6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava peşin ödenen kira parasının iadesi ve menfi tespit istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalıya ait bir kısım araziyi ziraat amaçlı olarak kiraladıklarını, ilk yılın kira parasının peşin ödendiğini, takip eden dönemler için davalıya senet verdiklerini, ancak kiralananın müvekkiline teslim edilmediğinden ilk yıl ziraat yapamadıklarını, ikinci yıl için ziraat yapmak istediklerinde yüzey altındaki taşlar nedeniyle taşınmazın tarıma elverişli olmadığının anlaşıldığını, keza parsel büyülüklerinin sözleşmede belirtilenden daha küçük olduğunu, kira akdinin feshi konusunda tarafların sözlü mutabakata vardıklarını, fesih nedeniyle davalıya ikinci yıl için 5.000 TL ödendiğini, ancak davalının fesih konusundaki mutabakata uymadığını, bunun üzerine 20.07.2009 tarihinde keşide ettiklerin ihtarname ile sözleşmeyi tek yanlı olarak feshettiklerini, feshin haklı nedene dayandığını, ancak davalının hukuka aykırı şekilde ikinci yıl kira parası için verilen 30.03.2009 vade tarihli senedi icra takibine koyduğunu belirterek, müvekkilinin borçlu olmadığının tespitine, ilk yıl için davalıya ödenen 16.470 TL ile sözleşmenin feshi için ödenen 5.000 TL’nin davalıdan tahsiline, halen davalının elinde olan 4 adet bononun iptali ve müvekkiline iadesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili ise;kiralanan taşınmazların usulüne uygun şekilde davacıya teslim edildiğini, davacının kiralananı akdi feshettiği 20.07.2009 tarihine kadar sorunsuz şekilde kullandığını, kiralanan ayıplı olmayıp, iddia edilen ayıp söz konusu olsa idi davacının en başında sözleşmeyi feshetme yoluna gitmesi gerektiğini, ancak davalının iki yıl sonra haksız bir takım gerekçelerle fesih yoluna gittiğini, sözleşmede muacceliyet koşulu olduğunu bu nedenle 5 yıllık kira süresi boyunca kira paralarından sorumlu olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, kiralananın davacıya teslim edildiği ve davacı tarafından iki yıl boyunca kullanıldığı, davacının fesih gerekçelerini kanıtlayamadığı, feshin haksız olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

1.Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir

2.Davacı vekilinin menfi tespit istemi hakkında verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.11.2007 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. Sözleşmeye konu taşınmazlar her türlü açık saha tarım ürünleri yetiştiriciliği, sera çiçekçiliği, ağaçlandırma ziraatı konularında kullanılmak üzere davacıya kiraya verilmiştir. Bu hali ile taraflar arasında kira ilişkisi kurulmuş olup davalı kiralayan sözleşmeye konu taşınmazları sözleşmedeki amaca uygun olarak kullanıma everişli bir durumda kiracıya teslim etmek borcu altına girmiştir. Davacı kiralananın kullanıma uygun bir durumda olmadığını, yüzey altının taşlık olması nedeniyle taşınmazın ziraata elverişli olmadığını, yüzölçümünün de sözleşmede bildirilenden daha küçük olduğunu savunmuştur.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerekir. Kiralanandaki ayıba vakıf olan kiracının bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren bozukluklardan sorumlu tutulamaz. Somut olayda kiralanan taşınmaz sözleşme tarihi itibariyle davacının yararlanmasına bırakılmış olmasına karşın davacı kiralananı ayıplı olduğundan bahisle 20.07.2009 tarihide feshi ihbarda bulunmuştur. Kiralananın ayıplı olarak teslim edildiği iddiasında olan davacının kiralanandaki bu durumu makul bir sürede ileri sürmediğinden feshin haksız olduğuna yönelik mahkemenin kabulü yerindedir. Ancak kiralanan taşınmazlar tarla vasfında olup davacı kiracı akdi feshettiğini 20.07.2009 tarihli noter ihtarı ile davalıya bildirdiğinden, akdin en geç fesih bildiriminin davalıya ulaştığı tarih itibariyle sona erdiğinin kabulü gerekir. Bu durumda davacının kira ödeme yükümlülüğünün akdin sona erdiği tarihten itibaren taşınmazların aynı koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul bir süreye kadar devam edeceğinin kabulü gerekir. Davacı dava dilekçesinde ikinci yıl kira bedeline yönelik icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespiti yanında kira süresi sonuna kadar olan dönemler için davalının elinde olan senetlerin iadesini de istemiştir. Bu durumda mahkemece davacının kira ödeme yükümlülüğünün hangi tarihte son bulduğunun bilirkişi marifetiyle yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.