6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve tahliye davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, kira parasının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve icra inkar tazminatının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili ve icra inkar tazminatına yönelik olarak da davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde; Taraflar arasında 3T Çarşı Pazar Alışveriş Merkezi'de bulunan dükkanın kiralanması konusunda 01.12.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalıların kiraladıkları taşınmaz için gerekli resmi açılışın yapılıp kiralananda faaliyete başlamalarına karşın kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte ödedikleri ilk 3 aylık kira parasının dışında kira ödemediklerinden tahsili konusunda haklarında tahliye istekli icra takibi yapıldığını, davalıların ise kiralananın henüz hazır olmadığından söz ederek kira parası istenemeyeceği gerekçesi ile takibe itiraz ettiklerini, oysa alışveriş merkezinin alt yapı eksiklikleri nedeniyle kısa süreli bir gecikme yaşanmış ise de, eksikliklerin giderilmesini takiben alışveriş merkezinin 01.12.2011 tarihinde açılışının yapıldığını, alışveriş merkezinin faaliyette olduğunun mahkeme aracılığı ile yaptırılan tespit ile de belirlendiğini, itirazın haksız ve kötü niyetli olduğunu belirterek, itirazın iptalini, takibin devamını, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesini ve davalıların % 40 icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili, müvekkilleri tarafından sözleşme konusu alışveriş merkezinde bulunan dükkanın kiralanmasına ve davacının taahhütlerine karşın alışveriş merkezinin taahhüt edilen 01.12.2011 tarihinde açılamadığını, alt ve üst yapı eksikliklerinin giderilemediğini, dükkanların yarısından çoğunun kapalı tutulduğunu, kiralananı kullanıma hazır hale getiremeyen davacının kira parası talep etme hakkının bulunmadığını belirterek, davanın reddini ve davacının % 40'dan az olmamak üzere icra tazminatına mahkum edilmesini savunmuştur.

İcra takibinde dayanılan ve hükme esas alınan 01.12.2011 başlangıç ve 01.07.2016 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1.1.1. maddesinde, kira başlangıç tarihinin 01.12.2011 olduğu, kiraya veren Turyap Yapı AŞ'nin açılış tarihine kadar alışveriş merkezini açamaması halinde kiracı tarafından ödenen kira bedellerinin gelecek dönem kira bedeline sayılacağı, kiracının bu tarihe kadar bağımsız bölümü işletmeye başlamaması halinde ise, kira sözleşmesinin devam edecek olup kiracının kira bedellerinden sorumlu olacağı, bunun yanı sıra kiracının bağımsız bölümü işletmeye başlamadığı süreye tekabül eden kira miktarı kadar cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Davacı, kiralananın bulunduğu alışveriş merkezinin alt yapısının tamamlanarak sözleşme başlangıç tarihi olan 01.12.2011 tarihinde açılışının yapılıp faaliyete geçtiğini iddia etmektedir. Bu konuda davacı tarafından İstanbul 18. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012 / 20 D. İş sayılı dosyasında yaptırılan tespit sonucu düzenlenen 04.04.2012 tarihli bilirkişi raporunda alıveriş merkezinin faaliyette olduğu belirtilerek fotoğrafları dosyaya sunulmuştur. Öte yandan davalı kiracı ve diğer kiracıların birlikte İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2012 / 16 D. İş sayılı dosyasında yaptırdıkları tespitte ise, teslim edilen kiralananlarda yapılmayan eksiklikler belirlenmiştir. Alışveriş merkezinde eksikliklerin tespit edilmesi alışveriş merkezinin açılmadığı anlamına gelmez. Zaten davalının da alışveriş merkezinin açılışına itirazı olmayıp, açılan alışveriş merkezinde eksikliklerin olduğunu, tam olarak faaliyete geçmediğini, bu nedenle kira bedeli istenemeyeceğini savunmaktadır. Kiralananda eksikliklerin tespit edilmesi halinde davalı kiracının 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305 ve 306. ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249 ve 250 . ) maddeleri gereği sözleşmenin feshi ya da kira bedelinden indirim isteme hakkı bulunmaktadır. Davalının ise bu konularda bir dava açmadığı anlaşılmaktadır. Alışveriş merkezi 01.12.2011 tarihinde açılıp, davalılar da kiralananda faaliyete başladığına göre kira bedellerini ödemek zorundadırlar. Bir başka anlatımla kira ödeme yükümlülüğü 01.12.2011 tarihi itibariyle başlamıştır. Davacı da kira sözleşmesi imzalandığı tarihte kiracı tarafından ödenen üç aylık kira parasını alışveriş merkezinin açılış tarihi olan 01.12.2011 tarihinden sonraki Aralık 2011- Şubat 2012 arası aylar kirasına sayarak İstanbul 11. İcra Müdürlüğü'nün 2012 / 9679 sayılı icra takip dosyasında 15.05.2012 tarihinde bu dönemi takip eden Mart- Nisan -Mayıs 2012 ayları kira parasının tahsili için tahliye istekli icra takibi başlatmıştır. Yapılan icra takibinde bir usulsüzlük bulunmadığından ve takibe konu edilen kira alacağı ödenmediğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.