6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak, nitelik itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, kiracı tarafından açılan asıl davada aylık net 3000€ olan kira parasının 09/01/2012 tarihinden itibaren aylık 4.000 TL olarak tespiti, kiralayan tarafından açılan birleşen davada ise aylık net 3000 € oaln kira parasının 08.01.2012 tarihinden itibaren net 18.000 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kabulüne, 09/01/2012-09/01/2013 kira dönemine ilişkin olarak kiralanın kira bedelinin 4.000,00 TL olduğunun tespitine,09/01/2013 tarihinden itibaren kiralananın kira bedeli olan 5.303,23 TL kira bedelinin bu tarihten itibaren yıllık TEFE ve TÜFE oranında artış yapılmasına, birleşen davanın reddine, karar verilmesi üzerine, hüküm asıl davanın davalısı-birleşen davanın davacısı kiralayan vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili asıl dava dilekçesinde, Davacının uzun yıllardan beri davalı tarafın kiracısı olduğunu, dava konusu taşınmazın davacı ile yapılan sözlü ve yazılı akitlerle 08/01/2012 tarihine kadar davacıya aylık 3.000 Euro'ya kiraya verildiğini, sözleşme süresinin sona ermesiyle davalının ihtarname ile taşınmazın kira bedelinin ilk yıl için aylık 18.000 TL olarak ödenmesinin talep ve ihtar edildiğini, ancak Van ilinde yaşanan doğal felaket nedeni ile şehir nüfusunun 3/4'lük kısmının şehir dışına çıktığını, davacının bu dönemde zarar ettiğini ve nerdeyse bazı günler satış bile yapmadığını, deprem nedeniyle taşınmazda hasar meydana geldiğini, bu nedenle davacının mağduriyetinin daha da arttığını, bu dönem içinde tüm yakın iş yerlerinde kira bedelinin düşürüldüğünü belirterek 09/01/2012  tarihinden itibaren kiralananın aylık kira bedelinin 4.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Asıl davanın davalısı-birleşen davanın davacısı olan kiralayan vekili davaya cevabında ve birleşen dava dilekçesinde; kiracı tarafından tespit davası açılarak kira bedelinin indirilmesinin talep edilmesi hak ve yetkisinin bulunmadığını, kira bedelinin yüksek olduğunu düşünen davacının taşınmazı tahliye etme hakkına sahip olduğunu, ancak aynı geniş yetkilerin kiralayana tanınmadığını,  davacının sözleşme ile belirlenen kira bedelinin yasal çerçeveler içinde artırılması gerektiğini beyan ve kabul ettiğini, dava konusu taşınmazın  halen değerini koruduğunu,  Van ilinde meydana gelen depremin insanları evinden  ve canından ettiği, büyük zarar ve ziyanlara neden olduğunun açık bir gerçek olduğunu, ancak bahar ayları ile birlikte insanların şehre geri döndüğü, ticari hayatın kaldığı yerden devam ettiğinin aşikar olduğunu, endeksin altında kira bedeli tespit edilemeyeceğini,  belirterek davanın reddini savunmuş ve  aradan geçen zamanda kira bedelinin çok düşük kaldığını, belirterek 3000€ olan aylık net kira bedelinin 18.000 TL net , 22.500 TL brüt olarak tespitini talep etmiştir.

Mahkemece, Mahkemece asıl davanın kabulüne, 09/01/2012-09/01/2013 kira dönemine ilişkin olarak kiralanın kira bedelinin 4.000,00 TL olduğunun tespitine,09/01/2013 tarihinden itibaren kiralananın kira bedeli olan 5.303,23 TL kira bedelinin bu tarihten itibaren yıllık TEFE ve TÜFE oranında artış yapılmasına, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin çökmesi kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.

İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

2.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

3.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

4.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 7. maddesinde “ Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76 ncı, faize ilişkin 88 inci, temerrüt faizine ilişkin 120 nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır.” denilerek, görülmekte olan davalarda “aşırı ifa güçlüğüne” ilişkin yasa maddesinin uygulanacağı düzenlemiştir.

Olayımızda ise, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan kural ve yöntemler ile dava konusuna ilişkin hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğu gözetildiğinde asıl davada davacının talebi kira parasının tespitinden çok kira parasının uyarlaması olup, bu haliyle mahkemece Van depremi sonrasında deprem nedeniyle kira bedelinin düşürülmesini gerektirir bir durum olup olmadığı incelenerek talep konusu dönemde bölge nüfusunun azalıp azalmadığı, işlem temelinin çöküp çökmediği, ticaretin durma noktasına gelip gelmediği tespit edilerek sonucuna göre asıl dava hakkında bir karar verilmesi gerekir. Uyarlama koşulları yoksa asıl davanın reddine, birleşen dava yönünden de inceleme yapılarak bir önceki ödenen kira bedelinin ÜFE artış oranında artırılmasıyla elde edilecek bedelden daha az olmayacak şekilde kira bedelinin belirlenmesi gerekirken eksik inceleme her iki dava hakkında yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.