8. Hukuk Dairesi

Davacı vekili; vekil edeni ve davalılardan Vakıflar Genel Müdürlüğünün dava konusu taşınmazda paydaş olduklarını, davalı ... Genel Müdürlüğünün taşınmazı diğer davalıya kiraladığını ancak; kira sözleşmesi için yeterli pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığını bildirerek kira sözleşmesinin iptali ve elatmanın önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... Genel Müdürlüğü vekili; kendi hisseleri karşılığını kiraya verdiklerini bildirerek davanın reddini savunmuştur. Diğer davalı usulüne uygun tebligata rağmen davaya cevap sunmamıştır. Mahkemece sözleşmenin iptali ve davalıların taşınmaza müdahalesinin meni'ine karar verilmiş olup; hüküm, davalı ... Genel Müdürlüğü vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava; kira sözleşmesinin iptali ile elatmanın önlenmesi istemlerine ilişkindir. Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Hemen belirtilmelidir ki, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı veya kullanabileceği bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir. Açıklanan ilke kapsamında davalı ... Genel Müdürlüğü vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; Somut olayda; 7423 m2 yüzölçüme sahip dava konusu 1305 ada 21 parselin, 2979/42000 payı davacı ... Ticaret A.Ş., 568685/1419600 payı ... Vakfı, diğer payları ise dava dışı 77 kişi adına paylı mülkiyet şeklinde kayıtlıdır. Düzenlenen 05.06.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalılardan Vakıflar Genel Müdürlüğü ... Vakfı’nın tapu payı karşılığı olan 2.973 m2 lik taşınmaz bölümünü diğer davalı ...’a kiralamıştır. Dosya içeriğine, toplanan delillere ve 20.03.2008 tarihli bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen rapor ekindeki krokiye göre; davalı ...’un taşınmazın 1.200 m2 lik bölümünü fiilen kullandığı, parsel üzerinde yoğun yapılaşmanın olduğu, pay malikleri tarafından her bir yapının fiilen bağımsız mülkiyet gibi kullanıldığı anlaşılmakta olup, görülmekte olan davanın tarafları arasında dava konusu yapılan taşınmaz bölümü hakkında dava dışı diğer pay maliklerinin herhangi bir itiraz ve hak talebinde bulunduğuna ilişkin bilgi ve belgeye de rastlanılmamıştır. Yargının asli görevi, taraflar arasındaki uyuşmazlığı adil, eşit, hakkaniyete uygun ve en az masrafla, en kısa zamanda toplum vicdanını rahatlatacak şekilde çözüme kavuşturmaktır. Her ne kadar, paylı ve/veya elbirliği mülkiyet sözkonusu olduğunda ortaklar arasındaki haksız müdahale uyuşmazlığının yukarıda açıklanan genel ilke ve esaslar çerçevesinde sonuçlandırılması gerekmekte ise de, kentleşmenin arttığı ülkemizin bazı yerleşim merkezlerinde, müstakil tapu kayıtları ayrı parseller veya kat mülkiyeti oluşturulmadan büyük bir parselin yüzlerce hatta binlerce kişiler tarafından değişik bölümlerinin bağımsız mülkiyet gibi kullanıldığı, alım ve satımlara konu edildiği bilinen bir gerçektir. Bu tür mülkiyet ve fiili durum karşısında, diğer ortakların hak taleplerinin ve itirazlarının olmadığı, sadece taşınmazın bir bölümünde bir kaç ortak arasında kısmi olarak çıkan uyuşmazlığı, taşınmazın bütününü ve çekişmenin içinde olmayan diğer tüm ortakları da dahil ederek az yukarıda belirtilen genel ilke ve esaslar çerçevesinde çözmeye çalışmak, yeni uyuşmazlıklara neden olabileceği, isabetli karar verilmesini zorlaştıracağı gibi usul ekonomisine de aykırıdır. Davanın tarafı olan ortakların parsel üzerinde kullandıkları ya da kullanmalarına uygun yerin olup olmadığı, tapu paylarının karşılığı olan miktardan fazla yer kullanıp kullanmadıkları, çekişme konusu taşınmaz bölümünün fiilen uzun süreden beri hangi ortak tarafından kullanıldığı, bu kullanımın diğer ortaklar tarafından kabullenilip kabullenilmediği, öncelik ve üstün hakkın hangi ortakta olduğu gibi belirlemelere göre davayı sonuçlandırmak daha isabetli olacaktır. Tüm bu açıklamalar karşısında somut olay değerlendirilecek olursa; her ne kadar davalı ... Genel Müdürlüğü tarafından diğer davalı ... ile yapılan kira sözleşmesinde TMK’nin 691/1. maddesi uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmamışsa da 1305 ada 21 parselde yoğun yapılaşmanın olduğu, her paydaşın kendi payına yaptığı binayı diğerlerinden bağımsız olarak tasarruf ettiği, bu şekilde fiili durumun oluştuğu, davalı ... Genel Müdürlüğü'nün tapu payı karşılığı kadar yeri diğer davalıya kiraya verdiği, diğer davalı ...’un ise kiraladığı yerden (... Vakfı’nın payına düşen miktardan) bile daha az taşınmaz bölümünü kullandığı, paydaş olan davacının payı karşılığı kullanabileceği yerin mevcut olduğu, taşınmazın bu bölümünde davacının davalı vakıf idaresine göre ispatlanmış üstün ve öncelik hakkının ileri sürülüp ispatlanmadığı anlaşıldığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde sonuca gidilmesi doğru görülmemiş, açıklanan nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.