4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı borçlu ile müvekkilinin arasında 02/02/2021 tarihli Uluslararası Emlak Satış Aracılığı Sözleşme imzalandığı, müvekkilinin sözleşmeye binaen ağırlıklı olarak Ortadoğu ve Kuzey Afrika'da ... konuşulan ülkelerden müşterilere davalıya ait İstanbul ... rezidanslarının satışına aracılık yaptığını, müvekkilinin çok iyi derece ... bildiğini, ... konuşulan ülkelerde yıllara sari oldukça geniş bir müşteri portföyü mevcut olduğunu, müvekkilinin müşteri portföyünün Türkiye'de gayrimenkul alım taleplerini davalıya yönlendirdiğini, premium rezidansları Arap müşterilere tanıttığını, pazarladığını, tarafları bir araya getirdiğini, tercümanlık yapmak suretiyle sözleşme tahtında komisyona hak kazandığını, davalı tarafın, yurt dışı alcılarla, adi yazılı şekilde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını ve buna istinaden alıcılardan tahsilat yaptıklarını, sözleşmenin 5.2 maddesine göre, dış pazar satışlarında müvekkiline peşin satış fiyatı üzerinden %10 komisyon ödenmesi gerektiğini, alıcıların satış bedelinin %30'unu ödendiğini ancak davalı borçlu müvekkiline hak kazandığı komisyonu ödemediğini, taraflar arasındaki sözleşme şartları belirtilen prensibe göre icra ve ifa edildiğini, müvekkilinin aracılığını yaptığı ... Vatandaşı ... e yapılan ... nolu daire komisyon bedelinin müvekkiline ödendiğini, bu karşın yine ... vatandaşları olan ...'ya ... nolu daire ve ...'e ... nolu daire satışına ilişkin komisyon alacaklarının müvekkiline ödenmediğini, Bakırköy ... İcra Dairesi'nin ... esas sayılı dosyası ve Bakırköy .... İcra Dairesi'nin ... esas sayılı dosyalarıyla başlatılan icra takibine borçlu davalı tarafından haksız ve kötü niyetli olarak itiraz edildiğini, bu nedenle icra takip dosyalarının durduğunu, davalı borçlunun haksız olarak yaptığı itirazlarının kaldırılması ile icra takiplerinin devamına, itirazlarının kötü niyetli oluşu ve alacağın likit olması sebebiyle %20'den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının Bakırköy ... İcra Dairesi'nin ... sayılı dosyası kapsamındaki icra takibine konu 11/02/2021 tarihli ... numaralı 90.803,24-TL tutarındaki komisyon faturasına konu bağımsız bölüm satışının müşteriden kaynaklanan sebeplerle fesih edildiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin 5.4. Maddesi uyarınca satışın iptalini doğuran her türlü halde komisyon bedelinin müvekkiline geri ödeneceğinin kararlaştırıldığı, bu sebeple müvekkilinin davacıya komisyon borcu bulunmadığını, söz konusu işlemden aracılık ücreti talep edilemeyeceğini, davacının Bakırköy ... İcra Dairesi'nin ... sayılı dosyası kapsamındaki icra takibine konu 14/12/2021 tarihli ve ... numaralı 119.817,20-TL tutarlı komisyon faturasının iptal edilmiş duruma olduğunu, haksız icra takibi nedeniyle davacı aleyhine alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, davacının iddia ettiği alacağın likit olmadığını, müvekkili şirket aleyhine likit ve kesin olmayan iddiaların icra inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini, davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini istemiştir.

Yapılan açık yargılamada taraf teşkili sağlanmış, Bakırköy ... İcra Dairesinin ... Esas sayılı icra takip dosyası UYAP aracılığıyla dosya arasına alınmış, Bakırköy ... İcra Dairesinin ... Esas sayılı icra takip dosyası UYAP aracılığıyla dosya arasına alınmış, tarafların bağlı bulundukları Vergi Dairesi Müdürlüklerinden B formları getirtilmiş, Esenyurt Tapu Müdürlüğünden sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin tapu kayıtları getirtilmiş,...

