7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince, davanın kabulüne dair İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili, davalı ... ve davalı ... vekili, tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının dava konusu 260 ada 9 parselde kayıtlı 2. katta 5 No.lu bağımsız bölümü, davalılar ... ve ...'dan adi yazılı sözleşme ile 01.08.2009 tarihinde kaba inşaat halinde satın aldığını, eksikliklerini kendi cebinden karşılayıp daireye taşındığını, sözleşmeye göre 2013 yılında tapunun devredileceği hususunda anlaşıldığını, ancak davalıların müvekkilini oyalayarak devir yapmadığını, daha sonra taşınmazın diğer davalı ...'a danışıklı olarak devredildiğini bu nedenle tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmazsa ödediği bedel olan (25.000,00) ile yaptığı masraflar toplamı olan (15.267,00) 40.267,00 TL’nin 01.08.2010 tarihinden itibaren yasal faiziyle davalılardan tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

1.Davalı ... vekili; dava konusu taşınmazın davacıya haricen satışından haberinin olmadığını, müvekkilinin iyi niyetle tapuya güvenerek taşınmaz satın aldığını savunarak müvekkili yönünden davanın reddini istemiştir.

2.Davalı ... vekili; duruşmada alınan beyanında davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin 15.01.2016 tarihli ve 2013/943 Esas, 201643 Karar sayılı kararıyla ''dinlenen davacı ve davalı tanıklarının söz konusu taşınmazın davacıya satıldığını, davacının 2009'dan itibaren taşınmazda oturduğunu, davalı ...'a yapılan satışın gerçek satış olmadığını, davalılar...'in bankadan kredi kullanmak için davalı ...'a bu taşınmazı devredip ipotek yaptırılıp para çekildiğini beyan ettikleri anşlaşılmakla, tapuda satışın 22/12/2011 tarihinde yapılması ve taşınmazı alan davalı ...'ın taşınmazda davacının oturduğunu bilebilecek olması, taşınmazın satın alındığı aynı gün üzerine ipotek konulması ve tanık beyanları ile bu hususun uyuşması hep birlikte göz önünde bulundurularak Osman'a yapılan satışın gerçek satış olmadığı, tescilin yolsuz tescil olduğu'' gerekçeleriyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

. Bozma Kararı

1.Mahkemenin 15.01.2016 tarihli tarihli kararına karşı süresi içinde, davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.

Yapılan incelemede; Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince, 30.11.2021gün ve 2021/1322 Esas, 2021/3359 Karar sayılı ilamıyla; "dava konusu taşınmaz 260 ada 9 parselde bulunan 5 numaralı bağımsız bölüm olarak tapuya kayıtlı olduğu, tapulu taşınmazların satışının geçerli olması için resmi şekilde yapılması gerektiği, son kayıt maliki olan davalı ...'in davacı ... ile adi yazılı satış sözleşmesi yapan kişi konumunda olmadığı, davanın tapu iptal ve tescil talebi yönünden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı, ancak davacı ikinci kademede tazminat talebinde bulunduğundan, bu konudaki taraf delilleri değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediği'' gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 24.11.2022 tarihli ve 2022/33 Esas, 2022/432 Karar sayılı kararı ile ''davacı ... ile davalı ...’ın akdetmiş olduğu sözleşmenin arka yüzeyinde bulunan Ekol Ticaret kaşesinde diğer davalı olan ...’ın isminin bulunduğu, sözleşme kurulurken davalı ... ve ... birlikte hareket etmiş olduğu, diğer davalı olan tapu maliki ...’in sözleşmede ismi ve imzası olmadığından pasif husumeti bulunmadığı'' gerekçeleriyle davanın tapu iptal ve tescil talebi yönünden reddine, davanın terditli talep olan tazminat bakımından; davalı ... ve ... yönünden kabulüne, 40.267,00 TL'nin 01/08/2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... ve ...'dan müştereken ve müteselsilen sorumlulukla alınarak davacı yana verilmesine karar verilmiştir.

