Miras Paylaşımında Elbirliği Mülkiyeti: Emsal Kararlar ve 2026 Rehberi