Bankası A.Ş.'den ödeme belgesi getirtilmiş, ...

Bankası A.Ş.'den ödemeye ilişkin belgeler istenmiştir.

Mahkememizce yapılan yargılama süreci ve değerlendirmede; dava, taşınmaz satımına aracılık yapmaktan dolayı sözleşme kapsamında doğan komisyon bedeli alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takiplerine itirazların iptali ile davacının icra inkar tazminatı, davalının kötü niyet tazminatı istemlerine ilişkindir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın temel noktası aracılık sözleşmesi uyarınca davacının komisyon alacağına hak kazanıp kazanmadığına ilişkindir.

Bakırköy ... İcra Dairesinin ... Esas sayılı icra takip dosyasının yapılan incelemesinde; alacaklısının dosyamız davacısı, borçlusunun dosyamız davalısı olduğu, icra takip tutarının 128.200,00-TL olduğu, icra takibinin ... nolu daire satışı komisyon bedeline dayandığı, davalı borçlunun icra takibine 16/05/2022 tarihinde itiraz ettiği, davacı alacaklının davalı borçlunun itirazının iptali için süresinde dava açtığı anlaşılmıştır.

Bakırköy ... İcra Dairesinin ... Esas sayılı icra takip dosyasının yapılan incelemesinde; alacaklısının dosyamız davacısı, borçlusunun dosyamız davalısı olduğu, icra takip tutarının 90.823,24-TL asıl alacak ve 21.600,00-TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 112.423,24-TL alacağa ilişkin olduğu, icra takibinin ... nolu daire komisyon bedeline dayandığı, davalı borçlunun icra takibine 01/08/2022 tarihinde itiraz ettiği, davacı alacaklının davalı borçlunun itirazının iptali için süresinde dava açtığı anlaşılmıştır.

Taraflar arasında uluslararası emlak satış aracılığı sözleşmesi bağıtlanmıştır. Sözleşmenin konusu davalının ... Projesinde yapılan/yapılacak tüm konut projelerinin yurt dışındaki kişilere bir bütün (blok satış) halinde ve/veya kısmen ve/veya parça parça aracı marifetiyle pazarlama ve satışının yapılması, aracı tarafından yurt dışı ülkelerde müşterilere davalının projelerinin sözleşmede belirtilen koşullarda tanıtımının yapılması, pazarlanması, müşteri ile bağlantı kurulması, satış öncesi ve sonrasında müşteri ile davalı arasında koordinasyonun sağlanmasıdır. Sözleşmenin tarafı olan davacı aracıdır.

Sözleşmeye göre davalı, davacıya hizmeti karşılığında kararlaştırılan komisyon bedelini ödeyecektir. Komisyon bedeli davacının aracılık ettiği ve bu aracılık sonucunda gerçekleşen nihai sözleşme imzalanan konut satışı için dairenin peşin satış fiyatı üzerinden dış pazar satışlarda %10 + KDV, iç pazar satışlarda %2 + KDV olarak kararlaştırılmış, komisyon bedeli iç ve dış pazar satışlarında dairenin satış bedelinin %30 peşinatı yatırıldığında davalı tarafından davacının hak ettiği komisyonun tamamının ödeneceği belirtilmiştir.

Ancak sözleşmede satış iptalini doğuran her türlü halde komisyon bedellerinin davacı hesabına borç kaydedileceği ve ilk sözlü ihtarda davalıya geri ödeneceği düzenlenmiştir.

Davacı sözleşme kapsamında davalıya ait ... nolu bağımsız bölüm ile ... nolu bağımsız bölümlerin yurt dışı müşterilere satışına aracılık etiğinden bahisle komisyon bedeline hak kazandığını iddia etmektedir. Hatta davacı taraf buna ilişkin davalı ile müşterisi arasında yapılan sözleşme ile ödeme planlarını ve bir kısım ödeme belgeleri örneklerini sunmuştur. Davacı, davalının satış yaptığını ve satış bedellerinin %30'unu tahsil ettiği halde hak kazandığı komisyon bedellerinin ödenmediğini iddia etmektedir. Davacı ... nolu bağımsız bölümün ... uyruklu ...'ya,... nolu bağımsız bölümün ... 'a satışına aracılık ettiğini beyan etmektedir.

