6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. M.. C.. geldi.

Davalı taraftan gelen olmadı. Hazır bulunanın sözlü beyanı dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz etmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde davalının 01.03.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davacının kiralananı 01.10.2012 tarihinde iktisap ettiğini, davalının kira sözleşmesindeki artış şartına rağmen kira bedellerini artış yapmadan eksik ödediğini, eksik ödenen kira bedellerinin ödenmesi için ihtarname keşide edilmesine rağmen yasal süresi içerisinde ödeme yapmadığından temerrüt olgusunun gerçekleştiğini belirterek temerrüt nedeniyle tahliye ve 33.728 TL kira alacağının faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.Davalı vekili ise dava dilekçesinin kanuni unsurları taşımadığını, kira bedellerini eksiksiz olarak önceki malike ödediğini, yeni malikin önceki malik adına eksik ödenen kira bedellerini istemesinin mümkün olmadığını, müvekkilinin kira bedeli ödeme borcunu sözleşmenin 6.1 maddesine göre yerine getirdiğini, davacı yanın uygulanması hukuken ve fiilen mümkün olmayan kira bedelinin artırılması talebi yerinde olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Hükme esas alınan önceki malik ile davalı arasında düzenlenen 1.3.2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Sözleşmenin özel şartlarının kira bedeli başlıklı 6.1 maddesinde: Taraflar, aylık kira bedelinin net cirodan %2 + KDV olduğunu kabul ederler. Kira bedeli net olup stopaj+ KDV.si kiracı tarafından kiralayan adına ödenecektir.” Kira bedeli artış oranı başlıklı 6.2 maddesinde, kira bedeli her kira yılı için TUİK(Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanan on iki aylık TÜFE ve TEFE (TÜFE+TEFE/2) ortalamasına göre değişimi kadar yıllık artış oranına tabidir” hükmüne yer verilmiş olup bu hüküm tarafları bağlar. Önceki malikin iki yıl süre ile kira artışı uygulamadan kira bedellerini tahsil etmesi sözleşmedeki artış şartının uygulanmayacağı anlamına gelmez.Kaldı ki, kiraya veren önceki malik davalıya keşide ettiği 25.04.2012 keşide ve 26.04.2012 tebliğ tarihli ihtarla sözleşmenin artış şartına uyulmasını ve eksik ödenen kira bedellerinin ödenmesini ihtar etmiştir. Sözleşmedeki artış şartı geçerli olduğuna göre aylık kira bedelinin sözleşmedeki bu artış oranına göre hesaplanması gerekir. Davacı kiralananı 01.10.2012 tarihinde iktisap ettikten sonra 25.01.2013 keşide ve 28.01.2013 tebliğ tarihli ihtarla taşınmazı satın aldığını ve sözleşmedeki artış şartına göre 2010,2011,2012 yılları eksik ödenen kira bedellerinin kendisine ödenmesini ihbar etmiştir.Davaya dayanak yapılan 31.01.2013 keşide 04.03.2013 tebliğ tarihli temerrüt ihtarnamesi ile 2010 Mart-2012 Aralık aylar arası eksik ödenen kira bedeli toplamı 33.728 TL'nin 30 gün içinde ödenmesini aksi halde temerrüt nedeniyle tahliye davası açacağını bildirmiştir.Her ne kadar davacı önceki malikin haklarına halef olarak iktisap ettiği tarihten önceki döneme ilişkin eksik ödenen kira alacağını da istemiş ise de, iktisap tarihinden önceki alacaklara ilişkin önceki malik tarafından davacıya alacağın devri ve temlik edildiğine ilişkin bir belge sunulmadığından iktisap tarihinden önceki döneme ilişkin kira alacağını istemesi mümkün değildir.Öte yandan iktisap ettiği tarihten sonraki aylara ilişkin aylık kira bedelinin sözleşmedeki artış şartına göre hesaplanması gerekir. Bu konuda uzman hesap bilirkişisinden rapor alınmalı,alınan bilirkişi raporuna göre davacının kira alacağı olup olmadığı ve temerrüt olgusunun oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.