6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 01.01.2013 tarihinden itibaren aylık kira parasının 3.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1.Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2.Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı, 01.01.2013 tarihinde başlayan dönemden itibaren aylık kira bedelinin 4.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, davalı cevap dilekçesinde tarafların kira sözleşmesini feshetmemesi nedeniyle sözleşmesinin aynı şartlarla bir yıl daha uzadığını, kira sözleşmesinde ÜFE-TÜFE ortalaması oranında artış şartı bulunduğunu, müvekkilinin bu şarta göre artış yaparak kira bedellerini ödediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, aylık kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre aylık 3.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Taraflar arasında imzalanan 01.08.2010 başlangıç tarihli ve onyedi ay süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi kurulu 05.08.2013 tarihli raporda taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin 3.000,00 TL olacağını belirtmişlerdir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.

Mahkemece alınan 05.08.2013 tarihli bilirkişi raporuna göre; TÜFE ve ÜFE ortalamasına göre artışlar hesaplandığında 01.01.2013 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin 2.465,50TL olması gerektiği, bilirkişiler tarafından resen yapılan araştırma neticesinde de taşınmazın mevkii, konumu ve özellikleri dikkate alındığında taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda kira miktarının 3.000,00 TL olacağı yönünde görüş bildirilmiş ise de; belirlenen kira miktarının net mi, brüt mü olduğu belirtilmemiştir. Bu haliyle karara esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Bunun yanı sıra bilirkişilerin belirlediği miktar üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken bilirkişilerce hesaplanan miktar olan 3.000,00 TL kira bedeli olarak belirlenmiştir. Mahkemece bilirkişilerden denetime elverişli şekilde ek rapor alınarak aylık kira miktarının net mi brüt mü olduğu belirlendikten sonra hak ve nesafet indirimi de yapılmak suretiyle uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi hatalı olmuştur.

Kabule göre de Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9.maddesine göre kira tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedilir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davaya konu taşınmazın, aylık kirasının 2.420,00 TL ödendiğini belirterek aylık kira bedelinin 4.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece aylık kira bedelinin 3.000,00 TL olarak tespitine karar verildiğine göre davalı tarafından ödenen aylık kira bedelinin bu miktardan çıkartılarak, aradaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.