Dosya arasına getirtilen davacının iddiasına konu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarına bakıldığında, ... nolu bağımsız bölümün15/02/2022 tarihli satışla ... isimli kişiye satıldığı görülmektedir. Davacının iddiasına konu diğer bağımsız bölüm ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydına göre ise, davacının iddiası dışında başka bir kişi adına kayıtlı olduğu görülmektedir.

Davalı, ... nolu bağımsız bölümün davacının aracılık ettiği satışına ilişkin sözleşmenin müşteriden kaynaklanan nedenlerle fesholduğunu, davacıya ihtarname ile bilgilendirmede bulunduğunu, müşteriden kaynaklanan nedenlerle satış iptal olduğundan davacıya komisyon borcu bulunmadığını savunmuştur.

Dosya arasına getirtilen söz konusu bağımsız bölüme ait tapu kaydı davalının savunmasını doğrulamaktadır. Bu durumda, taraflar arasında bağıtlanan sözleşmeye göre davacının ... nolu bağımsız bölüm için komisyon bedeline hak kazandığından söz edilemeyecektir. Sözleşmede açıkça aracılık sonucunda gerçekleşen nihai sözleşme imzalanan konut satışı için komisyon bedeline, satış bedelinin %30'u yatırıldığında hak kazanılacağı düzenlenmiş, davacının aracılığını yaptığı ... nolu bağımsız bölüm için satış bedelinin %30'u yatırılmışsa da, nihai sözleşme imzalanmadığından davacının bu bağımsız bölüm yönünden komisyon bedeline hak kazanmadığı değerlendirilmiştir.

Davacı sözleşmede yazılı iptal koşulunda hak kazanılan komisyonun geri verilmesine ilişkin hükmün genel işlem koşulu olduğunu iddia etmişse de, davacının tacir olması, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği, sözleşme kapsamında nihai sözleşme ile komisyona hak kazanılması karşısında daha sonrasında gerçekleşmeyen satış nedeniyle hak kazanılan komisyon bedelinin iade edilmesinin sözleşme ile izlenen amaca aykırı olmadığı, tarafların karşılıklı anlaşma ile ortak iradelerini yansıtan sözleşmeyi imzaladıkları değerlendirilerek davacının bu iddiası yerinde bulunmamıştır.

Davacı tarafın bir diğer iddiası ise, aracılığını yaptığı ve satışı iptal olan ... nolu bağımsız bölüm için müşterinin satış bedelinin yarıya yakını kadar ödeme yaptığıdır. Davacı iddiasının dayanağı olarak davalı tarafından müşteriye gönderilen ihtarnameye dayanmaktadır. Bu ödeme yapıldığı için başlı başına %30'luk koşulun sağlandığından bahisle komisyon alacağına hak kazandığını iddia etmektedir. Ancak yukarıda da değinildiği gibi, nihai sözleşme ile satış bedelinin %30'u ödendiğinde komisyona hak kazanılacak, satış iptal olursa ödenen komisyon bedeli geri verilecektir. ... nolu bağımsız bölüm yönünden nihai sözleşme yapılmadığından ve satış iptal edildiğinden davacı komisyona hak kazanmamıştır. Ayrıca davalının müşterisine gönderdiği ihtarname tarihi itibariyle ödeme planında yazılı vadesi geçmiş alacağa ilişkin bildirimde bulunulmuş olup, davacının iddia ettiği gibi satış bedelinin yarıya yakınının ödendiği iddiası bu ihtarname ile anlaşılamamaktadır. Bu itibarla ... nolu bağımsız bölüm yönünden davacının komisyon alacağına hak kazanmadığı soncuna varılmıştır.

