3. Hukuk Dairesi

3. Hukuk Dairesi 2019/3183 E. , 2019/10556 K. "İçtihat Metni"Davacı ... Seramik San. Ve Tic. A.ş. ile davalı ... aralarındaki alacak ve menfi tespit davasına dair İstanbul Anadolu 9. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 18/02/2016 günlü ve 2015/230 E.-2016/101 K. sayılı hükmün bozulması hakkında dairece verilen 28.02.2019 günlü ve 2017/5058 E. - 2019/1731 K. sayılı ilama karşı davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; davalı kiraya veren ile imzalanan 01.06.2012 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiralanan binanın iskan ruhsatının davalı tarafından, 4 ay gecikmeli olarak Ekim/2012 başında teslim edildiğini, 07.08.2012 tarihli iskan belgesinde birinci ve ikinci bodrum katların da otopark olarak tahsis olunduğunun anlaşıldığını, davalı kiralayanın Eylül 2012 başlarında birinci ve ikinci bodrum katlar ofis olarak düzenlenmiş ise de; bu değişikliğin belediyeden izin alınmadan yasaya aykırı olarak yapıldığının anlaşıldığını bu durumda ruhsat alınamayacağı ve amaçlanan kullanım şekline göre en az 60-100KW enerji ihtiyacı olduğu halde binada sadece 18 KW lık bir enerji kapasitesi bulunduğunu, bu eksikliğin de davalı tarafından giderilmediğini, davalı/kiralayanın TBK' nın 301. maddesinde düzenlenen ve aksi kararlaştırılamayacak nitelikte olan “amaca elverişli teslim” yükümlülüğünü yerine getirmediği için, TBK'nun 304. Maddesi gereğince sözleşmeden dönme hakkını kullandığını ve binayı tahliye ettiğini, Beyoğlu 30. Noterliğinin 08.10.2012 tarih 5640 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile davalı kiralayana bildirdiğini ve olumsuz zararının giderilmesini istediğini, davalının ise bu ihtarnameye verdiği cevapta dönme hakkının meşru olmadığını ileri sürdüğünü, ödenmeyen Eylül-Ekim 2012 kiraları ile muacceliyet şartından dolayı bir yıllık toplam kiranın derhal ödenmesini ve binanın tahliyesini talep ettiğini belirterek gerçekleşen olumsuz zarar miktarı 60.000TL depozito, ödenen Haziran, Temmuz ve Ağustos kira bedeli toplamı 90.000TL, ile davalı adına vergi dairesine ödedikleri üç aylık 22.500TL stopaj bedeli ve emlak komisyoncusuna ödedikleri 40.000TL komisyon ücreti toplamı olan 212.500TL tazminatın temerrüt tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ve davacının talep ettiği kira bedelleri yönünden borçlu olmadığının tespitini istemiştir.Davalı; otopark rampası ve peyzaj ile ilgili tadilatları yaptığını, 07.08.2012 tarihinde iskan belgesini davacıya teslim ettiğini, kira sözleşmesi imzalandığında binanın enerji kapasitesinin 34.5KW olduğunu, kiracının bu hali ile işyerini kiraladığını, kira sözleşmesinde yükümlülüğü olmadığı halde sadece kiracının ricası üzerine Mayıs 2012 de enerji kapasitesinin artırımı için elektrik idaresine başvurduğunu ve enerji kapasitesini 69 KW ‘a çıkardığını, kendisine ait kiralananda hiçbir maddi yahut hukuki ayıp bulunmadığı gibi kira sözleşmesi ile davacı yana vaat edilmiş ve aslında kiralananda mevcut olmayan bir durumun da söz konusu olmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/3605 Esas – 2014/14326 Karar sayılı ve 23.12.2014 tarihli kararı ile ; "...Uyuşmazlık, 212.500TL menfi zararın tazmini ve kira sözleşmesi gereğince borçlu olunmadığının tespitine ilişkindir... Açıklandığı üzere davacı kiracının sözleşmeden dönmesi haksız olduğu gibi, sözleşmenin özel şartlar bölümü 19. maddesindeki feshi ihbar sürelerine de uymamıştır. Davalı da gerek cevabi ihtarnamesinde, gerek cevap dilekçesinde, sözleşmedeki muacceliyet şartı gereği bir yıllık kira döneminin sonuna kadar olan kira paralarının tahsili için dava açma hazırlıkları içinde olduğunu bildirmiştir. Davacı kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kiracı kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte davalı kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda davalının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Taraflar da bu süreyi sözleşmenin özel 19. maddesinde altı ay olarak kararlaştırdıklarından davacının talep edebileceği kira parası tahliye tarihinden altı aylık sürenin sonuna kadar olup, bu tarihten sonra davacı kiracının kira parasına ilişkin bir sorumluluğu olmayacaktır. Mahkeme ise, bu husus üzerinde durmadan davacı kiracının menfi tespit istemini ret etmiştir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, sözleşmenin özel 19. maddesi çerçevesinde davalının talep edebileceği yoksun kalınan kira parası konusunda inceleme yaparak, bu miktarı aşan kısım yönünden davacının me