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ...

ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; ilk kararda dosya kapsamına uygun gerekçeyle hukuka uygun karar verildiğini, tanık anlatımlarıyla ve olay örgüsü ile şu anda kayıt maliki olan davalı ...'e yapılan satışın muvazaalı olduğunun ispatlandığını, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2.... vekili temyiz dilekçesinde; sözleşmelerde ...’ın imzasının olmadığını, müvekkili ... ile diğer davalı ...'ın 03.03.2010 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını davacıya yapılan satıştan Hediye’nin haberi olmadığını, dosyada tanıkların ifade ettiği gibi müvekkili tarafından davalı ...’e yapılan satışın gerçek bir satış olmadığını, kredi ödemelerine dair dekontları sunduklarını kredileri müvekkili ...’in ve ona borcu olan ...'in ödediğini, tescilin yolsuz tescil olduğunu, satış gösterilerek çekilen kredinin bir kısmını Osman’ın kullandığını, müvekkilin tazminattan sorumlu tutulamayacağını, belirterek hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3.Davalı ... temyiz dilekçesinde; davalı ...'in eşinin abisi olduğunu sözleşmeden haberinin olmadığını, imzsanın bulunmadığı halde tazminattan sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, arsasını ...'e 03.03.2010 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince verdiğini kendisine düşen daireleri satması için vekalette verdiğini, davalı ...’e yapılan satıştan bir para almadığını, ...'in alıp almadığını da bilmediğini belirterek hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava; yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil, 2. kademede tazminat isteğine ilişkindir.

2.İlgili Hukuk

1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası.

2.Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

3.Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği" benimsenmiştir.

4.Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

5.Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

6.Davacının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 188 inci maddesi gereğince; "Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir." Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

7.TMK'nın 1023 üncü maddesi hükmünce tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunması gerekir ise de, Yasanın 1024 üncü maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin tescile dayanma olanağı yoktur. Öte yandan, kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığının tespitinde TMK'nın 3 üncü maddesindeki karine ve bu konudaki 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen gerekçeden de yararlanılması gerekir. Şahsi hak sahibi üçüncü kişi ayni hak sahibi malike karşı kötü niyet iddiasını kanıtlarsa alacağın temliki işleminin onun tarafından bilindiği tapuda mülkiyet devrinin sözleşmeden doğan hakkının bertaraf edilmesi amacıyla ve kötü niyetle yapıldığı kabul edilir.

3.Değerlendirme

1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Dava her ne kadar harici satış sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil olarak açılmış ise de; davalı ... tarafından temyiz dilekçesinin eki olarak sunulan 03.03.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil, 2. kademede tazminat isteğine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.

3.260 ada 9 parsel sayılı taşınmazın tamamı davalı ... adına kayıtlı iken yüklenici davalı ... ile 03.03.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı, yüklenici ...'in anılan taşınmazda inşa edilen 2. kat, 5 No.lu bağımsız bölümü 01.08.2009 tarihli adi yazılı sözleşme ile sattığı ve zilyetliği devrettiği davacının taşınmazı halen kullandığı, dava konusu bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet ettiği, bağımsız bölümün yüklenici ... tarafından Hediye'ye vekaleten 22.12.2011 tarihli resmi satış işlemi ile davalı ...'e devredildiği, davacı tarafın, davalı ...'a yapılan satışın danışıklı olduğunu, Osman'ın kötü niyetle bilerek devraldığını ileri sürdüğü anlaşılmaktadır.

4.Yukarıda açılanan maddi olgular gözetildiğinde Dairenin bozma ilamının lehine olan taraf açısından usulü kazanılmış hak oluşturmayacağı açıktır.

5.Yukarıda değinilen ilke ve olgular gözetilerek, bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince davacı adına tescil koşullarının oluşup oluşmadığı ve kayıt maliki olan davalı ...'ın yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde TMK'nın 1023 üncü maddesi gereğince iyiniyetli olup olmadığı, araştırılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekecektir.

6.Açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

13.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.