Davalı diğer bağımsız bölüm olan ... nolu bağımsız bölüme ilişkin düzenlenen faturanın ise iade edildiği, yeni fatura düzenlenmediğinden faturanın iptal olması nedeniyle davacıya borçlu olmadığını savunmaktadır. Ancak sözleşme hükmüne göre, nihai sözleşmesi yapılan ve satış bedelinin %30'u ödenen bağımsız bölümler yönünden davacı aracılık nedeniyle komisyon alacağına hak kazanacaktır. Dosya arasına getirtilen tapu kaydına göre, davacının aracılık yaptığı, davalı tarafın aksini iddia etmediği kişiye ... nolu bağımsız bölümün satış yoluyla devredildiği görülmüştür. Dosya arasında yer alan ödeme planına göre, %30'luk ödeme koşulunun da sağlandığı görülmekle davacının komisyon alacağına hak kazandığının kabulü gerekmiştir. ... nolu bağımsız bölümün ödeme planında satış planının 1.313.000,00-TL olduğu görülmekle, sözleşmeye göre davacının hak kazanacağı komisyon bedeli satış bedelinin %10 + KDV olacağından, yine dosya arasında yer alan yazışmalardan davalı tarafça davacıya gönderilen elmekte (elektronik posta-mail) davacıya 101.540,00-TL + 18.277,20-TL KDV = 119.817,20-TL şeklinde fatura kesilebileceği bildirilmekle davacının sözleşme kapsamında bu tutara hak kazandığı sonucuna varmak gerekmiştir.

Açıklanan nedenlerle davanın kısmen kabul kısmen reddine ilişkin, kabul edilen tutar yönünden davalı tarafından bilinebilir nitelikte bulunduğundan ve davalının yönlendirmesiyle düzenlendiğinden davacı lehine davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilerek ve davacının reddedilen icra takip alacağı yönünden ise icra takibine girişmesinde kötü niyetli olduğunu gösterir dosyaya yansıyan bir kanıt bulunmadığından davalının kötü niyet tazminatı istemi reddedilerek, aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

1.Davanın KISMEN KABUL, KISMEN REDDİNE,

a)Davalının Bakırköy ... İcra Dairesinin ... Esas sayılı icra takip dosyasına itirazının 119.817,20-TL alacak yönünden iptali ile takibin bu tutar üzerinden takip tarihinden itibaren %14,50 oranını geçmemek üzere avans faizi uygulanarak devamına, İİK'nin 67/2 maddesi hükmü uyarınca 23.963,44-TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Davalının kötü niyet tazminatı isteminin reddine,

b)Davacının Bakırköy .... İcra Dairesinin ... Esas sayılı icra takip dosyasına yapılan itirazın iptali isteminin REDDİNE,

Davacının icra inkar tazminatı isteminin reddine, Davalının kötü niyet tazminatı isteminin reddine,

2.Alınması gereken 8.184,71-TL karar harcından davacı tarafından peşin olarak yatırılan 2.955,88-TL harcın indirilmesi ile 5.228,83-TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,

3.Davacı tarafından yatırılan 2.955,88-TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4.Davacı tarafından yatırılan 179,90-TL başvurma harcı, 43,75-TL pota ve davetiye gideri, 7,50-TL dosya sarf gideri olmak üzere toplam 231,15-TL yargılama giderinin kabul ret oranına göre 131,50-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, geriye kalan tutarın davacı üzerinde bırakılmasına,

5.Arabuluculuk gideri olan 3.120,00-TL'nin 1.560,00-TL'sinin davalıdan, 1.560,00-TL'sinin davacıda

6.Davacı yargılama sırasında kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca takdir edilen 19.170,75-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

7.Davalı yargılama sırasında kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca takdir edilen 17.900,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

8.Kullanılmayan gider avansının kararın kesinleşmesinden sonra yatırana geri verilmesine, Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf yasa yolu açık olmak üzere davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzlerine karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 02/11/2023 Katip ... ☪ e-imzalıdır☪ Hakim ... ☪ e-imzalıdır☪