6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili dava dilekçesinde davalının 01/06/2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kiralananın market olarak kullanıldığını davalının halen 11.159,65 TL net kira parası ödediğini mecurun çevresindeki olağanüstü gelişim ve çevredeki rayiç kira bedellerine göre kiranın oldukça düşük kaldığını belirterek 01/06/2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 41.800 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili savunmasında; sözleşme 01/06/2013 tarihinde ilk kez yenilendiğinden kira tespitinin mümkün olmadığını, sözleşme tarihinde kararlaştırılan kira bedeli ile halen ödenen kira bedelinin emsallerin üzerinde olduğunu, kiralananın konumunda ve çevresinde kira bedelini etkileyecek bir değişiklik bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne ve 01/06/2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 18.000 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; kiralanan taşınmazın cephesinin 6 metre derinliğinin 27,50 metre olduğu brüt 165 m2 alanlı olduğu ayrıca asma kat kısmının 55 m2 lik depo ile 70 m2 lik boş alandan oluştuğu, davalının emsal göstermediğini, davacı tarafından gösterilen emsalin bitişik binada konfeksiyon mağazası olarak kullanılan 4 katlı yer olduğunu bu yerin cephesinin 4,5 m derinliğinin 27 m toplam alanının 121 m2 olduğunu kiracısının halen buraya aylık 12.500 USD ödediği, kiralanan yerin bulunduğu çevrede yapılan detaylı araştırmalar ve kira bedeline etki eden faktörler gözönünde bulundurularak davaya konu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık 20.000 TL bedelle kiralanabileceği belirtilmiştir.

Tarafların itirazları üzerine alınan ek bilirkişi raporunda ise davacının emsal kira kontratının incelendiğini, emsal gösterilen işyerinin kira parasının aylık 12.500 USD olduğunun kiracısı tarafından beyan edildiğini, ancak bu kiracının ödeme belgesi veya kontrat sunmadığını, dava konusu mecurun cephesinin emsale göre daha küçük ve dar olduğunu, dava konusu mecura girişinin birkaç basamak inilerek yapıldığını bunun ciddi bir dezavantaj olduğunu dava konusu mecurun bakım ve tamirat gerektirdiğini belirterek boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık 20.000 TL bedelle kiralanabileceği bu sebeple emsalin raporlarına etkisi olmadığı bildirilmiştir.

Her ne kadar bilirkişi ek raporunda emsal kira sözleşmesi sunulmadığı belirtilmekte ise de dava dilekçesi ekinde emsal kira sözleşmesi sunulmuş olup 01/01/2013 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanan taşınmazın aylık net kira bedelinin 12.500 USD olduğu görülmektedir. Öte yandan asıl bilirkişi raporunda dava konusu yerin cephesinin 6 metre olduğu emsal taşınmazın cephesinin 4,5 metre olduğu belirtilmiş ek raporda da emsalin cephesinin 4,5 metre olduğu belirtildiği halde dava konusu mecurun cephesinin emsal taşınmaza göre daha küçük ve dar olduğu beyan edilmiştir. Öte yandan raporda davaya konu taşınmazın zemin katının 165 m2 asma katının 125 m2 olduğu belirtildiği, emsal 4 katlı işyerinin ise 121,50 m2 olduğunun belirtildiği görülmüş olup emsal işyerine ait olduğu belirtilen yüzölçümünün zemin katın mı yoksa 4 ayrı katın toplam yüzölçümü mü olduğu da anlaşılamamaktadır. Yine bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık 20.000 TL bedelle kiralanabileceği belirtilmiş ise de bu rakamın ne şekilde belirlendiği dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru değildir. O halde Mahkemece yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.