8. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü. K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde, ... Vakfı’na ait olan 2898 ada 10 numaralı parselin 180 m2’sinin davalı tarafından işgal edildiğini belirterek, 01.11.2004-31.11.2006 tarihleri için ecrimisil talep etmiştir.

Davalı süresi içinde sunulan cevap dilekçesinde, zamanaşımı itirazında bulunarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılma sonunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dava, ecrimisil talebine ilişkindir.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat türüdür. Nitekim, 08.03.1950 tarihli ve E:1949/22, K:1950/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle;

a)Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar,

b)Kullanmadan doğan olumlu zarar,

c)Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (Hukuk Genel Kurulunun 25.02.2004 tarihli ve E:2004/1-120, K:2004/96 sayılı ilamı).

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber sonraki dönemde taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir. Ayrıca, ecrimisil davalarında talep olması halinde, bilirkişi tarafından her yıl için saptanan ecrimisil miktarına tahakkuk tarihleri olan dönem sonlarından (her yıl için 31 Aralık tarihinden) itibaren yasal oranda faize hükmedilmesi gerekir.

Somut olayda; dava konusu taşınmaz arsa vasfında olup gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınması gerekirken, uzmanlık alanı olmamasına rağmen fen bilirkişisinden ecrimisil hesabına ilişkin rapor alınması, yukarıda anlatılan ilkeler doğrultusunda hesaplama yapılmaması, taraflar arasında 01.01.2003-31.10.2004 tarihlerine ilişkin Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen Beyoğlu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2004/449 Esas sayılı dosyadaki ecrimisil hesabı bulunmasına rağmen bilirkişi raporunda esas alınmaması, dolayısıyla bilirkişi raporunun mahkemece denetime elverişli olmaması, davalı tarafından süresi içinde zamanaşımı itirazında bulunulmasına rağmen mahkemece hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi ve ecrimisil hesabında dikkate alınmaması, hükümde faiz dönemlerinin açıkça belirtilmesi gerekirken değişken oranlarda faiziyle davalıdan alınarak davacıya verilmesi şeklinde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.