6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, mülkiyetinin 1/2 payı müvekkiline ait olan Yeniçeriler Caddesi No:82 adresindeki taşınmazın davalıya 01/01/2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiralandığını, davalının aylık 1.240 TL kira bedeli ödediğini belirterek kiralananın 1/2 payı için 01/01/2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 4000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, kiralanan işyerinin iş potansiyelinin ancak ödenen bedeli karşıladığını, ödenen bedelin makul olduğunu taşınmazın değerinden fazla talepte bulunulduğunu davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda 01/01/2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 2.320 TL olarak tespitine fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlanğıç tarihi ve tespite konu dönem dikkate alındığında kira bedelinin 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince hak ve nesafete göre saptanması gerekir. Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken, benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (taraflardan emsal göstermelerini istemek ya da re'sen emsal araştırması yapmak suretiyle); dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır. Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere serbest koşullarda getirebileceği kira parası (boş olarak) saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak ve davalının eski kiracı olduğu da gözetilmek suretiyle, hak ve nesafet kurallarına göre bir kira parası takdir edilmelidir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda yeni dönemin kira parası, dosyaya sunulan bilirkişi raporu dikkate alınarak tespit edilmiştir. Yargılama sırasında davacı vekili tarafından emsal kira sözleşmesi ibraz edilmemiş, davalı vekili tarafında sunulan emsal kira sözleşmeleri ise bilirkişi raporunda değerlendirilmemiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda re’sen emsal araştırmasının da yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Bilirkişi raporunda genel ve soyut ifadelerle bilirkişilerin uzun zamandır kira tespiti konusunda bilirkişilik yaptıkları, taşınmazın bulunduğu yerdeki kira bedelleri konusunda fikir sahibi oldukları belirtilmek suretiyle kira tespiti yoluna gidilmiş olup bu şekilde hazırlanan bilirkişi raporu mahkemenin ve Yargıtay’ın denetimine elverişsizdir. Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.