6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit, istirdat ve tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davacı şirket vekili Av. M.. B.. ve Av. Gülgün Aydın ile davalı şirket vekili Av. Mehmet Afşin ve Av. Ö.. Ü.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, asıl davada, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmesi nedeniyle davalı kiraya verene herhangi bir borcun bulunmadığının, ilk kira yılına ait ikinci taksit bedeli olan 216.333 TL yönünden borçlu olunmadığının tespiti ve kira sözleşmesinin feshi dolayısıyla davalıya verilen 275.000 TL bedelli teminat mektubunun iadesi, birleşen davada fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 200.000 TL maddi tazminatın davalıdan tahsiline ilişkindir. Mahkemece her iki davanın da reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.07.2010 başlangıç tarihli ve yer tesliminden itibaren beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile Düziçi Kuşçu Köyü'nde bulunan Haruniye Kaplıcaları ve Berke Barajı Sosyal Tesisleri davacı kiracıya kiralanmıştır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 14. maddesinde, kiralayan şirket tarafından Haruniye Kaplıcaları ve Sosyal Tesisleri'nin modern bir turizm tesisi haline getirilmesi için tamamlanması planlanan, ancak mali kaynak yetersizliği nedeniyle ertelenen Berke Barajı sosyal tesisleri içinde bulunan çamaşırhanenin tesis işletmeye başlanıncaya kadar, 88 odalı ( 166 yataklı ) 11 Blok apart odanın ise makul süre içinde yapılarak kademeli olarak kiracıya teslim edileceği, bina ve eşyaların tamir edilmesi durumunda sözleşmeden üç ay sonra teslim edileceği, yenisinin yapılması ve her şeyi ile döşenmesi halinde ise, en geç sekiz ay sonra teslim edileceği, 44.3 maddesinde de, kiralayan şirketin sözleşme şartlarına uymaması, taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda kiracının şirkete durumu ve makul sürede gereğinin yapılmasını ihtar edeceği, makul süre içinde şirketin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kiracının sözleşmeyi feshedebileceği, kiralayan şirketin kiracıya kesin teminatı iade edeceği ve ödenmiş olan kira taksitinden tahliyeden itibaren kalan gün sayısına denk gelen kira bedelini iade edeceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmenin anılan 14. maddesine göre, kiraya verenin 01.10.2010 tarihine kadar bina ve eşyaları tamir ederek teslim etmesi, bu mümkün değilse, 01.03.2011 tarihine kadar yenisinin yapılarak ve her şeyi ile döşenerek teslim etmesi gerekmektedir.

Davacı tarafından 13.10.2010 tarihinde keşide edilen ihtarname ile davalıya 11 Blok apart odanın tamir ve teslim edilmesi için sözleşmede öngörülen üç aylık sürenin 01.10.2010 tarihinde dolduğu, bu tarihten sonra apart odaların tamir edilerek teslim edilmesinin kabul edilmeyeceği, 01.03.2011 tarihin e kadar yani sekiz aylık sürede söz konusu odaların yeniden inşa edilerek teslim edilmemesi halinde sözleşmeden kaynaklanan fesih haklarının kullanılacağı bildirilmiştir. Davalı ise 26.10.2011 tarihli cevabi ihtarnamesi ile, apart odaların modernleştirilmesi amacıyla 11.10.2010 tarihinden itibaren tamirat, tadilat ve tefrişat çalışmalarına başlandığını, sürdürülen çalışmaların makul sürede tamamlanarak yenilenmiş vaziyette kullanıma hazır hale getirileceğini belirtmiştir. Üç aylık sürenin dolmasından sonra davacı tarafından Düziçi Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010 / 80 D.İş sayılı dosyasında 12.11.2010 tarihinde yaptırılan tespit sonrasında bilirkişilerce düzenlenen raporda, sözleşmede belirtilen 11 Blok apart binanın inşasına başlanmadığı, yapım hazırlıklarının da olmadığı, ancak binalarda tadilat ve onarımların sürdüğü, 11 Blok prefabrik otelin yapılması ve tefrişi için 170 gün gerektiği, dolayısıyla bu işlerin 01.03.2011 tarihine kadar bitirilemeyeceği, diğer yandan yapılan imalatların da bir iş programı dahilinde yürütülmemesi nedeniyle tespit tarihinden itibaren üç ay içinde tamamlanamayacağı belirtilmiştir. Bunun üzerine davacı tarafından kira sözleşmesi 14.12.2010 tarihli ihtarname ile feshedilerek zararlarının ödenmesi istenmiştir. Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda da, kiralananın halen tam olarak hazır olmadığı ve kiracıya teslim edilmediği belirlenmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi hükmü ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249 / 1 maddesi ) gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya verenin sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. Teslim borcunu gereği şekilde yerine getirmeyen ya da kiralananı tahsis amacıma uygun surette arz etmeyen kira verene karşı borçlunun temerrütü hükümleri uygulanabileceği gibi, bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebilir.

Dava konusu olayda; davalı kiraya veren sözleşme ile yüklendiği edimleri yine sözleşmede kararlaştırılan zamanlarda yerine getirmediğinden davacı kiracının sözleşmeyi akdin 44.3 maddesi gereğince feshetmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece asıl ve birleşen davada davacının talepleri üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde her iki davanın da reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.